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Habitação

Hamilton deve acelerar o fim do zoneamento de exclusão

Em uma reviravolta chocante, a cidade de Toronto essencialmente acabou com o zoneamento de exclusão em toda a cidade. Zoneamento exclusivo são os regulamentos de zoneamento que limitam a quantidade de casas que podem ser construídas em um único lote, excluindo todas as formas de habitação que não sejam casas unifamiliares. Antes da votação de 18 a 7 do conselho da cidade de Toronto, mais de 70% da cidade estava dividida exclusivamente para residências unifamiliares. Agora, duplexes, triplexes e fourplexes são permitidos em todos os bairros residenciais.

Essas regras de zoneamento excludentes limitam artificialmente o estoque de moradias, o que limita a oferta e quase garante que a oferta nunca acompanhe a demanda. A consequência do zoneamento excludente é bastante previsível: quando a oferta não consegue acompanhar a demanda, você tem aumento nos preços das casas e nos aluguéis.

Este é um grande passo na direção certa para lidar com a crise de acessibilidade habitacional em Ontário, mas esse progresso não deve terminar dentro dos limites da cidade de Toronto. Como qualquer pessoa que queira comprar ou alugar sabe, a crise imobiliária não se limita a Toronto, com os preços subindo significativamente na área da Grande Hamilton. De fato, em 2021, Hamilton foi um dos cinco primeiros menos acessível cidades da América do Norte. Na verdade, Hamilton era apenas mais acessível do que Toronto e Vancouver, e significativamente mais caro do que os principais mercados norte-americanos como Los Angeles, Las Vegas e Tampa Bay.

Sabemos que acabar com o zoneamento de exclusão funciona para acalmar a onda de aumento de preços, porque vimos isso funcionar em outras cidades. Minneapolis, que aboliu o zoneamento de exclusão antes da pandemia, é um exemplo perfeito. A cidade agora parece estar contrariando a tendência de aumento dos preços dos aluguéis. Os aluguéis de unidades de um e dois quartos são, na verdade, mais baixo em 2022 do que em 2019. Presumivelmente, parte disso pode ser atribuída a facilitar a construção para aumentar a densidade.

Mas acabar com o zoneamento de exclusão não é apenas a política certa para lidar com a crise imobiliária. É também a política certa para aumentar o crescimento econômico e proteger o meio ambiente.

A pesquisa sobre as regras de zoneamento nos EUA mostrou que, ao congelar os trabalhadores de áreas de alto aluguel como Nova York e San Jose, onde sua produtividade seria maior, as regras de zoneamento locais abaixado Crescimento econômico dos EUA de 36% entre 1964 e 2009. Isso é um atraso significativo na economia e, sem dúvida, a mesma tendência é verdadeira nas cidades de alta demanda do Canadá, como Toronto, Vancouver e Hamilton.

Para aqueles que se preocupam em proteger o meio ambiente, mudar a forma como Hamilton divide a cidade deve ser uma prioridade. Em factode acordo com para o Painel Intergovernamental sobre Mudanças Climáticas (IPCC), cidades mais compactas poderiam reduzir as emissões urbanas em mais de 25%. Isso deve ser intuitivo para os formuladores de políticas. Se as pessoas puderem morar mais perto de onde trabalham, das lojas onde fazem compras, dos restaurantes onde jantam ou de onde procuram entretenimento, acabam dirigindo menos. Seja a pé, de transporte público ou de bicicleta, as cidades compactas realmente permitem que as pessoas reduzam sua pegada de carbono, não a aumentem.

E não são apenas as emissões que são reduzidas pela reforma do zoneamento. O mesmo vale para o uso da água. De acordo com a revisão por pares Diário Paisagismo e Planejamento Urbano, as taxas de irrigação de uma única família são 48 por cento mais altas do que as unidades habitacionais multifamiliares.

Agora, Hamilton tem levado a sério o acesso à habitação desde que o prefeito Horwath assumiu o cargo. Na verdade, como líder do NDP de Ontário, ela fez campanha pela reforma do zoneamento em toda a província. A cidade é atualmente em sua fase de “reuniões públicas e grupos de trabalho das partes interessadas” de sua iniciativa de zoneamento inclusivo, com mudança de política esperada para o final de 2023.

O prefeito Horwath e o conselho da cidade devem estar olhando para Toronto e avançando agressivamente nesse cronograma, porque a cada mês a oferta falha em atender à demanda, os preços das casas e os aluguéis aumentam. Agora é a vez de Hamilton acabar com o zoneamento de exclusão.

