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Abitazione

Hamilton dovrebbe accelerare la fine della suddivisione in zone di esclusione

In una scioccante inversione a U, la città di Toronto ha essenzialmente ha posto fine alla zonizzazione di esclusione in tutta la città. Le zone di esclusione sono le norme urbanistiche che limitano la quantità di case che possono essere costruite su un unico lotto, escludendo tutte le forme abitative diverse dalle case unifamiliari. Prima del voto 18-7 del consiglio comunale di Toronto, oltre il 70% della città era destinato esclusivamente a case unifamiliari. Ora, duplex, triplex e fourplex sono consentiti in tutti i quartieri residenziali.

Queste regole di zonizzazione di esclusione limitano artificialmente lo stock abitativo, il che limita l'offerta e quasi garantisce che l'offerta non tenga mai il passo con la domanda. La conseguenza della zonizzazione esclusiva è abbastanza prevedibile: quando l'offerta non riesce a tenere il passo con la domanda, si hanno prezzi delle case in aumento e affitti in aumento.

Questo è un enorme passo nella giusta direzione per affrontare la crisi dell'accessibilità degli alloggi in Ontario, ma questo progresso non dovrebbe finire entro i limiti della città di Toronto. Come sa chiunque stia cercando di acquistare o affittare attualmente, la crisi immobiliare non si limita a Toronto, con i prezzi che aumentano in modo significativo nell'area di Greater Hamilton. Infatti, nel 2021 Hamilton era uno dei primi cinque meno conveniente città del Nord America. In effetti, Hamilton era solo più conveniente di Toronto e Vancouver e significativamente più costoso dei principali mercati nordamericani come Los Angeles, Las Vegas e Tampa Bay.

Sappiamo che porre fine alla suddivisione in zone di esclusione funziona per calmare l'ondata di aumento dei prezzi, perché l'abbiamo visto funzionare in altre città. Minneapolis, che ha abolito la suddivisione in zone di esclusione prima della pandemia, è un esempio perfetto. La città ora sembra essere in controtendenza rispetto alla tendenza all'aumento dei prezzi degli affitti. Gli affitti per le unità con una o due camere da letto sono in realtà minore nel 2022 rispetto al 2019. Alcuni di questi presumibilmente possono essere attribuiti ad aver reso più facile la costruzione per una maggiore densità.

Ma porre fine alla zonizzazione esclusiva non è solo la politica giusta per affrontare la crisi abitativa. È anche la politica giusta per promuovere la crescita economica e proteggere l'ambiente.

La ricerca sulle regole di zonizzazione negli Stati Uniti ha dimostrato che, bloccando i lavoratori fuori dalle aree ad alto reddito come New York e San Jose, dove la loro produttività sarebbe più alta, le regole di zonizzazione locali abbassato Crescita economica degli Stati Uniti del 36% tra il 1964 e il 2009. Questo è un ritardo significativo nell'economia, e senza dubbio la stessa tendenza suona vera nelle città canadesi ad alta domanda come Toronto, Vancouver e Hamilton.

Per coloro che hanno a cuore la protezione dell'ambiente, cambiare il modo in cui Hamilton suddivide la città dovrebbe essere una priorità. In fattosecondo Secondo l'Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC), città più compatte potrebbero ridurre le emissioni urbane di oltre il 25%. Questo dovrebbe essere intuitivo per i responsabili politici. Se le persone possono vivere più vicino a dove lavorano, ai negozi in cui fanno acquisti, ai ristoranti in cui cenano o dove cercano intrattenimento, alla fine guidano di meno. Che sia a piedi, in transito o in bicicletta, le città compatte consentono effettivamente alle persone di ridurre la propria impronta di carbonio, non di aumentarla.

E non sono solo le emissioni a essere ridotte dalla riforma urbanistica. Lo stesso vale per il consumo di acqua. Secondo il peer reviewed rivista Paesaggio e urbanistica, i tassi di irrigazione unifamiliari sono superiori del 48% rispetto alle unità abitative plurifamiliari.

Ora, Hamilton ha in qualche modo preso sul serio l'accessibilità degli alloggi da quando il sindaco Horwath è entrato in carica. In effetti, come leader dell'NDP dell'Ontario, ha condotto una campagna per la riforma della zonizzazione in tutta la provincia. La città è attualmente nella sua fase di "riunioni pubbliche e gruppi di lavoro delle parti interessate" della sua iniziativa di zonizzazione inclusiva, con un cambiamento di politica previsto per la fine del 2023.

Il sindaco Horwath e il consiglio comunale dovrebbero guardare a Toronto e spostare in avanti in modo aggressivo quella sequenza temporale, perché ogni mese l'offerta non riesce a soddisfare la domanda, i prezzi delle case e gli affitti aumentano. Ora è il turno di Hamilton di porre fine alla suddivisione in zone di esclusione.

