Während die Krise des erschwinglichen Wohnraums weiterhin Auswirkungen auf die Kanadier im ganzen Land hat, fühlt sich eine Mehrheit der Einwanderer zu Unrecht beschuldigt, da sie selbst sehen, dass der Traum vom Eigenheim immer unerreichbarer wird.

Laut einer von Leger exklusiv für OMNI in Auftrag gegebenen Umfrage sind fast sieben von zehn Neu-Kanadiern der Meinung, Politiker würden die Einwanderung als Ablenkungsmanöver einsetzen, um von anderen Faktoren abzulenken, die zum Mangel an bezahlbarem Wohnraum beitragen, etwa der Regierungspolitik und der wirtschaftlichen Lage.

Die Bundesregierung plant, den Anteil der vorübergehenden Einwohner Kanadas von 6,5 Prozent auf 5 Prozent der Gesamtbevölkerung zu senken.

Einem Wohnungsexperten zufolge bedeuteten „relativ hohe Einwanderungszahlen“ allerdings nicht zwangsläufig, dass die Neuankömmlinge für hohe Wohnkosten verantwortlich seien.

„Ein großes Problem ist, wie wir wissen, dass in manchen Gegenden der Anteil neuer Einwanderer höher ist als früher und sie deshalb als Sündenböcke für die Wohnungskrise herhalten müssen“, sagt Prentiss Dantzler, Direktor des Housing Justice Lab an der Universität von Toronto. „Die Leute vergessen, dass diese Wohnungskrise nichts Neues ist. Wir haben schon lange damit zu kämpfen.“

„Es gibt viele Schuldzuweisungen, aber oft konzentrieren sich die Leute auf andere Einzelpersonen und nicht auf das Wohnungsbausystem selbst“, sagte er gegenüber OMNI News.

Dantzler weist darauf hin, dass ein großer Teil des Wohnungsbestands nicht einmal von Einzelpersonen, sondern von Private-Equity-Firmen oder anderen Unternehmen aufgekauft wird. Angesichts der großen Zahl von Eigentumswohnungen auf dem Markt stelle das System zudem „kein diversifiziertes Portfolio an Familien“ dar, erklärt er.

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Künstliche Intelligenz mag in der Geschäftswelt der letzte Schrei sein, doch die Regierung macht KI-gestützte Algorithmen für die Hauptursache der explodierenden Wohnkosten in diesem Land verantwortlich.

Letzten Monat schloss sich das Justizministerium den Generalstaatsanwälten von Kalifornien, Colorado, Connecticut, Minnesota, North Carolina, Oregon, Tennessee und Washington an, um zu klagen RealPageund machte die Immobiliendatendienste des Softwareunternehmens für die steigenden Mieten im ganzen Land verantwortlich.

Der Beschwerde zufolge sind die von RealPage haben es Immobilieneigentümern ermöglicht, sich unrechtmäßig abzusprechen und abzusprechen, um die Mieten künstlich zu erhöhen, was den Wettbewerb auf dem Mietmarkt zum Nachteil der Wohnungssuchenden untergräbt. Die Regierung argumentiert, dass diese Praktiken einen Verstoß gegen den jahrhundertealten Sherman Antitrust Act darstellen.

„Da die Amerikaner Schwierigkeiten haben, sich eine Wohnung leisten zu können, RealPage „Die zunehmende Blockade macht es für Vermieter einfacher, Mieterhöhungen abzustimmen“, sagte der stellvertretende Justizminister Jonathan Kanter, einer der Hauptakteure bei Washingtons Versuch, mit Kartellrecht und der Federal Trade Commission gegen Technologieunternehmen vorzugehen.

Der Fall basiert auf Marketingmaterialien des Unternehmens sowie auf Interviews mit Kunden, die die Plattform nutzen, um potenzielle Mieter zu überprüfen, Preisempfehlungen zu erstellen und die Einziehung von Zahlungen zu erleichtern. Das Justizministerium behauptet, dass Immobilienbesitzer, die normalerweise miteinander konkurrieren würden, durch die Verwendung nichtöffentlicher Daten wie Kartelle agieren, um die Preise für Mieter zu erhöhen, unterstützt durch RealPages Software.

Zum ersten Mal seit Wochen erinnert man sich daran, dass Kamala Harris Vizepräsidentin der Vereinigten Staaten ist, da sie im Wahlkampf durchaus über die bevorstehende Klage des US-Justizministeriums im Bilde zu sein schien. Gegen ein Unternehmen anzutreten, das wie ein zwielichtiges Unternehmen aussieht, ist gute Wahlpolitik.

Frau Harris enthüllte Teile ihrer Vorschläge zur Wohnungspolitik, die direkt auf Software zur Immobilienverwaltung abzielen. Das ist kein Zufall. Sie beabsichtigte, einen Gesetzentwurf des demokratischen Senats zu unterstützen, der „die Verwendung algorithmischer Systeme zur künstlichen Erhöhung der Preise oder zur Reduzierung des Angebots“ von Mietwohnungen verbietet.

San Francisco wird demnächst auch algorithmische Software verbieten, die „Preisvorschläge“ für Immobilienbesitzer macht, mit der Begründung, dass diese Plattformen das Leben für Mieter, die ein Haus suchen, zu teuer gemacht haben. Dass Kalifornien seine hohen Lebenshaltungskosten auf die Software der Vermieter zurückführt und nicht auf den Berg an Vorschriften, die den Wohnungsbau einschränken, fühlt sich an wie ein „Schenk dem Mann hinter dem Vorhang keine Beachtung“-Moment. 

Sind Algorithmen schuld an höheren Mieten? Belege dafür gibt es kaum.

Den neuesten Daten der National Association of Realtors zufolge ist die mittlere Miete in den USA im Juli im Jahresvergleich der letzten zwölf Monate gesunken und weist seit dem Inflationshöchststand von 9,11 TP3T im Juni 2022 einen Abwärtstrend auf. Dies ist wahrscheinlich auf die Abkühlung der Inflation und die Wiederaufnahme des Wohnungsbaus im Zuge des Abklingens der Pandemie zurückzuführen.

