Die Stadt Toronto hat eine schockierende Kehrtwende vollzogen im Wesentlichen beendete die stadtweite Sperrzoneneinteilung. Bei der Ausschlussbebauung handelt es sich um Bebauungsvorschriften, die die Anzahl der Häuser, die auf einem einzigen Grundstück gebaut werden dürfen, begrenzen und alle Wohnformen außer Einfamilienhäusern ausschließen. Vor der Abstimmung des Stadtrats von Toronto mit 18 zu 7 Stimmen waren über 70 Prozent der Stadt ausschließlich für Einfamilienhäuser vorgesehen. Mittlerweile sind in allen Wohnvierteln Duplex-, Triplex- und Fourplex-Wohnungen erlaubt.

Diese ausschließenden Zonenregeln begrenzen künstlich den Wohnungsbestand, was das Angebot begrenzt und so gut wie sicherstellt, dass das Angebot niemals mit der Nachfrage Schritt halten kann. Die Folgen der Sperrzoneneinteilung sind ziemlich vorhersehbar: Wenn das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, steigen die Immobilienpreise und die Mieten.

Dies ist ein großer Schritt in die richtige Richtung, um die Krise bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Ontario anzugehen, aber dieser Fortschritt sollte nicht innerhalb der Stadtgrenzen Torontos enden. Wie jeder, der kaufen möchte oder derzeit zur Miete sucht, weiß, dass die Immobilienkrise nicht auf Toronto beschränkt ist, da die Preise im Großraum Hamilton erheblich steigen. Tatsächlich gehörte Hamilton 2021 zu den fünf Schlusslichtern erschwinglich Städte in Nordamerika. Tatsächlich war Hamilton nur günstiger als Toronto und Vancouver und deutlich teurer als große nordamerikanische Märkte wie Los Angeles, Las Vegas und Tampa Bay.

Wir wissen, dass die Aufhebung der Sperrzonenregelung dazu beiträgt, die Flut steigender Preise zu dämpfen, denn wir haben gesehen, dass dies auch in anderen Städten funktioniert. Minneapolis, das vor der Pandemie die Sperrzoneneinteilung abgeschafft hat, ist ein perfektes Beispiel. Die Stadt scheint sich nun dem Trend steigender Mietpreise zu widersetzen. Die Mieten für Ein- und Zweizimmerwohnungen betragen tatsächlich niedriger im Jahr 2022 als im Jahr 2019. Einiges davon ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass es einfacher wurde, für eine höhere Dichte zu bauen.

Doch die Abschaffung der Ausgrenzungszonen ist nicht nur die richtige Politik zur Bewältigung der Wohnungskrise. Es ist auch die richtige Politik zur Förderung des Wirtschaftswachstums und zum Schutz der Umwelt.

Untersuchungen zu Zoneneinteilungsregeln in den USA haben gezeigt, dass lokale Zoneneinteilungsregeln durch das Einfrieren von Arbeitnehmern aus Gegenden mit hohen Mieten wie New York und San Jose, wo ihre Produktivität höher wäre, eingeführt werden gesenkt Das US-Wirtschaftswachstum stieg zwischen 1964 und 2009 um 36 Prozent. Das ist ein erheblicher Rückstand gegenüber der Wirtschaft, und ohne Zweifel gilt dieser Trend auch für Kanadas stark nachgefragte Städte wie Toronto, Vancouver und Hamilton.

Für diejenigen, denen der Schutz der Umwelt am Herzen liegt, sollte die Änderung der Art und Weise, wie Hamilton die Stadt in Zonen einteilt, Priorität haben. In Tatsache, gemäß Laut dem Zwischenstaatlichen Ausschuss für Klimaänderungen (IPCC) könnten kompaktere Städte die städtischen Emissionen um bis zu 25 Prozent reduzieren. Dies sollte für politische Entscheidungsträger intuitiv sein. Wenn die Menschen näher an ihrem Arbeitsplatz, den Geschäften, in denen sie einkaufen, den Restaurants, in denen sie essen, oder wo sie Unterhaltung suchen, wohnen können, fahren sie letztendlich weniger Auto. Ob zu Fuß, mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit dem Fahrrad, kompakte Städte ermöglichen es den Menschen tatsächlich, ihren CO2-Fußabdruck zu verringern, nicht ihn zu vergrößern.

Und es sind nicht nur die Emissionen, die durch die Zonenreform reduziert werden. Das Gleiche gilt für den Wasserverbrauch. Laut Peer-Review Tagebuch Landschafts- und Stadtplanung, sind die Bewässerungsraten von Einfamilienhäusern um 48 Prozent höher als die von Mehrfamilienhäusern.

Seit Bürgermeister Horwath sein Amt angetreten hat, nimmt Hamilton die Erschwinglichkeit von Wohnraum einigermaßen ernst. Tatsächlich setzte sie sich als Vorsitzende der NDP Ontarios für eine landesweite Bebauungsreform ein. Die Stadt ist zur Zeit in der Phase „Öffentliche Treffen und Stakeholder-Arbeitsgruppen“ seiner inklusiven Zoneneinteilungsinitiative, wobei eine Änderung der Politik für Ende 2023 erwartet wird.