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Ford prende di mira i guardiani degli alloggi

L'Ontario cerca di riformare le regole di zonizzazione che rallentano la costruzione e aumentano i costi

La scorsa settimana il governo dell'Ontario di Doug Ford introdotto legislazione che cercherà di aumentare rapidamente l'edilizia abitativa nella provincia, principalmente eliminando la zonizzazione di esclusione. Il disegno di legge del Premier Ford consentirà la costruzione di un massimo di tre unità su un unico lotto residenziale senza modifiche allo statuto o autorizzazioni comunali. Ciò consente la costruzione di appartamenti seminterrati, suite con giardino, duplex e triplex su un unico lotto residenziale. Oltre a consentire la costruzione di queste unità, la legislazione esenta anche queste unità dalle spese di sviluppo e dalle spese di assegnazione dei parchi, che aumentano significativamente il costo di costruzione e alla fine vengono trasferite a acquirenti. In una città come Toronto, questo potrebbe essere un punto di svolta per calmare la crisi abitativa.

Oltre il 70% di Toronto è suddiviso in zone esclusivamente per case unifamiliari, una restrizione che limita notevolmente le opzioni di costruzione, che a sua volta limita l'offerta di alloggi. L'impatto di queste regole di zonizzazione non può essere sopravvalutato. Una famiglia dentro Toronto necessita di un reddito annuo di $280.000 per l'acquisto di una casa unifamiliare, $214.000 per una casa annessa, $167.000 per una residenza cittadina e $148.000 per un condominio. Ma il reddito medio per una coppia dentro Toronto è solo $97.700.

Perché sia necessaria una riforma della zonizzazione è semplice: limiti artificiali su ciò che può essere costruito mantengono basso il patrimonio immobiliare, il che a sua volta impedisce all'offerta di tenere il passo con la domanda, esercitando così una pressione al rialzo sui prezzi delle case e sugli affitti. A causa di queste regole di zonizzazione, l'Ontario ha un record terribile per la costruzione di nuove case. Tra i paesi del G7, il Canada è all'ultimo posto per unità abitative adeguate alla popolazione ogni 1.000 persone con 424. L'Ontario, che ha solo 398 unità ogni 1.000 persone, è una delle principali cause del problema.

L'aumento del patrimonio immobiliare eserciterebbe una pressione al ribasso sui prezzi e favorirebbe la crescita economica. Ricerca sulle regole di zonizzazione negli Stati Uniti ha dimostrato che, bloccando i lavoratori dalle aree ad alto canone di locazione come New York e San Jose, dove la loro produttività sarebbe maggiore, le regole di zonizzazione locali hanno ridotto la crescita economica degli Stati Uniti del 36% tra il 1964 e il 2009. non c'è motivo di presumere che leggi di zonizzazione di esclusione simili non abbiano lo stesso impatto negativo in Ontario e in tutto il Canada.

I vantaggi della riforma urbanistica non sono solo teorici. La riforma ha reso gli alloggi più convenienti sia negli Stati Uniti che in Giappone. Minneapolis, che ha abolito la zonizzazione di esclusione prima della pandemia, ora sembra essere in controtendenza rispetto all'aumento dei prezzi degli affitti negli Stati Uniti. Gli affitti per le unità con una e due camere da letto sono in realtà minore nel 2022 rispetto al 2019. Alcuni di questi presumibilmente possono essere attribuiti ad aver reso più facile la costruzione per una maggiore densità.

Prima di pandemia Il Giappone stava costruendo quasi un milione di nuove case all'anno a causa del suo approccio rilassato alla zonizzazione. Questo approccio è in gran parte il motivo per cui i prezzi medi delle case in Giappone sono rimasti relativamente stabili per quasi un decennio. Consentire all'offerta di stare al passo con la domanda è la chiave di volta del successo del Giappone nella creazione di un mercato immobiliare stabile, in cui la proprietà di una casa è fattibile e i prezzi degli affitti sono stabili. Per quanto riguarda gli affitti, dal 2008 al 2018 l'affitto per l'appartamento medio con due camere da letto a Tokyo è stato di circa $1.000 (USA) al mese. Un appartamento con due camere da letto a Toronto è ora più del doppio del prezzo di un'unità equivalente a Tokyo.

Ora, per alcuni, l'idea di appartamenti più piccoli in stile Tokyo non sembra allettante. Ma il punto qui è che con limitato coinvolgimento del governo nella costruzione di nuove case il mercato è in grado di adeguarsi e costruire in un modo che soddisfi meglio la domanda di alloggi. E per dimostrare davvero il potere dell'offerta: i prezzi degli affitti in Giappone erano stabili senza l'uso del controllo degli affitti, una politica spesso propagandata come un mezzo per frenare l'aumento degli affitti.