Seitdem sind die Mieten in den meisten südlichen und westlichen Metropolregionen wie Phoenix, Austin, Texas und Nashville, Tennessee, gesunken, was auf das wachsende Angebot und den schnelleren Bau von Mietobjekten zurückzuführen ist. Insgesamt liegt die Zahl der im Bau befindlichen privaten Wohneinheiten auf einem Niveau, das seit den 1970er Jahren nicht mehr erreicht wurde, was dazu beigetragen hat, die Mietkosten in den meisten Teilen des Landes zu senken.

Während man durchaus argumentieren kann, dass die Mieten für amerikanische Haushalte höher seien, ist es doch etwas ganz anderes, zu glauben, dass die Hauptursache Algorithmen seien und ihre Zerschlagung Auswirkungen hätte.

Angebot und Nachfrage sind nach wie vor ein ebenso einfaches wie wirksames Konzept. Wir müssen mehr Wohneinheiten bauen und die Nachfrage decken.

Ein Bericht des Joint Center for Housing Studies in Harvard aus diesem Jahr stellte fest, dass eine ausgrenzende Bebauungspolitik und eine langsame Bautätigkeit maßgeblich zu der geschätzten Million neuer Wohnungen beigetragen haben, die wir benötigen, um den Wohnungsmangel zu beheben. Dies ist ein Ergebnis, das wir leicht hätten vorhersagen können.

Als während der Pandemie und der darauffolgenden Inflation die Preise für Bau- und Wohnmaterialien in die Höhe schossen, wurde das Bauen langsamer und teurer. Als restriktive Bebauungspläne der Stadt es den Bauträgern nicht erlaubten, dicht besiedelte Wohneinheiten oder gemischt genutzte Gebäude zu errichten, investierten die Bauträger ihr Geld woanders. Als Umweltprüfungen und bürokratische Hürden Wohnprojekte zum Scheitern brachten, stellten die Bauherren den Bau ein.

Viele Landesregierungen und Kommunalverwaltungen haben inzwischen innovative Maßnahmen ergriffen, um den Wohnungsbau zu beschleunigen und die hohen Mietpreise zu senken. Sie haben Vorschriften abgebaut und Baugenehmigungen beschleunigt. Diese konkreten Maßnahmen gehen das Problem an und geschehen fast immer auf Landes- oder Kommunalebene.

Auf der anderen Seite würden Bundesanwälte und Präsidentschaftskandidaten gerne Gerichte und Gesetze nutzen, um Softwaretools zu verfolgen und die Schuld den Vermietern zuzuschieben, obwohl sie ganz genau wissen, dass diese weder die Miete senken noch für mehr freie Wohnungen sorgen.

Anstatt unser Rechtssystem zu nutzen, um gegen ein weiteres Technologieunternehmen vorzugehen, täten unsere Beamten gut daran, die Kosten für die Verbraucher zu senken, indem sie zulassen, was nachweislich funktioniert, um die Wohnkosten zu senken: „Bauen, Baby, bauen“.

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Angesichts der steigenden Wohnkosten in Kanada ist es leicht, die Schuld der Einwanderung zuzuschieben. Ein geringes Wohnungsangebot bedeutet, dass es weniger Wohnraum für die Menschen gibt, und die Eindämmung der Einwanderungszahlen scheint bei Politikern eine beliebte Lösung für dieses Problem zu sein. Die Einwanderer für ein Problem verantwortlich zu machen, das von den Politikern selbst verursacht wurde, ist jedoch keine Lösung für die wachsenden Wohnungsprobleme des Landes und könnte sich als schädlich für die Gesamtwirtschaft erweisen.

Die Royal Bank of Canada hat angegeben „Die Einwanderung hat in Kanada über ein Jahrzehnt lang zum gesamten Wachstum der Arbeitskräfte beigetragen, aber sie reicht immer noch nicht aus, um die Auswirkungen der alternden Bevölkerung auszugleichen oder die strukturellen Engpässe auf dem Arbeitsmarkt deutlich zu reduzieren.“ Mit anderen Worten: Kanada braucht Einwanderer, um seine Wirtschaft am Laufen zu halten.

Wenn die Regierung wirklich daran interessiert wäre, die Ursachen der Wohnungskrise herauszufinden, müsste sie erkennen, dass die Ursachen von innen kommen. Auf allen Regierungsebenen ist es nicht gelungen, den Wohnungsmangel zu beheben, indem es für Kanadier nicht nur immer schwieriger wird, Häuser zu kaufen, sondern auch, überhaupt neue Wohnungen zu bauen.

Auf kommunaler Ebene verhindern Zonenvorschriften und -bestimmungen häufig, dass verlassene Geschäftsräume – die aufgrund von Homeoffice-Richtlinien leer stehen – in Wohnraum umgewandelt werden. Dies ist in Toronto der Fall, wo die Beantragung einer Umzonung nach Einreichung der Unterlagen mindestens neun Monate dauert. wie bereits erwähnt David Clement, Leiter des Consumer Choice Center, im Jahr 2020.

Laut Clement müssen Antragsteller, die eine Umzonung ihrer Grundstücke in ein anderes Gebiet beabsichtigen, Nachweise wie „eine archäologische Bewertung, eine Untersuchung von Dienstleistungen und Einrichtungen, eine Umweltverträglichkeitsstudie, eine Energiestrategie, eine Erklärung zur Auswirkung auf das Kulturerbe, eine Untersuchung der Auswirkungen auf das Naturerbe, ihre Planungsbegründung, ihren Bericht über die öffentliche Konsultation und eine Untersuchung der Auswirkungen auf den Verkehr vorlegen – zusätzlich zu ihren eigenen formellen Plänen.“ Wer wird ein solches Verfahren für lohnenswert halten?

Toronto hat seitdem in die richtige Richtung bewegt durch die Abschaffung ausgrenzender Zonenvorschriften, die zuvor die Anzahl und Art der auf einem Grundstück gebauten Häuser beschränkten. Dies ist von Bedeutung, da ein großer Teil des Wohnungsmangels auf übermäßig belastende Vorschriften zurückzuführen ist, die den Kanadiern keinen neuen Wohnraum bescheren. Man kann nur hoffen, dass andere Städte diesem Beispiel folgen, da Städte wie Hamilton, Vancouver und Ottawa weiterhin die Rangliste der unerschwinglichen Wohnkosten anführen.