Bürgermeister Horwath und der Stadtrat sollten sich Toronto anschauen und diesen Zeitplan energisch vorantreiben, denn mit jedem Monat, in dem das Angebot die Nachfrage nicht deckt, steigen die Immobilienpreise und Mieten. Jetzt ist Hamilton an der Reihe, die Sperrzone zu beenden.

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Ontario strebt eine Reform der Bebauungsvorschriften an, die den Bau verlangsamen und die Kosten erhöhen

Letzte Woche Doug Fords Regierung in Ontario eingeführt Gesetzgebung, die darauf abzielt, den Wohnungsbau in der Provinz schnell zu steigern, vor allem durch die Abschaffung von Sperrzonen. Der Gesetzentwurf von Premier Ford sieht vor, dass bis zu drei Einheiten auf einem einzigen Wohngrundstück ohne Satzungsänderungen oder kommunale Genehmigungen gebaut werden können. Dies ermöglicht den Bau von Kellerwohnungen, Gartensuiten, Maisonetten und Triplexen auf einem einzigen Wohngrundstück. Die Gesetzgebung erlaubt nicht nur den Bau dieser Einheiten, sondern befreit diese Einheiten auch von Erschließungsgebühren und Parklandwidmungsgebühren, die die Baukosten erheblich erhöhen und letztendlich an sie weitergegeben werden Käufer. In einer Stadt wie Toronto könnte dies ein Wendepunkt zur Beruhigung der Immobilienkrise sein.

Über 70 Prozent von Toronto sind ausschließlich für Einfamilienhäuser ausgewiesen, eine Einschränkung, die die Baumöglichkeiten erheblich einschränkt, was wiederum das Wohnungsangebot einschränkt. Die Auswirkungen dieser Zonenregeln können nicht hoch genug eingeschätzt werden. Eine Familie im Toronto benötigt ein Jahreseinkommen von $280.000 für den Kauf eines Einfamilienhauses, $214.000 für ein Reihenhaus, $167.000 für ein Reihenhaus und $148.000 für eine Eigentumswohnung. Aber das mittlere Einkommen für ein Paar in Toronto ist nur $97.700.

Warum eine Zonenreform erforderlich ist, ist einfach: Künstliche Beschränkungen dessen, was gebaut werden kann, halten den Wohnungsbestand niedrig, was wiederum verhindert, dass das Angebot mit der Nachfrage Schritt hält, wodurch die Hauspreise und Mieten nach oben gedrückt werden. Aufgrund dieser Bebauungsvorschriften hat Ontario einen schrecklichen Rekord für den Bau neuer Häuser. Unter den G7-Staaten belegt Kanada mit 424 bevölkerungsbereinigten Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner den letzten Platz. Ontario, das nur 398 Einheiten pro 1.000 Einwohner hat, ist eine Hauptursache für die Problem.

Eine Erhöhung des Wohnungsbestands würde die Preise unter Druck setzen und das Wirtschaftswachstum fördern. Forschung zu Bauzonenregeln in den USA hat gezeigt, dass lokale Bauzonenregeln das US-Wirtschaftswachstum zwischen 1964 und 2009 um volle 36 Prozent gesenkt haben, indem sie Arbeiter aus Gebieten mit hohen Mieten wie New York und San Jose, wo ihre Produktivität höher wäre, aussperren ist kein Grund anzunehmen, dass ähnlich ausgrenzende Zonengesetze nicht die gleichen negativen Auswirkungen in Ontario und in ganz Kanada haben.

Die Vorteile der Gebietsreform sind nicht nur theoretisch. Die Reform hat das Wohnen sowohl in den USA als auch in Japan erschwinglicher gemacht. Minneapolis, das die Sperrzone vor der Pandemie abgeschafft hat, scheint sich nun dem Trend steigender US-Mietpreise zu widersetzen. Die Mieten für Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen sind tatsächlich niedriger im Jahr 2022 als im Jahr 2019. Einiges davon ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass es einfacher wurde, für eine höhere Dichte zu bauen.

Vor dem Pandemie Japan baute aufgrund seiner lockeren Herangehensweise an die Zoneneinteilung fast eine Million neue Häuser pro Jahr. Dieser Ansatz ist größtenteils der Grund dafür, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise in Japan seit fast einem Jahrzehnt relativ unverändert geblieben sind. Dass das Angebot mit der Nachfrage Schritt halten kann, ist der Grundstein für Japans Erfolg bei der Schaffung eines stabilen Wohnungsmarktes, eines Marktes, auf dem Wohneigentum machbar und die Mietpreise stabil sind. Auf der Mietseite lag die Miete für die durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung in Tokio von 2008 bis 2018 bei etwa $1.000 (US) pro Monat. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Toronto ist jetzt mehr als doppelt so teuer wie eine entsprechende Einheit in Tokio.