Per coloro a cui piacciono i sobborghi e vogliono che rimangano tali, questo disegno di legge potrebbe funzionare per aumentare la densità nelle aree ad alta domanda come Toronto, alleggerendo la pressione abitativa nelle aree circostanti. L'apertura del 70% di Toronto a una maggiore densità aiuterà a frenare la tendenza all'espansione incontrollata delle periferie, poiché le persone che preferiscono vivere in queste aree ad alta domanda troveranno più facile farlo.

Questo nuovo disegno di legge prende sul serio la questione della carenza cronica di alloggi dicendo "Sì, nel mio cortile". Benvenuto nel Team YIMBY, Premier Ford.

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La domanda continua: l'offerta raggiungerà mai?

Ad aprile, il governo federale canadese ha annunciato il suo budget per il 2022 con un'attenzione tanto necessaria alla costruzione di case nel prossimo decennio. Le iniziative nella proposta includevano il lancio di un nuovo Housing Accelerator Fund di $4 miliardi per aiutare ad accelerare lo sviluppo abitativo, il che evidenzia l'ovvia domanda di case in questo paese.

Il Canada ha guidato il G7 in percentuale di crescita della popolazione negli ultimi cinque anni (la crescita della popolazione di 5.2% è il doppio di quella degli Stati Uniti di 2.6%). Il Canada ha aggiunto 1,8 milioni di cittadini tra il 2016 e il 2021 e il governo federale ha in programma di accogliere 1,3 milioni di immigrati nei prossimi tre anni. Questa crescita della popolazione si sta realizzando sullo sfondo di una cronica carenza di offerta di alloggi. È stato riferito quest'anno dal Consumer Choice Center che tra i G7, il Canada ha l'offerta abitativa media pro capite più bassa con solo 424 unità per 1.000 persone a livello nazionale, un rapporto inferiore a quello di cinque anni fa. Di tutte le province, l'Ontario guida questa disparità con solo 398 unità per 1.000 persone, richiedendo la costruzione di 650.000 unità solo per soddisfare la media nazionale.

Con il recente aumento dei tassi di interesse e l'inflazione dei costi di costruzione, alcuni sviluppatori stanno prendendo una pausa dal lancio di nuovi prodotti, il che non farà che aggravare lo squilibrio dell'offerta e contribuire alla pressione al rialzo sui prezzi nei prossimi anni. Che sia in affitto o in vendita, il Canada ha bisogno di costruire più case e in fretta.

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Gli Stati Uniti vogliono allentare la suddivisione in zone di esclusione per combattere la crisi abitativa. Dovremmo farlo anche noi

L'aumento del parco immobiliare esercita una pressione al ribasso sui prezzi e favorisce la crescita economica

Sia a livello federale che provinciale, i canadesi ei loro legislatori spesso guardano dall'alto in basso la politica e la politica americana, e talvolta con buone ragioni: vengono in mente il controllo delle armi e il dibattito sull'aborto. Ma quando si tratta di affrontare la crisi degli alloggi, i politici canadesi potrebbero imparare una o due cose da ciò che sta accadendo a sud del confine.

All'inizio di questo mese il presidente Joe Biden ha annunciato che il governo federale cercherà di affrontare la causa principale della crisi abitativa, che ritiene essere la suddivisione in zone di esclusione: regole locali che vietano la costruzione di alloggi plurifamiliari e favoriscono invece le unità unifamiliari . In una Casa Bianca dichiarazione, l'amministrazione ha affermato che "l'uso esclusivo del suolo e le politiche di zonizzazione limitano l'uso del suolo, gonfiano artificialmente i prezzi, perpetuano modelli storici di segregazione, mantengono i lavoratori nelle regioni a bassa produttività e limitano la crescita economica".

Tutto ciò è vero. L'aumento del parco immobiliare esercita una pressione al ribasso sui prezzi e favorisce la crescita economica. Ricerca sulle regole di zonizzazione negli Stati Uniti ha dimostrato che, bloccando i lavoratori fuori dalle aree ad alto reddito come New York e San Jose, dove la loro produttività sarebbe più alta, le regole di zonizzazione locali abbassato La crescita economica degli Stati Uniti è stata del 36% tra il 1964 e il 2009. Non c'è motivo di presumere che leggi di zonizzazione di esclusione simili non abbiano lo stesso impatto negativo in Canada. Toronto, ad esempio, ha quasi il 70 per cento del suo territorio destinato esclusivamente a case unifamiliari, rendendo illegale costruire qualsiasi cosa con una maggiore densità.

Elevare la conversazione e prendere di mira la riforma della zonizzazione sono cose che Justin Trudeau e Chrystia Freeland avrebbero potuto fare nel loro ultimo budget. In questo momento, solo due candidati alla leadership conservatrice stanno parlando di suddivisione in zone durante la campagna elettorale, Scott Aitchison e Pierre Poilievre.