Auf Bundesebene bietet die Regierung weiterhin Lösungen an, die die Kanadier von dem Chaos ablenken sollen, das sie selbst angerichtet hat, indem sie keinen Druck auf die Provinzen ausübt, um den Wohnungsbau zu erleichtern. Einwanderungsminister Marc Miller angekündigteine zweijährige Obergrenze für die Zulassung internationaler Studenten im Januar. Er angekündigt Er beschränkt die Arbeitserlaubnis für Postgraduierte, die es ausländischen Studierenden ermöglicht, nach Abschluss ihrer Ausbildung kanadische Arbeitserfahrung zu sammeln, auf jene, die private Hochschulen besuchen, deren Lehrplan dem eines öffentlichen Colleges folgt. Diese Studierenden sind jung, motiviert und bereit, beim Aufbau der kanadischen Wirtschaft mitzuhelfen. Und dennoch werden sie als einer der Gründe für die Immobilienkrise dargestellt.

Der jüngste Versuch der Bundesregierung, ihr Chaos zu beseitigen, ist die Wohnplan Es veröffentlicht im April. Der Plan sieht die Wiedereinführung eines standardisierten Wohnungsbaukatalogs vor, der dem in Kanada in den 1940er Jahren verwendeten ähnelt, sowie Investitionen in die Standardisierung von Bauprozessen, um das Bauen effizienter zu gestalten.

Bauherren müssen jedoch nicht in die Vergangenheit blicken und sich von Politikern und langsamen Bürokraten beraten lassen; sie brauchen einfach die Möglichkeit, ihre Arbeit mit weniger Hindernissen wie Flächennutzungsgesetzen und unnötigem bürokratischen Aufwand zu erledigen. Wenn Wohnraum sofort benötigt wird, bleibt der Bundesregierung keine Zeit, um Konsultationen über regulatorische Hindernisse und die nationale Bauordnung abzuhalten, wie es im neuen Wohnungsbauplan heißt – Häuser müssen jetzt gebaut werden.

Ironischerweise gibt die Regierung, obwohl sie Einwanderer weiterhin als Ursache der Wohnungskrise bezeichnet, in ihrem jüngsten Wohnungsbauplan zu, dass sie Neuankömmlingen, die über die erforderlichen Fähigkeiten verfügen, mehr Wohnungen zu bauen, Vorrang einräumen muss. Es ist klar, dass diese Wohnungskrise ohne Einwanderer nicht ohne weiteres gelöst werden kann.

Es ist wichtig zu erkennen, dass Einwanderer auch wegen der Wohnungskrise besorgt sind. Im Juli stellte eine Studie von Angus Reid fest, dass Fast 40 Prozent der Einwanderer haben über einen Umzug nachgedacht als Folge der Immobilienkrise in Kanada. Das sind schreckliche Nachrichten für Kanada, denn angesichts der sinkenden Bevölkerung sind die wirtschaftlichen Hoffnungen des Landes an eine Zunahme der Wirtschaftsimmigration in den nächsten Jahren geknüpft. Die Kanadier sollten sich zusammenschließen und nicht zulassen, dass Politiker Einwanderer zu Sündenböcken für die Fehler machen, die sie selbst auf dem Immobilienmarkt gemacht haben.

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Die Stadt Toronto hat eine schockierende Kehrtwende vollzogen im Wesentlichen beendete die stadtweite Sperrzoneneinteilung. Bei der Ausschlussbebauung handelt es sich um Bebauungsvorschriften, die die Anzahl der Häuser, die auf einem einzigen Grundstück gebaut werden dürfen, begrenzen und alle Wohnformen außer Einfamilienhäusern ausschließen. Vor der Abstimmung des Stadtrats von Toronto mit 18 zu 7 Stimmen waren über 70 Prozent der Stadt ausschließlich für Einfamilienhäuser vorgesehen. Mittlerweile sind in allen Wohnvierteln Duplex-, Triplex- und Fourplex-Wohnungen erlaubt.

Diese ausschließenden Zonenregeln begrenzen künstlich den Wohnungsbestand, was das Angebot begrenzt und so gut wie sicherstellt, dass das Angebot niemals mit der Nachfrage Schritt halten kann. Die Folgen der Sperrzoneneinteilung sind ziemlich vorhersehbar: Wenn das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, steigen die Immobilienpreise und die Mieten.

Dies ist ein großer Schritt in die richtige Richtung, um die Krise bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Ontario anzugehen, aber dieser Fortschritt sollte nicht innerhalb der Stadtgrenzen Torontos enden. Wie jeder, der kaufen möchte oder derzeit zur Miete sucht, weiß, dass die Immobilienkrise nicht auf Toronto beschränkt ist, da die Preise im Großraum Hamilton erheblich steigen. Tatsächlich gehörte Hamilton 2021 zu den fünf Schlusslichtern erschwinglich Städte in Nordamerika. Tatsächlich war Hamilton nur günstiger als Toronto und Vancouver und deutlich teurer als große nordamerikanische Märkte wie Los Angeles, Las Vegas und Tampa Bay.

Wir wissen, dass die Aufhebung der Sperrzonenregelung dazu beiträgt, die Flut steigender Preise zu dämpfen, denn wir haben gesehen, dass dies auch in anderen Städten funktioniert. Minneapolis, das vor der Pandemie die Sperrzoneneinteilung abgeschafft hat, ist ein perfektes Beispiel. Die Stadt scheint sich nun dem Trend steigender Mietpreise zu widersetzen. Die Mieten für Ein- und Zweizimmerwohnungen betragen tatsächlich niedriger im Jahr 2022 als im Jahr 2019. Einiges davon ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass es einfacher wurde, für eine höhere Dichte zu bauen.

Doch die Abschaffung der Ausgrenzungszonen ist nicht nur die richtige Politik zur Bewältigung der Wohnungskrise. Es ist auch die richtige Politik zur Förderung des Wirtschaftswachstums und zum Schutz der Umwelt.

Untersuchungen zu Zoneneinteilungsregeln in den USA haben gezeigt, dass lokale Zoneneinteilungsregeln durch das Einfrieren von Arbeitnehmern aus Gegenden mit hohen Mieten wie New York und San Jose, wo ihre Produktivität höher wäre, eingeführt werden gesenkt Das US-Wirtschaftswachstum stieg zwischen 1964 und 2009 um 36 Prozent. Das ist ein erheblicher Rückstand gegenüber der Wirtschaft, und ohne Zweifel gilt dieser Trend auch für Kanadas stark nachgefragte Städte wie Toronto, Vancouver und Hamilton.