Nun, für einige scheint der Gedanke an kleinere Wohnungen im Tokio-Stil nicht verlockend. Aber der Punkt hier ist das mit begrenzt die Beteiligung der Regierung am Bau neuer Wohnungen, der Markt in der Lage ist, sich anzupassen und so zu bauen, dass die Wohnungsnachfrage besser gedeckt wird. Und um die Angebotsmacht wirklich zu demonstrieren: Japans Mietpreise waren ohne den Einsatz von Mietpreiskontrollen stabil, eine Politik, die oft als Mittel zur Eindämmung steigender Mieten angepriesen wird.

Für diejenigen, die die Vororte mögen und wollen, dass sie so bleiben, könnte dieser Gesetzentwurf dazu beitragen, die Dichte in nachfragestarken Gebieten wie Toronto zu erhöhen und gleichzeitig den Wohnungsdruck in den umliegenden Gebieten zu verringern. Die Öffnung von 70 Prozent von Toronto für eine höhere Dichte wird dazu beitragen, den Trend zur Zersiedelung der Vorstädte einzudämmen, da Menschen, die es vorziehen, in diesen stark nachgefragten Gebieten zu leben, dies leichter finden werden.

Dieser neue Gesetzentwurf nimmt das Problem der chronischen Unterversorgung mit Wohnraum ernst, indem er sagt: „Ja, in meinem Hinterhof“. Willkommen beim Team YIMBY, Premier Ford.

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Im April kündigte die kanadische Bundesregierung ihr Budget für 2022 mit einem dringend benötigten Schwerpunkt auf dem Bau von Häusern in den nächsten zehn Jahren an. Zu den Initiativen in dem Vorschlag gehörte die Einrichtung eines neuen Housing Accelerator Fund in Höhe von $4 Milliarden zur Unterstützung der Beschleunigung der Wohnungsbauentwicklung, was die offensichtliche Nachfrage nach Wohnungen in diesem Land unterstreicht.

Kanada führte die G7 in Bezug auf das prozentuale Bevölkerungswachstum in den letzten fünf Jahren an (das Bevölkerungswachstum von 5,21 TP2T ist doppelt so hoch wie das der Vereinigten Staaten von 2,61 TP2T). Kanada hat zwischen 2016 und 2021 1,8 Millionen Einwohner hinzugefügt, und die Bundesregierung plant, in den nächsten drei Jahren 1,3 Millionen Einwanderer aufzunehmen. Dieses Bevölkerungswachstum erfolgt vor dem Hintergrund einer chronischen Wohnungsnot. Wie das Consumer Choice Center dieses Jahr berichtete, hat Kanada unter den G7 das niedrigste durchschnittliche Wohnungsangebot pro Kopf mit nur 424 Einheiten pro 1.000 Einwohnern landesweit, ein Verhältnis, das niedriger ist als vor fünf Jahren. Von allen Provinzen führt Ontario diese Ungleichheit mit nur 398 Einheiten pro 1.000 Einwohner an – es müssen 650.000 Einheiten gebaut werden, nur um den nationalen Durchschnitt zu erreichen.

Angesichts des jüngsten Anstiegs der Zinssätze und der Baukosteninflation legen einige Entwickler eine Pause bei der Einführung neuer Produkte ein, was das Angebotsungleichgewicht nur verschärfen und in den kommenden Jahren zu einem Aufwärtsdruck auf die Preise beitragen wird. Ob zur Miete oder zum Verkauf, Kanada muss mehr Häuser bauen, und zwar schnell.

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Die Erhöhung des Wohnungsbestands übt einen Abwärtsdruck auf die Preise aus und fördert das Wirtschaftswachstum

Sowohl auf Bundes- als auch auf Provinzebene schauen Kanadier und ihre Gesetzgeber oft herablassend auf die amerikanische Politik und Politik, und das manchmal aus gutem Grund: Waffenkontrolle und die Abtreibungsdebatte kommen einem in den Sinn. Aber wenn es darum geht, die Immobilienkrise anzugehen, könnten kanadische Politiker ein oder zwei Dinge von dem lernen, was sich südlich der Grenze entwickelt.

Anfang dieses Monats kündigte Präsident Joe Biden an, dass die Bundesregierung versuchen werde, die Grundursache der Wohnungskrise anzugehen, die ihrer Meinung nach ausschließende Zoneneinteilung ist – lokale Vorschriften, die den Bau von Mehrfamilienhäusern verbieten und stattdessen Einfamilienhäuser bevorzugen . In einem Weißen Haus Aussage, sagte die Regierung: „Ausschließliche Landnutzungs- und Zonenpolitik schränkt die Landnutzung ein, bläst die Preise künstlich auf, verewigt historische Muster der Segregation, hält Arbeitnehmer in Regionen mit geringerer Produktivität und begrenzt das Wirtschaftswachstum.“