Ma le lezioni sulla riforma urbanistica non sono utili solo a livello federale. Gli Stati Uniti offrono numerosi esempi di legislatori statali e municipali che hanno attuato drammatiche riforme urbanistiche. In Oregon, ad esempio, qualsiasi terreno precedentemente destinato esclusivamente a case unifamiliari può ora, di diritto, costruire un duplex su quel sito o anche un'abitazione di quattro unità se si trova in un comune più grande di 25.000 persone.

Lo stesso vale per Minneapolis, che ha abolito la suddivisione in zone di esclusione prima della pandemia. La città ora sembra essere in controtendenza rispetto alla tendenza all'aumento dei prezzi degli affitti. Gli affitti per le unità con una o due camere da letto sono in realtà minore nel 2022 rispetto al 2019. Alcuni di questi presumibilmente possono essere attribuiti ad aver reso più facile la costruzione per una maggiore densità.

Infine, la cittadina di Auburn, nel Maine, Spettacoli come i consiglieri locali possono abbracciare "YIMBYism" (che sta per "Sì, nel mio cortile", invece di "Non nel mio cortile") per aumentare l'accessibilità. Il sindaco di Auburn, Jason Levesque, originariamente eletto nel 2017, ha corso su una piattaforma a favore dello sviluppo che ha dato agli elettori nella sua città di 24.000 tre opzioni: aumentare drasticamente le tasse, tagliare i servizi pubblici o portare nuovi residenti. Avendo scelto la crescita, Auburn prevede di aumentare il proprio parco immobiliare di oltre il 25%, sventrando le regole di zonizzazione e assumendo una visione "tutto quanto sopra" sui tipi di alloggi.

Quel tipo di ambizione audace è esattamente ciò di cui c'è bisogno nelle principali città del Canada e nelle comunità che le circondano se vogliamo affrontare piuttosto che parlare solo della crisi dell'accessibilità economica. A livello nazionale, affitti medi rosa nove per cento in aprile rispetto a un anno prima. A Toronto e Vancouver, probabilmente le due città canadesi che più necessitano di una maggiore densità, gli affitti sono aumentati rispettivamente del 23 e del 27%. Dal lato degli acquisti, il benchmark nazionale MLS prezzo per una casa è stato di $882.000 ad aprile, un aumento del 27% su base annua nonostante gli aumenti dei tassi di interesse abbiano iniziato a smorzare la domanda.

Gran parte della cultura politica canadese è inquadrata in opposizione a ciò che esiste negli Stati Uniti, ma sulla riforma della zonizzazione, dovremmo guardare a sud e imparare. È tempo di costruire, ma la zonizzazione esclusiva è d'intralcio.

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Il "mezzo mancante" potrebbe aiutare a risolvere la carenza di alloggi nel New Brunswick?

David Clement è il direttore degli affari nordamericani del Consumer Choice Center. È uno degli autori di un documento politico che illustra perché le città dovrebbero consentire più alloggi plurifamiliari.

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La riforma della zonizzazione dovrebbe essere una priorità elettorale

Il Canada è all'ultimo posto nelle unità abitative per 1.000 persone nel G7, e l'Ontario è la causa principale, scrivono David Clement e Yael Ossowski.

Il leader dell'NDP dell'Ontario Andrew Horwath ha svelato la piattaforma dell'NDP in vista delle prossime elezioni, con un piano politico che pone fine alla suddivisione in zone di esclusione. Per molti, questa è una mossa audace dell'opposizione ufficiale. Si tratta anche di un cambiamento politico di cui l'Ontario ha un disperato bisogno.

La zonizzazione di esclusione è divieti sulle unità abitative plurifamiliari limitando in ultima analisi il numero di unità abitative disponibili in una città. In poche parole, l'eliminazione della suddivisione in zone escludente offre ai proprietari di immobili più libertà di costruire diversi tipi di alloggi, aumentando il patrimonio abitativo, qualcosa di cui l'Ontario aveva bisogno ieri.

A livello nazionale, il Canada è all'ultimo posto nelle unità abitative per 1.000 persone nel G7 e l'Ontario è la causa principale. L'Ontario ha solo 398 unità per 1.000 persone e ne ha bisogno costruire altre 650.000 unità solo per arrivare alla media nazionale.

Ad Hamilton, acquirenti e affittuari stanno soffrendo per la cronica carenza di alloggi. I prezzi medi delle case sono ora Sopra $1 milione, gonfiando del 25% anno su anno. E il dolore non viene avvertito solo da coloro che cercano di acquistare una casa. La carenza di offerta sta esercitando una pressione al rialzo anche sui prezzi degli affitti. L'affitto medio per un appartamento con due camere da letto è $1,841. Quell'affitto richiede un reddito di almeno $82.000, ma la famiglia media di Hamilton ha un reddito lordo reddito di soli $66.460. Con l'aggravarsi della crisi abitativa, la casa media, sia in acquisto che in affitto, è fuori dalla portata della famiglia media.