Für diejenigen, denen der Schutz der Umwelt am Herzen liegt, sollte die Änderung der Art und Weise, wie Hamilton die Stadt in Zonen einteilt, Priorität haben. In Tatsache, gemäß Laut dem Zwischenstaatlichen Ausschuss für Klimaänderungen (IPCC) könnten kompaktere Städte die städtischen Emissionen um bis zu 25 Prozent reduzieren. Dies sollte für politische Entscheidungsträger intuitiv sein. Wenn die Menschen näher an ihrem Arbeitsplatz, den Geschäften, in denen sie einkaufen, den Restaurants, in denen sie essen, oder wo sie Unterhaltung suchen, wohnen können, fahren sie letztendlich weniger Auto. Ob zu Fuß, mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit dem Fahrrad, kompakte Städte ermöglichen es den Menschen tatsächlich, ihren CO2-Fußabdruck zu verringern, nicht ihn zu vergrößern.

Und es sind nicht nur die Emissionen, die durch die Zonenreform reduziert werden. Das Gleiche gilt für den Wasserverbrauch. Laut Peer-Review Tagebuch Landschafts- und Stadtplanung, sind die Bewässerungsraten von Einfamilienhäusern um 48 Prozent höher als die von Mehrfamilienhäusern.

Seit Bürgermeister Horwath sein Amt angetreten hat, nimmt Hamilton die Erschwinglichkeit von Wohnraum einigermaßen ernst. Tatsächlich setzte sie sich als Vorsitzende der NDP Ontarios für eine landesweite Bebauungsreform ein. Die Stadt ist zur Zeit in der Phase „Öffentliche Treffen und Stakeholder-Arbeitsgruppen“ seiner inklusiven Zoneneinteilungsinitiative, wobei eine Änderung der Politik für Ende 2023 erwartet wird.

Bürgermeister Horwath und der Stadtrat sollten sich Toronto anschauen und diesen Zeitplan energisch vorantreiben, denn mit jedem Monat, in dem das Angebot die Nachfrage nicht deckt, steigen die Immobilienpreise und Mieten. Jetzt ist Hamilton an der Reihe, die Sperrzone zu beenden.

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Ontario strebt eine Reform der Bebauungsvorschriften an, die den Bau verlangsamen und die Kosten erhöhen

Letzte Woche Doug Fords Regierung in Ontario eingeführt Gesetzgebung, die darauf abzielt, den Wohnungsbau in der Provinz schnell zu steigern, vor allem durch die Abschaffung von Sperrzonen. Der Gesetzentwurf von Premier Ford sieht vor, dass bis zu drei Einheiten auf einem einzigen Wohngrundstück ohne Satzungsänderungen oder kommunale Genehmigungen gebaut werden können. Dies ermöglicht den Bau von Kellerwohnungen, Gartensuiten, Maisonetten und Triplexen auf einem einzigen Wohngrundstück. Die Gesetzgebung erlaubt nicht nur den Bau dieser Einheiten, sondern befreit diese Einheiten auch von Erschließungsgebühren und Parklandwidmungsgebühren, die die Baukosten erheblich erhöhen und letztendlich an sie weitergegeben werden Käufer. In einer Stadt wie Toronto könnte dies ein Wendepunkt zur Beruhigung der Immobilienkrise sein.

Über 70 Prozent von Toronto sind ausschließlich für Einfamilienhäuser ausgewiesen, eine Einschränkung, die die Baumöglichkeiten erheblich einschränkt, was wiederum das Wohnungsangebot einschränkt. Die Auswirkungen dieser Zonenregeln können nicht hoch genug eingeschätzt werden. Eine Familie im Toronto benötigt ein Jahreseinkommen von $280.000 für den Kauf eines Einfamilienhauses, $214.000 für ein Reihenhaus, $167.000 für ein Reihenhaus und $148.000 für eine Eigentumswohnung. Aber das mittlere Einkommen für ein Paar in Toronto ist nur $97.700.

Warum eine Zonenreform erforderlich ist, ist einfach: Künstliche Beschränkungen dessen, was gebaut werden kann, halten den Wohnungsbestand niedrig, was wiederum verhindert, dass das Angebot mit der Nachfrage Schritt hält, wodurch die Hauspreise und Mieten nach oben gedrückt werden. Aufgrund dieser Bebauungsvorschriften hat Ontario einen schrecklichen Rekord für den Bau neuer Häuser. Unter den G7-Staaten belegt Kanada mit 424 bevölkerungsbereinigten Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner den letzten Platz. Ontario, das nur 398 Einheiten pro 1.000 Einwohner hat, ist eine Hauptursache für die Problem.

Eine Erhöhung des Wohnungsbestands würde die Preise unter Druck setzen und das Wirtschaftswachstum fördern. Forschung zu Bauzonenregeln in den USA hat gezeigt, dass lokale Bauzonenregeln das US-Wirtschaftswachstum zwischen 1964 und 2009 um volle 36 Prozent gesenkt haben, indem sie Arbeiter aus Gebieten mit hohen Mieten wie New York und San Jose, wo ihre Produktivität höher wäre, aussperren ist kein Grund anzunehmen, dass ähnlich ausgrenzende Zonengesetze nicht die gleichen negativen Auswirkungen in Ontario und in ganz Kanada haben.

Die Vorteile der Gebietsreform sind nicht nur theoretisch. Die Reform hat das Wohnen sowohl in den USA als auch in Japan erschwinglicher gemacht. Minneapolis, das die Sperrzone vor der Pandemie abgeschafft hat, scheint sich nun dem Trend steigender US-Mietpreise zu widersetzen. Die Mieten für Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen sind tatsächlich niedriger im Jahr 2022 als im Jahr 2019. Einiges davon ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass es einfacher wurde, für eine höhere Dichte zu bauen.