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Ford mira em porteiros de habitação

Ontário busca reformar as regras de zoneamento que retardam a construção e aumentam os custos

Na semana passada, o governo de Ontário de Doug Ford introduzido legislação que procurará aumentar rapidamente a construção de casas na província, principalmente eliminando o zoneamento de exclusão. O projeto de lei da Premier Ford permitirá que até três unidades sejam construídas em um único lote residencial sem quaisquer emendas ao estatuto ou permissões municipais. Isso permite a construção de apartamentos de subsolo, suítes jardim, duplex e triplex em um único lote residencial. Além de permitir que essas unidades sejam construídas, a legislação também isenta essas unidades de taxas de desenvolvimento e de dedicação de parques, que aumentam significativamente o custo da construção e acabam sendo repassados aos compradores. Em uma cidade como Toronto, isso pode ser um divisor de águas para acalmar a crise habitacional.

Mais de 70% de Toronto é zoneada exclusivamente para residências unifamiliares, uma restrição que limita significativamente as opções de construção, o que, por sua vez, restringe a oferta de moradias. O impacto dessas regras de zoneamento não pode ser exagerado. Uma família em Toronto precisa de uma renda anual de $280.000 para comprar uma casa isolada, $214.000 para uma casa anexa, $167.000 para um condomínio e $148.000 para um condomínio. Mas a renda média de um casal em Toronto é apenas $97.700.

Por que a reforma do zoneamento é necessária é simples: limites artificiais sobre o que pode ser construído mantêm o estoque de moradias baixo, o que, por sua vez, impede a oferta de acompanhar a demanda, pressionando para cima os preços e aluguéis das casas. Por causa dessas regras de zoneamento, Ontário tem um histórico terrível de construção de novas casas. Entre os países do G7, o Canadá ocupa o último lugar em unidades habitacionais ajustadas à população por 1.000 pessoas, com 424. Ontário, que tem apenas 398 unidades por 1.000 pessoas, é uma das principais causas da problema.

O aumento do estoque habitacional pressionaria para baixo os preços e promoveria o crescimento econômico. Pesquisas sobre as regras de zoneamento nos EUA mostrou que, ao congelar os trabalhadores de áreas de alto aluguel como Nova York e San Jose, onde sua produtividade seria maior, as regras de zoneamento locais reduziram o crescimento econômico dos EUA em 36% entre 1964 e 2009. não há razão para supor que leis de zoneamento igualmente excludentes não estejam tendo o mesmo impacto negativo em Ontário e em todo o Canadá.

Os benefícios da reforma do zoneamento não são apenas teóricos. A reforma tornou a habitação mais acessível tanto nos Estados Unidos quanto no Japão. Minneapolis, que aboliu o zoneamento de exclusão antes da pandemia, agora parece estar contrariando a tendência de aumento dos preços de aluguel nos EUA. Os aluguéis para unidades de um e dois quartos são, na verdade, mais baixo em 2022 do que em 2019. Presumivelmente, parte disso pode ser atribuída a facilitar a construção para aumentar a densidade.

Antes de o pandemia O Japão estava construindo quase um milhão de novas casas por ano por causa de sua abordagem relaxada ao zoneamento. Essa abordagem é em grande parte porque os preços médios das residências no Japão permaneceram relativamente estáveis por quase uma década. Permitir que a oferta acompanhe a demanda é a pedra angular do sucesso do Japão na criação de um mercado imobiliário estável, onde a propriedade da casa própria é viável e os preços dos aluguéis são estáveis. Do lado do aluguel, de 2008 a 2018, o aluguel médio de um apartamento de dois quartos em Tóquio ficou em torno de $1.000 (EUA) por mês. Um apartamento de dois quartos em Toronto agora custa mais que o dobro do preço de uma unidade equivalente em Tóquio.

Agora, para alguns, a ideia de apartamentos menores no estilo de Tóquio não parece atraente. Mas o ponto aqui é que com limitado envolvimento do governo na construção de novas casas o mercado é capaz de ajustar e construir de uma forma que atenda melhor a demanda habitacional. E para realmente demonstrar o poder da oferta: os preços dos aluguéis no Japão ficaram estáveis sem o uso do controle de aluguéis, uma política frequentemente apresentada como um meio de conter o aumento dos aluguéis.

Para aqueles que gostam dos subúrbios e querem que continuem assim, esse projeto pode funcionar para aumentar a densidade em áreas de alta demanda como Toronto, enquanto alivia a pressão habitacional nas áreas vizinhas. A abertura de 70% de Toronto ao aumento da densidade ajudará a conter a tendência de expansão suburbana, pois as pessoas que preferem viver nessas áreas de alta demanda acharão mais fácil fazê-lo.

Este novo projeto de lei leva a sério a questão do déficit habitacional crônico, dizendo “Sim, no meu quintal”. Bem-vindo à Equipe YIMBY, Premier Ford.

Publicado originalmente aqui

A demanda continua – a oferta chegará algum dia?