All das ist wahr. Die Erhöhung des Wohnungsbestands übt einen Abwärtsdruck auf die Preise aus und fördert das Wirtschaftswachstum. Forschung über Zonenvorschriften in den USA hat gezeigt, dass durch das Einfrieren von Arbeitern aus Gebieten mit hohen Mieten wie New York und San Jose, wo ihre Produktivität höher wäre, lokale Zonenvorschriften gesenkt Das US-Wirtschaftswachstum um ganze 36 Prozent zwischen 1964 und 2009. Es gibt keinen Grund anzunehmen, dass ähnlich ausgrenzende Zonengesetze in Kanada nicht die gleichen negativen Auswirkungen haben. Toronto zum Beispiel hat fast 70 Prozent seines Landes ausschließlich für Einfamilienhäuser ausgewiesen, was es illegal macht, etwas mit erhöhter Dichte zu bauen.

Justin Trudeau und Chrystia Freeland hätten in ihrem letzten Budget das Gespräch anregen und eine Reform der Zoneneinteilung ins Visier nehmen können. Im Moment sprechen nur zwei konservative Führungskandidaten über Zoneneinteilung im Wahlkampf, Scott Aitchison und Pierre Poilievre.

Aber die Lehren aus der Gebietsreform sind nicht nur auf Bundesebene nützlich. Die USA bieten viele Beispiele für staatliche und kommunale Gesetzgeber, die dramatische Zonenreformen durchführen. Im Oregon, zum Beispiel kann jedes Land, das zuvor ausschließlich für Einfamilienhäuser in Zonen aufgeteilt wurde, ab sofort auf diesem Gelände ein Doppelhaus oder sogar ein Wohnhaus mit vier Wohneinheiten bauen, wenn es sich in einer Gemeinde mit mehr als 25.000 Einwohnern befindet.

Gleiches gilt für Minneapolis, das vor der Pandemie die Sperrzone abgeschafft hat. Die Stadt scheint sich nun gegen den Trend steigender Mietpreise zu stellen. Die Mieten für Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen sind tatsächlich niedriger im Jahr 2022 als im Jahr 2019. Einiges davon ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass es einfacher wurde, für eine höhere Dichte zu bauen.

Schließlich die kleine Stadt Auburn, Maine, zeigt an wie Gemeinderäte den „YIMBYismus“ (was für „Ja, in meinem Hinterhof“ steht, im Gegensatz zu „Nicht in meinem Hinterhof“) annehmen können, um die Erschwinglichkeit zu erhöhen. Der Bürgermeister von Auburn, Jason Levesque, der ursprünglich 2017 gewählt wurde, kandidierte für eine entwicklungsfreundliche Plattform, die den Wählern in seiner Stadt mit 24.000 Einwohnern drei Optionen bot: drastische Steuererhöhungen, Kürzungen öffentlicher Dienstleistungen oder Ansiedlung neuer Einwohner. Nachdem Auburn sich für Wachstum entschieden hat, plant es, seinen Wohnungsbestand um mehr als 25 Prozent zu erhöhen, die Zonierungsregeln zu entkräften und eine „alles der oben genannten“ Sicht auf die Wohnungstypen einzunehmen.

Diese Art von mutigem Ehrgeiz ist genau das, was in Kanadas Großstädten und den sie umgebenden Gemeinden benötigt wird, wenn wir die Erschwinglichkeitskrise angehen wollen, anstatt nur darüber zu reden. Bundesweit durchschnittliche Mieten Rose neun Prozent im April im Vergleich zum Vorjahr. In Toronto und Vancouver, den wohl zwei kanadischen Städten, die am dringendsten eine Aufstockung benötigen, stiegen die Mieten um 23 bzw. 27 Prozent. Auf der Käuferseite der nationale MLS-Benchmark Preis für ein Eigenheim lag im April bei $882.000, ein Anstieg von 27 Prozent im Jahresvergleich, obwohl Zinserhöhungen die Nachfrage zu dämpfen beginnen.

Ein Großteil der kanadischen politischen Kultur steht im Gegensatz zu dem, was in den USA existiert, aber bei der Reform der Zoneneinteilung sollten wir nach Süden schauen und lernen. Es ist Zeit zu bauen, aber Sperrzonen stehen im Weg.

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David Clement ist Manager für nordamerikanische Angelegenheiten des Consumer Choice Center. Er ist einer der Autoren eines Grundsatzpapiers, in dem dargelegt wird, warum Städte mehr Mehrfamilienhäuser zulassen sollten.

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Kanada rangiert bei den Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner in der G7 an letzter Stelle, und Ontario ist die Hauptursache, schreiben David Clement und Yael Ossowski.

Der NDP-Führer von Ontario, Andrew Horwath, hat enthüllt die Plattform der NDP im Vorfeld der nächsten Wahl, mit einer politischen Planke, die der ausgrenzenden Zoneneinteilung ein Ende setzt. Für viele ist dies ein mutiger Schritt der offiziellen Opposition. Es ist auch eine politische Änderung, die Ontario dringend braucht.