Oltre a rendere la vita più accessibile, l'aumento del patrimonio abitativo fa crescere anche l'economia. Ricerca sulle regole di zonizzazione negli Stati Uniti, che rispecchiano ciò che vediamo nelle città canadesi, ha mostrato che i vincoli abitativi hanno ridotto la crescita aggregata degli Stati Uniti del 36% dal 1964 al 2009.

Tuttavia, alcuni che si oppongono alla densità probabilmente ripeteranno l'argomento secondo cui l'aumento della densità, nonostante la crescita dell'economia, è dannoso per l'ambiente. Di volta in volta, le voci di NIMBY discutono contro l'aumento della densità a causa della percezione che l'aumento della densità sia un netto negativo per l'ambiente. Non è vero.

Infatti, secondo Secondo l'Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC), città più compatte potrebbero ridurre le emissioni urbane di oltre il 25%. Questo dovrebbe essere intuitivo per i responsabili politici. Se le persone possono vivere più vicino a dove lavorano, ai negozi in cui fanno acquisti, ai ristoranti in cui cenano o dove cercano intrattenimento, alla fine guidano di meno. Che sia a piedi, in transito o in bicicletta, le città compatte consentono effettivamente alle persone di ridurre la propria impronta di carbonio, non di aumentarla.

E non sono solo le emissioni a essere ridotte dalla riforma urbanistica. Lo stesso vale per il consumo di acqua. Secondo la rivista peer reviewed Paesaggio e urbanistica, i tassi di irrigazione unifamiliari sono superiori del 48% rispetto alle unità abitative plurifamiliari.

Mentre l'NDP sta facendo passi nella giusta direzione sulla riforma della zonizzazione, sta facendo un enorme passo indietro con la sua proposta di dare ai comuni più potere decisionale riformando l'Ontario Land Tribunal. Dare più potere ai consiglieri locali è esattamente ciò che ha messo l'Ontario e Hamilton in questo pasticcio. La riforma della zonizzazione è necessaria, ma incoraggiare i governi locali con più potere decisionale è una cattiva politica e potrebbe minare il valore della riforma della zonizzazione.

Hamilton ha bisogno di più case. Porre fine alla zonizzazione esclusiva è un grande passo nella giusta direzione. Che siano blu, arancioni o rossi, tutti i partiti politici, sia federali che provinciali, devono fare della riforma urbanistica una priorità. 

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PLAN DE TRUDEAU POUR LE LOGEMENT GRIGNOTER AU LIEU DE MORDRE

Pour ceux et celles qui souhaitent un meilleur avenir, être propriétaire d'une maison a toujours été un ma principal à atteindre, surtout pour la génération des millénariaux.

Mais quand on concerne les prix des maisons qui gonflent, la concorrenza massiccia dans l'achat des maisons et l'inflation qui gruge de plus en plus notre pouvoir d'achat, ce souhait n'est plus qu'un rêve.

Nous étions très content de voir que le logement figure au centre du budget du premier ministre libéral Justin Trudeau. Mais au lieu d'avancer de vraies réformes afin de donner à notre génération les meilleurs moyens de devenir propriétaire, nous ne voyons que des action symboliques. 

Mettre fin à l'investissement étranger, taxer les logements vacanti et accorder encore plus de crédits d'impôt à ceux qui achètent leur première maison pourrait faire plaisir à plusieurs, mais ne permet pas de livrer ce que tous les economistes sérieux nous recommandent : construire più di maison.

Il ya assez d'argent dans le système (encore plus avec l'inflation), mais il n'y a pass assez de construction de nouvelles maisons et de condos. L'offre est limitée, la demande est en croissance.

Oppure, le problème au Canada n'est pas la demande pour les proprietés résidentelles. C'est l'offre. Il n'y en a pas assez pour notre popolation grandissante.

Au mois de février, le prix moyen d'une maison au Québec a augmenté à 474 941 $, une hausse de 18,3 % comparée à 2021. Le prix moyen des maisons vendues à Montréal est 18 % plus élevé et 12 % à Québec .

À Montréal, le prix moyen d'un appartement quatre et demie est de 1982 $, ce qui noncessite un salaire annuel de 89 000 $, tandis que le salaire moyen (avant impôt) ne représente que 56 220 $. 

Comme plusieurs autres l'ont reconnu, Montréal fait bonne figure, mais nous avons encore du travail à faire.

Au niveau fédéral, Ottawa aide les gens à pargner, mais ses politiques ne sont pas axées sur l'augmentation de l'offre de logements. Le gouvernement fédéral cherche à créer un nouveau compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première maison, qui combinare gli aspetti fiscaux d'un CELI et d'un REER, permanente aux Canadiens de mettre plus de 40 000 $ dans leur compte, deduire l'épargne de leur revenu et de la ritirar pour acheter une maison sans aucune obbligo di rimborso.