Vor dem Pandemie Japan baute aufgrund seiner lockeren Herangehensweise an die Zoneneinteilung fast eine Million neue Häuser pro Jahr. Dieser Ansatz ist größtenteils der Grund dafür, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise in Japan seit fast einem Jahrzehnt relativ unverändert geblieben sind. Dass das Angebot mit der Nachfrage Schritt halten kann, ist der Grundstein für Japans Erfolg bei der Schaffung eines stabilen Wohnungsmarktes, eines Marktes, auf dem Wohneigentum machbar und die Mietpreise stabil sind. Auf der Mietseite lag die Miete für die durchschnittliche Zwei-Zimmer-Wohnung in Tokio von 2008 bis 2018 bei etwa $1.000 (US) pro Monat. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Toronto ist jetzt mehr als doppelt so teuer wie eine entsprechende Einheit in Tokio.

Nun, für einige scheint der Gedanke an kleinere Wohnungen im Tokio-Stil nicht verlockend. Aber der Punkt hier ist das mit begrenzt die Beteiligung der Regierung am Bau neuer Wohnungen, der Markt in der Lage ist, sich anzupassen und so zu bauen, dass die Wohnungsnachfrage besser gedeckt wird. Und um die Angebotsmacht wirklich zu demonstrieren: Japans Mietpreise waren ohne den Einsatz von Mietpreiskontrollen stabil, eine Politik, die oft als Mittel zur Eindämmung steigender Mieten angepriesen wird.

Für diejenigen, die die Vororte mögen und wollen, dass sie so bleiben, könnte dieser Gesetzentwurf dazu beitragen, die Dichte in nachfragestarken Gebieten wie Toronto zu erhöhen und gleichzeitig den Wohnungsdruck in den umliegenden Gebieten zu verringern. Die Öffnung von 70 Prozent von Toronto für eine höhere Dichte wird dazu beitragen, den Trend zur Zersiedelung der Vorstädte einzudämmen, da Menschen, die es vorziehen, in diesen stark nachgefragten Gebieten zu leben, dies leichter finden werden.

Dieser neue Gesetzentwurf nimmt das Problem der chronischen Unterversorgung mit Wohnraum ernst, indem er sagt: „Ja, in meinem Hinterhof“. Willkommen beim Team YIMBY, Premier Ford.

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Im April kündigte die kanadische Bundesregierung ihr Budget für 2022 mit einem dringend benötigten Schwerpunkt auf dem Bau von Häusern in den nächsten zehn Jahren an. Zu den Initiativen in dem Vorschlag gehörte die Einrichtung eines neuen Housing Accelerator Fund in Höhe von $4 Milliarden zur Unterstützung der Beschleunigung der Wohnungsbauentwicklung, was die offensichtliche Nachfrage nach Wohnungen in diesem Land unterstreicht.

Kanada führte die G7 in Bezug auf das prozentuale Bevölkerungswachstum in den letzten fünf Jahren an (das Bevölkerungswachstum von 5,21 TP2T ist doppelt so hoch wie das der Vereinigten Staaten von 2,61 TP2T). Kanada hat zwischen 2016 und 2021 1,8 Millionen Einwohner hinzugefügt, und die Bundesregierung plant, in den nächsten drei Jahren 1,3 Millionen Einwanderer aufzunehmen. Dieses Bevölkerungswachstum erfolgt vor dem Hintergrund einer chronischen Wohnungsnot. Wie das Consumer Choice Center dieses Jahr berichtete, hat Kanada unter den G7 das niedrigste durchschnittliche Wohnungsangebot pro Kopf mit nur 424 Einheiten pro 1.000 Einwohnern landesweit, ein Verhältnis, das niedriger ist als vor fünf Jahren. Von allen Provinzen führt Ontario diese Ungleichheit mit nur 398 Einheiten pro 1.000 Einwohner an – es müssen 650.000 Einheiten gebaut werden, nur um den nationalen Durchschnitt zu erreichen.

Angesichts des jüngsten Anstiegs der Zinssätze und der Baukosteninflation legen einige Entwickler eine Pause bei der Einführung neuer Produkte ein, was das Angebotsungleichgewicht nur verschärfen und in den kommenden Jahren zu einem Aufwärtsdruck auf die Preise beitragen wird. Ob zur Miete oder zum Verkauf, Kanada muss mehr Häuser bauen, und zwar schnell.

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Die Erhöhung des Wohnungsbestands übt einen Abwärtsdruck auf die Preise aus und fördert das Wirtschaftswachstum

Sowohl auf Bundes- als auch auf Provinzebene schauen Kanadier und ihre Gesetzgeber oft herablassend auf die amerikanische Politik und Politik, und das manchmal aus gutem Grund: Waffenkontrolle und die Abtreibungsdebatte kommen einem in den Sinn. Aber wenn es darum geht, die Immobilienkrise anzugehen, könnten kanadische Politiker ein oder zwei Dinge von dem lernen, was sich südlich der Grenze entwickelt.

Anfang dieses Monats kündigte Präsident Joe Biden an, dass die Bundesregierung versuchen werde, die Grundursache der Wohnungskrise anzugehen, die ihrer Meinung nach ausschließende Zoneneinteilung ist – lokale Vorschriften, die den Bau von Mehrfamilienhäusern verbieten und stattdessen Einfamilienhäuser bevorzugen . In einem Weißen Haus Aussage, sagte die Regierung: „Ausschließliche Landnutzungs- und Zonenpolitik schränkt die Landnutzung ein, bläst die Preise künstlich auf, verewigt historische Muster der Segregation, hält Arbeitnehmer in Regionen mit geringerer Produktivität und begrenzt das Wirtschaftswachstum.“

All das ist wahr. Die Erhöhung des Wohnungsbestands übt einen Abwärtsdruck auf die Preise aus und fördert das Wirtschaftswachstum. Forschung über Zonenvorschriften in den USA hat gezeigt, dass durch das Einfrieren von Arbeitern aus Gebieten mit hohen Mieten wie New York und San Jose, wo ihre Produktivität höher wäre, lokale Zonenvorschriften gesenkt Das US-Wirtschaftswachstum um ganze 36 Prozent zwischen 1964 und 2009. Es gibt keinen Grund anzunehmen, dass ähnlich ausgrenzende Zonengesetze in Kanada nicht die gleichen negativen Auswirkungen haben. Toronto zum Beispiel hat fast 70 Prozent seines Landes ausschließlich für Einfamilienhäuser ausgewiesen, was es illegal macht, etwas mit erhöhter Dichte zu bauen.

Justin Trudeau und Chrystia Freeland hätten in ihrem letzten Budget das Gespräch anregen und eine Reform der Zoneneinteilung ins Visier nehmen können. Im Moment sprechen nur zwei konservative Führungskandidaten über Zoneneinteilung im Wahlkampf, Scott Aitchison und Pierre Poilievre.