Ausschlusszonen sind Verbote auf Mehrfamilienhäusern, die letztendlich die Anzahl der verfügbaren Wohneinheiten in einer Stadt begrenzen. Einfach ausgedrückt, gibt die Abschaffung der Sperrzone den Eigentümern mehr Freiheit, verschiedene Arten von Wohnungen zu bauen und den Wohnungsbestand zu erhöhen, was Ontario gestern brauchte.

Auf nationaler Ebene rangiert Kanada bei den Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner in den G7 an letzter Stelle, und Ontario ist die Hauptursache. Ontario hat nur 398 Einheiten pro 1.000 Einwohner und muss bauen weitere 650.000 Einheiten, um den Bundesdurchschnitt zu erreichen.

In Hamilton spüren Käufer und Mieter die chronische Unterversorgung mit Wohnraum. Durchschnittliche Eigenheimpreise sind jetzt Über $1 Millionen, was im Jahresvergleich eine Inflation von 25 Prozent bedeutet. Und der Schmerz wird nicht nur von denen gespürt, die ein Haus kaufen möchten. Das Unterangebot übt auch einen Aufwärtsdruck auf die Mietpreise aus. Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern beträgt $1.841. Diese Miete erfordert ein Einkommen von mindestens $82.000, aber die durchschnittliche Familie in Hamilton hat eine Vorsteuer Einkommen von nur $66.460. Während sich die Immobilienkrise verschlimmert, ist das durchschnittliche Haus, sowohl das Kaufen als auch das Mieten, für die durchschnittliche Familie unerreichbar.

Abgesehen davon, dass das Leben erschwinglicher wird, fördert die Erhöhung des Wohnungsbestands auch die Wirtschaft. Forschung zu Zonenregeln in den USA, die das widerspiegeln, was wir in kanadischen Städten sehen, zeigten, dass Wohnungsbeschränkungen das US-Gesamtwachstum von 1964 bis 2009 um 36 Prozent verringerten.

Aber einige, die sich der Dichte widersetzen, werden wahrscheinlich das Argument wieder aufwärmen, dass eine erhöhte Dichte trotz wachsender Wirtschaft schlecht für die Umwelt ist. Immer wieder argumentieren NIMBY-Stimmen gegen eine erhöhte Dichte, weil sie der Meinung sind, dass eine erhöhte Dichte netto negativ für die Umwelt ist. Es ist nicht wahr.

In der Tat, gemäß Laut dem Zwischenstaatlichen Ausschuss für Klimaänderungen (IPCC) könnten kompaktere Städte die städtischen Emissionen um bis zu 25 Prozent reduzieren. Dies sollte für politische Entscheidungsträger intuitiv sein. Wenn die Menschen näher an ihrem Arbeitsplatz, den Geschäften, in denen sie einkaufen, den Restaurants, in denen sie essen, oder wo sie Unterhaltung suchen, wohnen können, fahren sie letztendlich weniger Auto. Ob zu Fuß, mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit dem Fahrrad, kompakte Städte ermöglichen es den Menschen tatsächlich, ihren CO2-Fußabdruck zu verringern, nicht ihn zu vergrößern.

Und es sind nicht nur die Emissionen, die durch die Zonenreform reduziert werden. Gleiches gilt für den Wasserverbrauch. Laut dem Peer-Review-Journal Landschafts- und Stadtplanung, sind die Bewässerungsraten von Einfamilienhäusern um 48 Prozent höher als die von Mehrfamilienhäusern.

Während die NDP bei der Gebietsreform Schritte in die richtige Richtung unternimmt, macht sie mit ihrem Vorschlag, den Kommunen durch die Reform des Ontario Land Tribunal mehr Entscheidungsbefugnis zu geben, einen großen Schritt zurück. Den Gemeinderäten mehr Macht zu geben, ist genau das, was Ontario und Hamilton in dieses Schlamassel gebracht hat. Eine Gebietsreform ist erforderlich, aber die Ermutigung lokaler Regierungen mit mehr Entscheidungsbefugnissen ist eine schlechte Politik und eine, die den Wert einer Gebietsreform untergraben könnte.

Hamilton braucht mehr Häuser. Das Ende der Sperrzone ist ein großer Schritt in die richtige Richtung. Ob blau, orange oder rot, alle politischen Parteien, sowohl auf Bundes- als auch auf Provinzebene, müssen die Gebietsreform zu einer Priorität machen. 

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Pour ceux et celles qui souhaitent un meilleur avenir, être propriétaire d'une maison a toujours été un but principal à atteindre, surtout pour la génération des millénariaux.

Mais quand on reflecte les prix des maisons qui gonflent, la concurrence massive dans l'achat des maisons et l'inflation qui gruge de plus en plus notre pouvoir d'achat, ce souhait n'est plus qu'un rêve.

Nous étions très content de voir que le logement figure au centre du budget du premier ministre libéral Justin Trudeau. Mais au lieu d'avancer de vraies réformes afin de donner à notre generation les meilleurs moyens de devenir propriétaire, nous ne voyons que des actions symboliques. 