Il primo è il duplicato del credito per l'acquisto di una prima maison, che passa da 5000 a 10 000 $. Bien que ces deux politiques améliorent l'épargne des acheteurs, si elles ne s'attaquent pas au problème de l'insuffisance chronique de l'offre, elles ne feront rien pour rendre les logements plus abordables. Au mieux, ces politiques aideront ceux qui cherchent activement à franchir la line d'arrivée, mais laisseront le marché immobilier inchangé.

D'autres politiques mises de l'avant par Ottawa, come l'interdiction des offres à l'aveugle, ne font rien pour augmenter l'offre. William Strange, professeur d'analyse économique à l'Université de Toronto, explique qu'une interdiction des offres à l'aveugle ne réduirait pas les prix de manière significant et « qu'il n'y a aucune preuve économique que cela est importante ». Les guerres d'offres sont un symptôme d'un marché de vendeurs extrême, et non la cause.

Le zonege d'exclusion est une politique qui vise à limiter le nombre de logements pouvant être construits sur une même proprietété. Ces règles interdisent souvent les logements multifamiliaux o fixent des exigences en matière de taille minimale des terrains. Ces restrizioni finissent par limiter le nombre de logements disponibles dans une ville. 

Une interdiction de ce zonage donnerait aux propriétaires plus de liberté pour construire diversi tipi di logements et augmenterait le parc immobilier. En mettant fin au zonage d'exclusion, les grands centres urbains come Montréal pourraient immédiatement permettre la construction d'un plus grand nombre de duplex et de petits appartements. 

C'est exactement ce qui se fait à l'étranger pour lutter contre la hausse des prix. 

Per esempio, l'Oregon a récemment ha adottato une loi qui abolit le zonege unifamilial pour toutes les communautés de plus de 10 000 abitanti. Les proprietaires pourront ainsi construire différents type de logements, s'ils le souhaitent, ce qui augmentera considérablement l'offre de logements.

La Nouvelle-Zélande a entamé le processus de restructuration de ses lois de zonage dans le but d'augmenter considérablement l'offre et d'exercer une pression à la baisse sur les prix. Le Brookings Institute, situé a Washington, a décrit l'approche de la Nouvelle-Zélande en matère de logement comme un modello ideale per suivres pour les autres pays.

Il reste beaucoup à faire si nous souhaitons devenir un tel exemple à travers le monde. 

Le legislazioni canadiane devono eseguire l'esempio di ceux de l'étranger, et même a Montréal, et faire de la réforme du zonage una priorità essenziale per l'attacco alla crisi del logo. 

Si notre génération souhaite le même niveau de richesse que celle de nos genitori, nous aurions besoin de vraies réformes au lieu des mesurettes qui ne s'attaquent qu'aux symptômes.

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Il divieto di offerta alla cieca funzionerà?

"Il problema della cronica carenza di offerta sta avendo un impatto devastante sia per i potenziali acquirenti, sia per coloro che affittano nelle principali città canadesi".

Una delle componenti principali del budget 2022 di Ottawa era l'attenzione agli alloggi. Mentre è apprezzato che il governo stia ora esaminando seriamente l'accessibilità economica degli alloggi, gran parte del suo piano farà ben poco per smorzare il caos, come il suo divieto di offerte alla cieca, principalmente perché non riesce ad affrontare adeguatamente il problema della cronica carenza di offerta .

La fornitura di case in Canada, pro capite, è il peggiore del G7, ed è addirittura peggiorato negli ultimi otto anni. Nel 2016, il Canada aveva 427 unità abitative ogni 1000 persone. Nel 2020, quel numero è effettivamente sceso a 426 unità per 1000 persone e nel 2022 è sceso a 424 unità per 1000 persone. La Francia, al confronto, guida il G7 con 540 unità per 1.000.

Il problema della cronica carenza di offerta sta avendo un impatto devastante sia per i potenziali acquirenti, sia per coloro che affittano nelle principali città canadesi.

A Toronto, ad esempio, il prezzo medio di una casa è ora superiore a $1,3 milioni di dollari. Una famiglia ha bisogno di un annuale reddito di $180.000 per acquistare la casa mediana di Toronto e $130.000 per acquistare il condominio medio, il tutto mentre il reddito medio per una coppia in Torontoè solo $97,640. Con l'aggravarsi della crisi, l'acquisto di una casa media sta diventando praticamente irraggiungibile per la famiglia media.

Sfortunatamente, anche il problema della cronica carenza di offerta viene trasferito anche agli affittuari. L'affitto medio per un appartamento con due camere da letto a Toronto è $2.715, che, in base alla metrica di accessibilità del CMHC, richiede un reddito annuo di $118.000.