Aber die Lehren aus der Gebietsreform sind nicht nur auf Bundesebene nützlich. Die USA bieten viele Beispiele für staatliche und kommunale Gesetzgeber, die dramatische Zonenreformen durchführen. Im Oregon, zum Beispiel kann jedes Land, das zuvor ausschließlich für Einfamilienhäuser in Zonen aufgeteilt wurde, ab sofort auf diesem Gelände ein Doppelhaus oder sogar ein Wohnhaus mit vier Wohneinheiten bauen, wenn es sich in einer Gemeinde mit mehr als 25.000 Einwohnern befindet.

Gleiches gilt für Minneapolis, das vor der Pandemie die Sperrzone abgeschafft hat. Die Stadt scheint sich nun gegen den Trend steigender Mietpreise zu stellen. Die Mieten für Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen sind tatsächlich niedriger im Jahr 2022 als im Jahr 2019. Einiges davon ist vermutlich darauf zurückzuführen, dass es einfacher wurde, für eine höhere Dichte zu bauen.

Schließlich die kleine Stadt Auburn, Maine, zeigt an wie Gemeinderäte den „YIMBYismus“ (was für „Ja, in meinem Hinterhof“ steht, im Gegensatz zu „Nicht in meinem Hinterhof“) annehmen können, um die Erschwinglichkeit zu erhöhen. Der Bürgermeister von Auburn, Jason Levesque, der ursprünglich 2017 gewählt wurde, kandidierte für eine entwicklungsfreundliche Plattform, die den Wählern in seiner Stadt mit 24.000 Einwohnern drei Optionen bot: drastische Steuererhöhungen, Kürzungen öffentlicher Dienstleistungen oder Ansiedlung neuer Einwohner. Nachdem Auburn sich für Wachstum entschieden hat, plant es, seinen Wohnungsbestand um mehr als 25 Prozent zu erhöhen, die Zonierungsregeln zu entkräften und eine „alles der oben genannten“ Sicht auf die Wohnungstypen einzunehmen.

Diese Art von mutigem Ehrgeiz ist genau das, was in Kanadas Großstädten und den sie umgebenden Gemeinden benötigt wird, wenn wir die Erschwinglichkeitskrise angehen wollen, anstatt nur darüber zu reden. Bundesweit durchschnittliche Mieten Rose neun Prozent im April im Vergleich zum Vorjahr. In Toronto und Vancouver, den wohl zwei kanadischen Städten, die am dringendsten eine Aufstockung benötigen, stiegen die Mieten um 23 bzw. 27 Prozent. Auf der Käuferseite der nationale MLS-Benchmark Preis für ein Eigenheim lag im April bei $882.000, ein Anstieg von 27 Prozent im Jahresvergleich, obwohl Zinserhöhungen die Nachfrage zu dämpfen beginnen.

Ein Großteil der kanadischen politischen Kultur steht im Gegensatz zu dem, was in den USA existiert, aber bei der Reform der Zoneneinteilung sollten wir nach Süden schauen und lernen. Es ist Zeit zu bauen, aber Sperrzonen stehen im Weg.

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David Clement ist Manager für nordamerikanische Angelegenheiten des Consumer Choice Center. Er ist einer der Autoren eines Grundsatzpapiers, in dem dargelegt wird, warum Städte mehr Mehrfamilienhäuser zulassen sollten.

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Kanada rangiert bei den Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner in der G7 an letzter Stelle, und Ontario ist die Hauptursache, schreiben David Clement und Yael Ossowski.

Der NDP-Führer von Ontario, Andrew Horwath, hat enthüllt die Plattform der NDP im Vorfeld der nächsten Wahl, mit einer politischen Planke, die der ausgrenzenden Zoneneinteilung ein Ende setzt. Für viele ist dies ein mutiger Schritt der offiziellen Opposition. Es ist auch eine politische Änderung, die Ontario dringend braucht.

Ausschlusszonen sind Verbote auf Mehrfamilienhäusern, die letztendlich die Anzahl der verfügbaren Wohneinheiten in einer Stadt begrenzen. Einfach ausgedrückt, gibt die Abschaffung der Sperrzone den Eigentümern mehr Freiheit, verschiedene Arten von Wohnungen zu bauen und den Wohnungsbestand zu erhöhen, was Ontario gestern brauchte.

Auf nationaler Ebene rangiert Kanada bei den Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner in den G7 an letzter Stelle, und Ontario ist die Hauptursache. Ontario hat nur 398 Einheiten pro 1.000 Einwohner und muss bauen weitere 650.000 Einheiten, um den Bundesdurchschnitt zu erreichen.

In Hamilton spüren Käufer und Mieter die chronische Unterversorgung mit Wohnraum. Durchschnittliche Eigenheimpreise sind jetzt Über $1 Millionen, was im Jahresvergleich eine Inflation von 25 Prozent bedeutet. Und der Schmerz wird nicht nur von denen gespürt, die ein Haus kaufen möchten. Das Unterangebot übt auch einen Aufwärtsdruck auf die Mietpreise aus. Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern beträgt $1.841. Diese Miete erfordert ein Einkommen von mindestens $82.000, aber die durchschnittliche Familie in Hamilton hat eine Vorsteuer Einkommen von nur $66.460. Während sich die Immobilienkrise verschlimmert, ist das durchschnittliche Haus, sowohl das Kaufen als auch das Mieten, für die durchschnittliche Familie unerreichbar.

Abgesehen davon, dass das Leben erschwinglicher wird, fördert die Erhöhung des Wohnungsbestands auch die Wirtschaft. Forschung zu Zonenregeln in den USA, die das widerspiegeln, was wir in kanadischen Städten sehen, zeigten, dass Wohnungsbeschränkungen das US-Gesamtwachstum von 1964 bis 2009 um 36 Prozent verringerten.

Aber einige, die sich der Dichte widersetzen, werden wahrscheinlich das Argument wieder aufwärmen, dass eine erhöhte Dichte trotz wachsender Wirtschaft schlecht für die Umwelt ist. Immer wieder argumentieren NIMBY-Stimmen gegen eine erhöhte Dichte, weil sie der Meinung sind, dass eine erhöhte Dichte netto negativ für die Umwelt ist. Es ist nicht wahr.