Mettre fin à l'investissement étranger, taxer les logements vaants et accorer encore plus de crédits d'impôt à ceux qui achètent leur première maison pourrait faire plaisir à plusieurs, mais ne permet pas de livrer ce que tous les économistes sérieux nous recommandent : construireux plus Maisons.

Il ya assez d'argent dans le système (Zugabe plus avec l'inflation), mais il n'y a pas assez de construction of nouvelles maisons et de condos. L'offre est limitée, la demande est en croissance.

Oder, le problème au Canada n'est pas la demande pour les propriétés résidentielles. C'est l'offre. Il n'y en a pas assez pour notre population grandisante.

Au mois de février, le prix moyen d'une maison au Québec a augmenté à 474 941 $, une hausse de 18,3 % im Vergleich zu 2021. Le prix moyen des maisons vendues à Montréal est 18 % plus élevé et 12 % à Québec .

À Montréal, le prix moyen d'un appartement quatre et demie est de 1982 $, ce qui nécessite un salaire annuel de 89 000 $, tandis que le salaire moyen (avant impôt) ne représente que 56 220 $. 

Comme plusieurs autres l'ont reconnu, Montréal fait bonne figure, mais nous avons encore du travail à faire.

Au niveau fédéral, Ottawa aide les gens à épargner, mais ses politiques ne sont pas axées sur l'augmentation de l'offre de logements. Le gouvernement fédéral cherche à créer un nouveau compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première maison, qui kombinieren les Aspekte fiscaux d'un CELI et d'un REER, permettant aux Canadiens de mettre plus de 40 000 $ dans leur compte, de déduire l'épargne de leur revenu et de la pensioner pour acheter une maison sans aucune engagement de remboursement.

Ils prevoient également doubler le crédit pour l'achat d'une première maison, qui passera de 5000 à 10 000 $. Bien que ces deux politiques améliorent l'épargne des acheteurs, si elles ne s'attaquent pas au problème de l'insuffisance chronique de l'offre, elles ne feront rien pour rendre les logements plus abordables. Au mieux, ces politiques aideront ceux qui cherchent activement à franchir la ligne d'arrivée, mais laisseront le marché immobilier inchangé.

D'autres politiques mises de l'avant par Ottawa, comme l'interdiction des offres à l'aveugle, ne font rien pour augmenter l'offre. William Strange, Professor für Wirtschaftsanalyse an der Université de Toronto, erklärt, dass das Verbot des Angebots an der Avenueugle ne réduirait pas les prix de manière significative et „qu'il n'y a aucune preuve économique que cela est important“ ist ». Les guerres d'offres sont un symptôme d'un marché de vendeurs extrême, et non la cause.

Le zonage d'exclusion est une politique qui vise à limiter le nombre de logements pouvant être construits sur une même propriété. Ces règles interdisent souvent les logements multifamiliaux ou fixent des exigences en matière de taille minimale des terrains. Ces-Einschränkungen finissent par limiter le nombre de logements disponibles dans une ville. 

Une interdiction de ce zonage donnerait aux propriétaires plus de liberté pour construire different types de logements et augmenterait le parc immobilier. En mettant fin au zonage d'exclusion, les grands centres urbains comme Montréal pourraient immédiatement permettre la construction d'un plus grand nombre de duplex et de petits appartements. 

C'est exaktement ce qui se fait à l'étranger pour lutter contre la hausse des prix. 

Zum Beispiel, l'Oregon a récemment adopté une loi qui abolit le zonage unifamilial pour toutes les communautés de plus de 10 000 habitants. Les propriétaires pourront ainsi construire different types de logements, s'ils le souhaitent, ce qui augmentera considérablement l'offre de logements.

La Nouvelle-Zélande a entamé le processus de restructuration de ses lois de zonage dans le but d'augmenter considérablement l'offre et d'exercer une pression à la baisse sur les prix. Le Brookings Institute, situé à Washington, a decrit l’approche of the Nouvelle-Zélande en matière de logement comme un modèle idéal à suivre pour les autres pays.

Il reste beaucoup à faire si nous souhaitons devenir un tel exemple à travers le monde. 

Les législateurs canadiens doivent suivre l'exemple de ceux de l'étranger, et meme à Montréal, et faire de la réforme du zonage une priorité essentiale pour s'attaquer à la crise du logement. 

Si notre generation souhaite le même niveau de richesse que celle de nos parents, nous aurions besoin de vraies réformes au lieu des mesurettes qui ne s'attaquent qu'aux symptômes.

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„Das Problem der chronischen Unterversorgung hat verheerende Auswirkungen sowohl auf potenzielle Käufer als auch auf diejenigen, die in kanadischen Großstädten mieten.“

Eine der Kernkomponenten von Ottawas Haushalt 2022 war der Schwerpunkt auf dem Wohnungsbau. Es wird zwar begrüßt, dass die Regierung sich jetzt ernsthaft mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum befasst, aber ein Großteil ihres Plans wird sehr wenig dazu beitragen, das Chaos zu dämpfen, wie das Verbot von Blindbietungen, vor allem, weil sie das Problem der chronischen Unterversorgung nicht angemessen angeht .