Quindi, i prezzi delle case si stanno gonfiando a livelli rapidi, mentre la crescita dei salari è molto indietro, e la risposta di Ottawa potrebbe essere ampiamente descritta come "armeggiare con la domanda".

Prendi il divieto del governo federale di fare offerte alla cieca, che è il processo in cui i potenziali acquirenti presentano le loro offerte su una casa senza conoscere l'importo delle altre offerte. Il processo di pensiero qui è che l'offerta cieca sta causando guerre di offerte che stanno gonfiando artificialmente i prezzi verso l'alto. Ma è vero?

Non secondo gli economisti immobiliari. William Strange, professore di analisi economica all'Università di Toronto, spiega un divieto di offerte alla cieca non ridurrebbe i prezzi. 

“Non in misura significativa. Non ci sono prove economiche che avrebbe importanza. 

L'analisi economica che confronta i modelli di offerta, come l'offerta alla cieca rispetto alle aste aperte, rileva che diversi tipi di aste non producono prezzi di vendita notevolmente diversi.

Oltre al professor Strange, il professor William Wheaton, del Center for Real Estate del Massachusetts Institute of Technology, ha definito il divieto di offerte alla cieca "dubbioso" perché le guerre di offerte sono un sintomo di un mercato di venditori estremi, e non la causa. E il motivo per cui il mercato immobiliare del Canada è un tale mercato di venditori è perché praticamente ogni città ha un'offerta insufficiente di alloggi.

Oltre a essere inefficace, la politica ignora completamente la questione della sottoofferta e solleva interrogativi sulla concorrenza tra tipi di aste. Finché non vi è nulla che imponga che tutti gli acquisti di case vengano effettuati in un'asta alla cieca, il mercato dovrebbe rimanere aperto a tipi di aste concorrenti. I venditori possono scegliere di vendere la loro casa in un'asta al buio, ma se gli acquirenti chiedono diversamente, potremmo vedere un certo cambiamento e concorrenza tra i due tipi di asta. Sarebbe un risultato preferito, rispetto alla scelta di un tipo di asta piuttosto che di un altro, perché alla fine lascia tale decisione tra acquirenti e venditori.

E mentre alcuni potrebbero leggere la competizione tra tipi di aste di zelo per il libero mercato, stiamo assistendo a cambiamenti dal settore stesso. Ad esempio, la Canadian Real Estate Association ha già annunciato che sta sperimentando un tempo reale monitoraggio sistema di offerte, semplificando il processo di acquisto e aumentando la trasparenza per i consumatori.

Quindi un cieco divieto di offerta farà qualcosa per alleviare la crisi degli alloggi? No, non proprio. Nella migliore delle ipotesi, armeggia ai margini della domanda, lasciando irrisolto il problema della carenza di alloggi.

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Il piano abitativo liberale manca il bersaglio

Ottawa, IL: Oggi il governo federale ha rilasciato il proprio budget, che include una parte significativa per affrontare la crisi degli alloggi. I principali annunci politici includono il divieto di offerte alla cieca, un nuovo conto di risparmio per la prima casa esentasse, un divieto di acquirente straniero e $4 miliardi per i comuni che crescono più rapidamente della media storica.

Il direttore degli affari nordamericani del Consumer Choice Centre, con sede a Toronto, David Clement, ha risposto affermando: "Sfortunatamente, il piano abitativo del governo non è abbastanza audace per affrontare adeguatamente la crisi abitativa e affrontare efficacemente il problema della cronica carenza di offerta".

“Hanno proposto di vietare le offerte alla cieca, cosa che è già avvenuta mostrato di non avere alcun impatto sui prezzi e non fa nulla per aumentare l'offerta. Il loro divieto agli acquirenti stranieri è un'altra politica che sta tentando di armeggiare con la domanda, senza affrontare l'offerta. E mentre alcune delle risposte di Ottawa consentiranno ai consumatori di risparmiare di più, come il Tax Free First Home Savings Account, anche queste modifiche alla politica fiscale non fanno nulla per aumentare l'offerta di alloggi ", ha affermato Clement

“L'unica politica dal lato dell'offerta che il governo federale ha annunciato è il loro stanziamento per le comunità che crescono a un ritmo più rapido della media storica. Secondo le stime del governo, ciò potrebbe comportare la costruzione di 100.000 nuove abitazioni entro il 2025, ma il problema è che una provincia come l'Ontario ha bisogno altro 650.000 nuove case solo per raggiungere la media nazionale, il che non sarebbe molto da festeggiare considerando che il Canada è all'ultimo posto nel G7 per unità abitative per 1000 persone”, ha affermato Clement.