In der Tat, gemäß Laut dem Zwischenstaatlichen Ausschuss für Klimaänderungen (IPCC) könnten kompaktere Städte die städtischen Emissionen um bis zu 25 Prozent reduzieren. Dies sollte für politische Entscheidungsträger intuitiv sein. Wenn die Menschen näher an ihrem Arbeitsplatz, den Geschäften, in denen sie einkaufen, den Restaurants, in denen sie essen, oder wo sie Unterhaltung suchen, wohnen können, fahren sie letztendlich weniger Auto. Ob zu Fuß, mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder mit dem Fahrrad, kompakte Städte ermöglichen es den Menschen tatsächlich, ihren CO2-Fußabdruck zu verringern, nicht ihn zu vergrößern.

Und es sind nicht nur die Emissionen, die durch die Zonenreform reduziert werden. Gleiches gilt für den Wasserverbrauch. Laut dem Peer-Review-Journal Landschafts- und Stadtplanung, sind die Bewässerungsraten von Einfamilienhäusern um 48 Prozent höher als die von Mehrfamilienhäusern.

Während die NDP bei der Gebietsreform Schritte in die richtige Richtung unternimmt, macht sie mit ihrem Vorschlag, den Kommunen durch die Reform des Ontario Land Tribunal mehr Entscheidungsbefugnis zu geben, einen großen Schritt zurück. Den Gemeinderäten mehr Macht zu geben, ist genau das, was Ontario und Hamilton in dieses Schlamassel gebracht hat. Eine Gebietsreform ist erforderlich, aber die Ermutigung lokaler Regierungen mit mehr Entscheidungsbefugnissen ist eine schlechte Politik und eine, die den Wert einer Gebietsreform untergraben könnte.

Hamilton braucht mehr Häuser. Das Ende der Sperrzone ist ein großer Schritt in die richtige Richtung. Ob blau, orange oder rot, alle politischen Parteien, sowohl auf Bundes- als auch auf Provinzebene, müssen die Gebietsreform zu einer Priorität machen. 

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Pour ceux et celles qui souhaitent un meilleur avenir, être propriétaire d'une maison a toujours été un but principal à atteindre, surtout pour la génération des millénariaux.

Mais quand on reflecte les prix des maisons qui gonflent, la concurrence massive dans l'achat des maisons et l'inflation qui gruge de plus en plus notre pouvoir d'achat, ce souhait n'est plus qu'un rêve.

Nous étions très content de voir que le logement figure au centre du budget du premier ministre libéral Justin Trudeau. Mais au lieu d'avancer de vraies réformes afin de donner à notre generation les meilleurs moyens de devenir propriétaire, nous ne voyons que des actions symboliques. 

Mettre fin à l'investissement étranger, taxer les logements vaants et accorer encore plus de crédits d'impôt à ceux qui achètent leur première maison pourrait faire plaisir à plusieurs, mais ne permet pas de livrer ce que tous les économistes sérieux nous recommandent : construireux plus Maisons.

Il ya assez d'argent dans le système (Zugabe plus avec l'inflation), mais il n'y a pas assez de construction of nouvelles maisons et de condos. L'offre est limitée, la demande est en croissance.

Oder, le problème au Canada n'est pas la demande pour les propriétés résidentielles. C'est l'offre. Il n'y en a pas assez pour notre population grandisante.

Au mois de février, le prix moyen d'une maison au Québec a augmenté à 474 941 $, une hausse de 18,3 % im Vergleich zu 2021. Le prix moyen des maisons vendues à Montréal est 18 % plus élevé et 12 % à Québec .

À Montréal, le prix moyen d'un appartement quatre et demie est de 1982 $, ce qui nécessite un salaire annuel de 89 000 $, tandis que le salaire moyen (avant impôt) ne représente que 56 220 $. 

Comme plusieurs autres l'ont reconnu, Montréal fait bonne figure, mais nous avons encore du travail à faire.

Au niveau fédéral, Ottawa aide les gens à épargner, mais ses politiques ne sont pas axées sur l'augmentation de l'offre de logements. Le gouvernement fédéral cherche à créer un nouveau compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première maison, qui kombinieren les Aspekte fiscaux d'un CELI et d'un REER, permettant aux Canadiens de mettre plus de 40 000 $ dans leur compte, de déduire l'épargne de leur revenu et de la pensioner pour acheter une maison sans aucune engagement de remboursement.

Ils prevoient également doubler le crédit pour l'achat d'une première maison, qui passera de 5000 à 10 000 $. Bien que ces deux politiques améliorent l'épargne des acheteurs, si elles ne s'attaquent pas au problème de l'insuffisance chronique de l'offre, elles ne feront rien pour rendre les logements plus abordables. Au mieux, ces politiques aideront ceux qui cherchent activement à franchir la ligne d'arrivée, mais laisseront le marché immobilier inchangé.

D'autres politiques mises de l'avant par Ottawa, comme l'interdiction des offres à l'aveugle, ne font rien pour augmenter l'offre. William Strange, Professor für Wirtschaftsanalyse an der Université de Toronto, erklärt, dass das Verbot des Angebots an der Avenueugle ne réduirait pas les prix de manière significative et „qu'il n'y a aucune preuve économique que cela est important“ ist ». Les guerres d'offres sont un symptôme d'un marché de vendeurs extrême, et non la cause.

Le zonage d'exclusion est une politique qui vise à limiter le nombre de logements pouvant être construits sur une même propriété. Ces règles interdisent souvent les logements multifamiliaux ou fixent des exigences en matière de taille minimale des terrains. Ces-Einschränkungen finissent par limiter le nombre de logements disponibles dans une ville. 

Une interdiction de ce zonage donnerait aux propriétaires plus de liberté pour construire different types de logements et augmenterait le parc immobilier. En mettant fin au zonage d'exclusion, les grands centres urbains comme Montréal pourraient immédiatement permettre la construction d'un plus grand nombre de duplex et de petits appartements. 

C'est exaktement ce qui se fait à l'étranger pour lutter contre la hausse des prix. 

Zum Beispiel, l'Oregon a récemment adopté une loi qui abolit le zonage unifamilial pour toutes les communautés de plus de 10 000 habitants. Les propriétaires pourront ainsi construire different types de logements, s'ils le souhaitent, ce qui augmentera considérablement l'offre de logements.