Die Versorgung mit Wohnungen in Kanada, pro Kopf, ist das Schlimmste in den G7, und es hat sich in den letzten acht Jahren tatsächlich verschlechtert. Im Jahr 2016 hatte Kanada 427 Wohneinheiten pro 1000 Einwohner. Im Jahr 2020 sank diese Zahl tatsächlich auf 426 Einheiten pro 1000 Einwohner und im Jahr 2022 auf 424 Einheiten pro 1000 Einwohner. Frankreich führt im Vergleich die G7 mit 540 Einheiten pro 1.000 an.

Das Problem der chronischen Unterversorgung hat verheerende Auswirkungen sowohl auf potenzielle Käufer als auch auf diejenigen, die in kanadischen Großstädten mieten.

In Toronto zum Beispiel beträgt der durchschnittliche Hauspreis jetzt mehr als $1,3 Millionen Dollar. Eine Familie braucht ein Jahrbuch Einkommen von $180.000, um das mittlere Haus in Toronto zu kaufen, und $130.000, um die mittlere Eigentumswohnung zu kaufen, während das mittlere Einkommen für ein Paar in Torontoist nur $97.640. Während sich die Krise verschlimmert, wird der Kauf eines durchschnittlichen Eigenheims für die durchschnittliche Familie praktisch unerschwinglich.

Leider wird das Thema der chronischen Unterversorgung auch auf die Mieter abgewälzt. Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Toronto beträgt $2.715, was basierend auf der Erschwinglichkeitsmetrik des CMHC ein Jahreseinkommen von $118.000 erfordert.

Die Immobilienpreise blähen sich also rasant auf, während das Lohnwachstum weit hinterherhinkt, und die Reaktion von Ottawa könnte weitgehend als „An der Nachfrage basteln“ beschrieben werden.

Nehmen Sie das Verbot der Bundesregierung für Blindbieter, also das Verfahren, bei dem Kaufinteressenten ihre Gebote für ein Haus abgeben, ohne die Höhe der anderen Gebote zu kennen. Der Denkprozess hier ist, dass blindes Bieten Bieterkriege verursacht, die die Preise künstlich nach oben aufblähen. Aber ist das wahr?

Laut Wohnungsökonomen nicht. William Strange, Professor für Wirtschaftsanalyse an der University of Toronto, erklärt ein Verbot des Blindbietens würde die Preise nicht senken. 

„Nicht in nennenswertem Umfang. Es gibt keine wirtschaftlichen Beweise dafür, dass es eine Rolle spielen würde.“ 

Wirtschaftsanalysen, die Bietermodelle vergleichen, wie z. B. Blind Bieten mit offenen Auktionen, haben ergeben, dass unterschiedliche Auktionstypen keine dramatisch unterschiedlichen Verkaufspreise erzeugen.

Neben Professor Strange bezeichnete Professor William Wheaton vom Center for Real Estate des Massachusetts Institute of Technology das Verbot des blinden Bietens als „zweifelhaft“, weil Bieterkriege ein Symptom eines extremen Verkäufermarktes und nicht die Ursache seien. Und der Grund, warum Kanadas Immobilienmarkt ein solcher Verkäufermarkt ist, liegt darin, dass praktisch jede Stadt ein Unterangebot an Wohnraum hat.

Abgesehen davon, dass die Politik unwirksam ist, ignoriert sie das Problem der Unterversorgung vollständig und wirft Fragen zum Wettbewerb zwischen den Auktionstypen auf. Solange es keine Vorschrift gibt, alle Hauskäufe in einer Blindauktion zu tätigen, sollte der Markt für konkurrierende Auktionsarten offen bleiben. Verkäufer können sich dafür entscheiden, ihr Haus in einer Blindauktion zu verkaufen, aber wenn Käufer etwas anderes verlangen, könnten wir eine gewisse Verschiebung und Konkurrenz zwischen den beiden Auktionstypen sehen. Dies wäre ein bevorzugtes Ergebnis im Vergleich zur Auswahl eines Auktionstyps gegenüber dem anderen, da diese Entscheidung letztendlich zwischen Käufern und Verkäufern verbleibt.

Und während einige den Wettbewerb zwischen Auktionstypen als Eifer für den freien Markt lesen könnten, sehen wir Veränderungen in der Branche selbst. Beispielsweise hat die Canadian Real Estate Association bereits angekündigt, dass sie ein Pilotprojekt in Echtzeit durchführen wird Verfolgung Ausschreibungssystem, Straffung des Kaufprozesses und Erhöhung der Transparenz für Verbraucher.

Wird ein blindes Bieterverbot also etwas zur Linderung der Immobilienkrise beitragen? Nein nicht wirklich. Sie bastelt bestenfalls an der Nachfrageränder, lässt aber das Problem der Wohnungsnot unberücksichtigt.