“Piuttosto che armeggiare con la domanda e un programma di stanziamento deludente, il governo federale avrebbe dovuto concentrarsi sulla riforma della zonizzazione. Il governo federale potrebbe facilmente legare i finanziamenti federali per alloggi a prezzi accessibili e infrastrutture pubbliche agli obiettivi di densità, con la riforma della zonizzazione come meccanismo centrale per raggiungerlo. Ciò sarebbe sostanzialmente simile ai recenti accordi di assistenza all'infanzia che comportano il trasferimento di dollari federali in cambio di una serie di risultati provinciali ", ha affermato Clement.

Un giorno di ritardo e un dollaro in meno: il budget liberale fallisce i consumatori

Il piano abitativo di Ottawa non è abbastanza audace da affrontare il problema della cronica carenza di offerta

Chrystia Freeland ha acquistato un paio di scarpe nuove di zecca la scorsa settimana, come è tradizione per il ministro delle finanze quando il governo introduce un budget, e i canadesi si chiedono che tipo di tracce Freeland lascerà l '"accordo" liberale-NDP nel loro giorno per -vita quotidiana. IL 304 pagine documento ha molto da disimballare e molte modifiche alle politiche che avranno un impatto sui consumatori.

Sul lato positivo, il governo federale ha abrogato l'accisa sulla birra analcolica. Sì, hai letto bene, ecco era una tassa sul peccato sulla birra analcolica. Questa è una grande vittoria per i consumatori attenti alla salute e per coloro che sostengono i principi della riduzione del danno. La birra analcolica non comporta gli stessi rischi della birra tradizionale, quindi è sempre stato assurdo che il governo tassasse questi prodotti.

Sfortunatamente, però, l'approccio intelligente del governo federale alla riduzione del danno e alla politica fiscale basata sul rischio ha subito una rapida inversione di tendenza sul tema dello svapo. Il governo federale implementerà una nuova tassa sullo svapo a $1 per 2 ml per contenitori di liquidi da svapo inferiori a 10 ml; $5 per contenitori superiori a 10 ml; e $1 per ogni 10 mL aggiuntivi. Questo è incredibilmente problematico dal punto di vista della riduzione del danno perché i prodotti per lo svapo sono uno strumento utile per i fumatori che cercano di smettere e il 95% meno dannoso rispetto alle sigarette secondo Public Health England. Aumentare le tasse sui liquidi da svapare rende questi prodotti a rischio ridotto più costosi e quindi meno attraenti per i fumatori che cercano di smettere. Più difficile rendiamo ai fumatori l'accesso ai prodotti di svapo, più è probabile che continuino a fumare e nessuno vince in quello scenario.

Per quanto riguarda l'accessibilità economica degli alloggi, che è la questione più urgente per i millennial canadesi, i liberali sono in ritardo di un giorno e mancano un dollaro. Sfortunatamente per i millennial esclusi dal mercato immobiliare, come me, il piano immobiliare del governo non è abbastanza audace da affrontare efficacemente il problema della cronica carenza di offerta.

Hanno proposto di vietare le offerte alla cieca, cosa che è già stata mostrato di non avere alcun impatto sui prezzi e non fa nulla per aumentare l'offerta. Il loro divieto agli acquirenti stranieri è un'altra politica che sta tentando di armeggiare con la domanda, senza affrontare l'offerta. E mentre alcune delle risposte di Ottawa consentiranno ai consumatori di risparmiare di più, come il conto di risparmio per la prima casa esentasse, anche queste modifiche alla politica fiscale non fanno nulla per aumentare l'offerta di alloggi.

L'unica politica dal lato dell'offerta che il governo federale ha annunciato è il suo stanziamento per le comunità che crescono a un ritmo più rapido della media storica. La stima del governo stesso prevede che ciò potrebbe portare a 100.000 nuove case entro il 2025, ma il problema è che solo l'Ontario ha bisogno altro 650.000 nuove case solo per raggiungere la media nazionale, il che non sarebbe molto da festeggiare considerando che il Canada è all'ultimo posto nel G7 per unità abitative ogni 1.000 persone.

E mentre un aumento dei tassi contribuirà sicuramente a smorzare l'inflazione dei prezzi delle case senza precedenti, la vera soluzione politica qui è la riforma della zonizzazione. Il governo federale avrebbe potuto legare abbastanza facilmente i finanziamenti federali per alloggi a prezzi accessibili e infrastrutture pubbliche agli obiettivi di densità, con la riforma della zonizzazione come meccanismo centrale per raggiungerlo. Ciò sarebbe sostanzialmente simile ai recenti accordi per l'assistenza all'infanzia che comportano il trasferimento di dollari federali in cambio di una serie di risultati provinciali. Per quanto riguarda gli alloggi, sembra che i consumatori millennial rimarranno in attesa - almeno fino al 2025, quando scadrà l'accordo Liberal-NDP - per un cambiamento politico significativo.

Originariamente pubblicato qui

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