La Nouvelle-Zélande a entamé le processus de restructuration de ses lois de zonage dans le but d'augmenter considérablement l'offre et d'exercer une pression à la baisse sur les prix. Le Brookings Institute, situé à Washington, a decrit l’approche of the Nouvelle-Zélande en matière de logement comme un modèle idéal à suivre pour les autres pays.

Il reste beaucoup à faire si nous souhaitons devenir un tel exemple à travers le monde. 

Les législateurs canadiens doivent suivre l'exemple de ceux de l'étranger, et meme à Montréal, et faire de la réforme du zonage une priorité essentiale pour s'attaquer à la crise du logement. 

Si notre generation souhaite le même niveau de richesse que celle de nos parents, nous aurions besoin de vraies réformes au lieu des mesurettes qui ne s'attaquent qu'aux symptômes.

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„Das Problem der chronischen Unterversorgung hat verheerende Auswirkungen sowohl auf potenzielle Käufer als auch auf diejenigen, die in kanadischen Großstädten mieten.“

Eine der Kernkomponenten von Ottawas Haushalt 2022 war der Schwerpunkt auf dem Wohnungsbau. Es wird zwar begrüßt, dass die Regierung sich jetzt ernsthaft mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum befasst, aber ein Großteil ihres Plans wird sehr wenig dazu beitragen, das Chaos zu dämpfen, wie das Verbot von Blindbietungen, vor allem, weil sie das Problem der chronischen Unterversorgung nicht angemessen angeht .

Die Versorgung mit Wohnungen in Kanada, pro Kopf, ist das Schlimmste in den G7, und es hat sich in den letzten acht Jahren tatsächlich verschlechtert. Im Jahr 2016 hatte Kanada 427 Wohneinheiten pro 1000 Einwohner. Im Jahr 2020 sank diese Zahl tatsächlich auf 426 Einheiten pro 1000 Einwohner und im Jahr 2022 auf 424 Einheiten pro 1000 Einwohner. Frankreich führt im Vergleich die G7 mit 540 Einheiten pro 1.000 an.

Das Problem der chronischen Unterversorgung hat verheerende Auswirkungen sowohl auf potenzielle Käufer als auch auf diejenigen, die in kanadischen Großstädten mieten.

In Toronto zum Beispiel beträgt der durchschnittliche Hauspreis jetzt mehr als $1,3 Millionen Dollar. Eine Familie braucht ein Jahrbuch Einkommen von $180.000, um das mittlere Haus in Toronto zu kaufen, und $130.000, um die mittlere Eigentumswohnung zu kaufen, während das mittlere Einkommen für ein Paar in Torontoist nur $97.640. Während sich die Krise verschlimmert, wird der Kauf eines durchschnittlichen Eigenheims für die durchschnittliche Familie praktisch unerschwinglich.

Leider wird das Thema der chronischen Unterversorgung auch auf die Mieter abgewälzt. Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Toronto beträgt $2.715, was basierend auf der Erschwinglichkeitsmetrik des CMHC ein Jahreseinkommen von $118.000 erfordert.

Die Immobilienpreise blähen sich also rasant auf, während das Lohnwachstum weit hinterherhinkt, und die Reaktion von Ottawa könnte weitgehend als „An der Nachfrage basteln“ beschrieben werden.

Nehmen Sie das Verbot der Bundesregierung für Blindbieter, also das Verfahren, bei dem Kaufinteressenten ihre Gebote für ein Haus abgeben, ohne die Höhe der anderen Gebote zu kennen. Der Denkprozess hier ist, dass blindes Bieten Bieterkriege verursacht, die die Preise künstlich nach oben aufblähen. Aber ist das wahr?

Laut Wohnungsökonomen nicht. William Strange, Professor für Wirtschaftsanalyse an der University of Toronto, erklärt ein Verbot des Blindbietens würde die Preise nicht senken. 

„Nicht in nennenswertem Umfang. Es gibt keine wirtschaftlichen Beweise dafür, dass es eine Rolle spielen würde.“ 

Wirtschaftsanalysen, die Bietermodelle vergleichen, wie z. B. Blind Bieten mit offenen Auktionen, haben ergeben, dass unterschiedliche Auktionstypen keine dramatisch unterschiedlichen Verkaufspreise erzeugen.

Neben Professor Strange bezeichnete Professor William Wheaton vom Center for Real Estate des Massachusetts Institute of Technology das Verbot des blinden Bietens als „zweifelhaft“, weil Bieterkriege ein Symptom eines extremen Verkäufermarktes und nicht die Ursache seien. Und der Grund, warum Kanadas Immobilienmarkt ein solcher Verkäufermarkt ist, liegt darin, dass praktisch jede Stadt ein Unterangebot an Wohnraum hat.

Abgesehen davon, dass die Politik unwirksam ist, ignoriert sie das Problem der Unterversorgung vollständig und wirft Fragen zum Wettbewerb zwischen den Auktionstypen auf. Solange es keine Vorschrift gibt, alle Hauskäufe in einer Blindauktion zu tätigen, sollte der Markt für konkurrierende Auktionsarten offen bleiben. Verkäufer können sich dafür entscheiden, ihr Haus in einer Blindauktion zu verkaufen, aber wenn Käufer etwas anderes verlangen, könnten wir eine gewisse Verschiebung und Konkurrenz zwischen den beiden Auktionstypen sehen. Dies wäre ein bevorzugtes Ergebnis im Vergleich zur Auswahl eines Auktionstyps gegenüber dem anderen, da diese Entscheidung letztendlich zwischen Käufern und Verkäufern verbleibt.

Und während einige den Wettbewerb zwischen Auktionstypen als Eifer für den freien Markt lesen könnten, sehen wir Veränderungen in der Branche selbst. Beispielsweise hat die Canadian Real Estate Association bereits angekündigt, dass sie ein Pilotprojekt in Echtzeit durchführen wird Verfolgung Ausschreibungssystem, Straffung des Kaufprozesses und Erhöhung der Transparenz für Verbraucher.

Wird ein blindes Bieterverbot also etwas zur Linderung der Immobilienkrise beitragen? Nein nicht wirklich. Sie bastelt bestenfalls an der Nachfrageränder, lässt aber das Problem der Wohnungsnot unberücksichtigt.

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