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Ottawas Wohnungsplan ist nicht mutig genug, um das Problem der chronischen Unterversorgung anzugehen

Chrystia Freeland hat letzte Woche ein brandneues Paar Schuhe gekauft, wie es für den Finanzminister Tradition ist, wenn die Regierung ein Budget vorstellt, und die Kanadier fragen sich, welche Spuren Freeland das Liberal-NDP-„Abkommen“ in ihrem Alltag hinterlassen wird -Tagesleben. Das 304-Seite Dokument hat viel zu entpacken und viele Richtlinienänderungen, die sich auf die Verbraucher auswirken werden.

Positiv ist, dass die Bundesregierung die Verbrauchsteuer auf alkoholfreies Bier abgeschafft hat. Ja, da hast du richtig gelesen war eine Sündensteuer auf alkoholfreies Bier. Dies ist ein großer Gewinn für gesundheitsbewusste Verbraucher und diejenigen, die sich für die Prinzipien der Schadensminderung einsetzen. Alkoholfreies Bier birgt nicht die gleichen Risiken wie traditionelles Bier, daher war es immer unsinnig, dass die Regierung diese Produkte mit einer Sündensteuer belegte.

Leider hat der kluge Ansatz der Bundesregierung zur Schadensminimierung und risikobasierten Steuerpolitik beim Thema Dampfen eine schnelle Kehrtwende vollzogen. Die Bundesregierung wird eine neue Dampfsteuer in Höhe von $1 pro 2 ml für Vape-Flüssigkeitsbehälter mit weniger als 10 ml einführen; $5 für Behälter größer als 10 ml; und $1 für jeweils weitere 10 ml. Dies ist aus Sicht der Schadensminimierung unglaublich problematisch, da Dampfprodukte ein nützliches Werkzeug für Raucher sind, die versuchen, aufzuhören, und zwar zu 95 Prozent weniger schädlich als Zigaretten laut Public Health England. Die Erhöhung der Steuern auf das Verdampfen von Flüssigkeiten macht diese Produkte mit reduziertem Risiko teurer und damit weniger attraktiv für Raucher, die versuchen aufzuhören. Je schwieriger wir Rauchern den Zugang zu Vape-Produkten machen, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie weiter rauchen, und niemand gewinnt in diesem Szenario.

In Bezug auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum, die das dringendste Problem für kanadische Millennials ist, sind die Liberalen einen Tag zu spät und ein Dollar zu kurz. Unglücklicherweise ist der Wohnungsplan der Regierung für Millennials, die wie ich vom Wohnungsmarkt verdrängt werden, nicht mutig genug, um das Problem der chronischen Unterversorgung effektiv anzugehen.

Sie haben ein Verbot des blinden Bietens vorgeschlagen, was bereits geschehen ist gezeigt keinen Einfluss auf die Preise haben und nichts zur Erhöhung des Angebots beitragen. Ihr Verbot ausländischer Käufer ist eine weitere Politik, die versucht, an der Nachfrage herumzuspielen, ohne sich mit dem Angebot zu befassen. Und während einige der Antworten Ottawas es den Verbrauchern ermöglichen werden, mehr zu sparen, wie das steuerfreie First Home Savings Account, tragen diese Änderungen der Steuerpolitik auch nicht dazu bei, das Angebot an Wohnraum zu erhöhen.

Die einzige angebotsseitige Politik, die die Bundesregierung angekündigt hat, ist ihre Zweckbestimmung für Gemeinden, die schneller als der historische Durchschnitt wachsen. Die eigene Schätzung der Regierung prognostiziert, dass dies bis 2025 zu 100.000 neuen Wohnungen führen könnte, aber das Problem ist, dass nur Ontario benötigt Ein weiterer 650.000 neue Wohnungen, nur um den nationalen Durchschnitt zu erreichen, was nicht viel zu feiern wäre, wenn man bedenkt, dass Kanada in der G7 für Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner den letzten Platz belegt.

Und während eine Zinserhöhung sicherlich dazu beitragen wird, die beispiellose Immobilienpreisinflation zu dämpfen, ist die wirkliche politische Lösung hier eine Reform der Zoneneinteilung. Die Bundesregierung hätte die Bundesmittel für bezahlbaren Wohnraum und öffentliche Infrastruktur ganz einfach an Dichteziele binden können, mit einer Zonenreform als Kernmechanismus, um dies zu erreichen. Dies wäre im Großen und Ganzen den jüngsten Kinderbetreuungsvereinbarungen ähnlich, die die Überweisung von Bundesdollar im Austausch gegen eine Reihe von Leistungen der Provinz beinhalten. Beim Wohnungsbau sieht es so aus, als würden tausendjährige Verbraucher – zumindest bis 2025, wenn das Liberal-NDP-Abkommen ausläuft – auf eine sinnvolle Änderung der Politik warten müssen.

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