Em abril, o governo federal canadense anunciou seu orçamento para 2022 com um foco muito necessário na construção de casas na próxima década. As iniciativas da proposta incluíram o lançamento de um novo Fundo Acelerador de Habitação de $4 bilhões para ajudar a acelerar o desenvolvimento habitacional, o que destaca a óbvia demanda por casas neste país.

O Canadá liderou o G7 em percentual de crescimento populacional nos últimos cinco anos (o crescimento populacional de 5,2% é o dobro do crescimento de 2,6% dos Estados Unidos). O Canadá adicionou 1,8 milhão de cidadãos entre 2016-2021 e o governo federal tem planos de receber 1,3 milhão de imigrantes nos próximos três anos. Este crescimento populacional está sendo alcançado em um cenário de escassez crônica de oferta de moradias. Foi relatado este ano pelo Consumer Choice Center que entre o G7, o Canadá tem a menor oferta média de habitação per capita com apenas 424 unidades por 1.000 pessoas nacionalmente, uma proporção que é menor do que há cinco anos. De todas as províncias, Ontário lidera essa disparidade com apenas 398 unidades por 1.000 habitantes – exigindo a construção de 650.000 unidades apenas para atender à média nacional.

Com o recente aumento das taxas de juros e a inflação dos custos de construção, algumas incorporadoras estão dando uma pausa no lançamento de novos produtos, o que só vai agravar o desequilíbrio da oferta e contribuir para a pressão de alta nos preços nos próximos anos. Seja para alugar ou para vender, o Canadá precisa construir mais casas, e rapidamente.

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Os EUA querem relaxar o zoneamento de exclusão para combater a crise imobiliária. Nós também deveríamos

O aumento do estoque imobiliário pressiona os preços para baixo e promove o crescimento econômico

Tanto no nível federal quanto no provincial, os canadenses e seus legisladores geralmente desprezam a política e a política americanas, e às vezes por um bom motivo: o controle de armas e o debate sobre o aborto vêm à mente. Mas quando se trata de lidar com a crise imobiliária, os políticos canadenses podem aprender algumas coisas com o que está acontecendo ao sul da fronteira.

No início deste mês, o presidente Joe Biden anunciou que o governo federal tentaria enfrentar a causa raiz da crise imobiliária, que acredita ser o zoneamento de exclusão - regras locais que proíbem a construção de moradias multifamiliares e, em vez disso, favorecem unidades unifamiliares. . Em uma casa branca declaração, o governo disse que “as políticas excludentes de zoneamento e uso da terra restringem o uso da terra, inflacionam artificialmente os preços, perpetuam padrões históricos de segregação, mantêm os trabalhadores em regiões de baixa produtividade e limitam o crescimento econômico”.

Tudo isso é verdade. O aumento do estoque de imóveis pressiona os preços para baixo e promove o crescimento econômico. Pesquisas sobre as regras de zoneamento nos EUA mostrou que, ao congelar os trabalhadores de áreas de alta renda como Nova York e San Jose, onde sua produtividade seria maior, as regras de zoneamento locais abaixado Crescimento econômico dos EUA em 36% entre 1964 e 2009. Não há razão para supor que leis de zoneamento igualmente excludentes não tenham o mesmo impacto negativo no Canadá. Toronto, por exemplo, tem quase 70% de seu terreno reservado exclusivamente para residências unifamiliares, tornando ilegal construir qualquer coisa com maior densidade.

Elevar a conversa e direcionar a reforma do zoneamento são coisas que Justin Trudeau e Chrystia Freeland poderiam ter feito em seu último orçamento. Neste momento, apenas dois candidatos à liderança conservadora estão falando sobre zoneamento na campanha eleitoral, Scott Aitchison e Pierre Poilievre.

Mas as lições sobre a reforma do zoneamento não são úteis apenas no nível federal. Os EUA oferecem muitos exemplos de legisladores estaduais e municipais realizando reformas drásticas de zoneamento. Dentro Oregon, por exemplo, qualquer terreno anteriormente zoneado exclusivamente para residências unifamiliares pode agora, de direito, construir um duplex naquele local ou até mesmo uma residência de quatro unidades se estiver em um município com mais de 25.000 habitantes.

O mesmo vale para Minneapolis, que aboliu o zoneamento de exclusão antes da pandemia. A cidade agora parece estar contrariando a tendência de aumento dos preços dos aluguéis. Os aluguéis de unidades de um e dois quartos são, na verdade, mais baixo em 2022 do que em 2019. Presumivelmente, parte disso pode ser atribuída a facilitar a construção para aumentar a densidade.

Finalmente, a pequena cidade de Auburn, Maine, mostra como os conselheiros locais podem adotar o “YIMBYism” (que significa “Sim, no meu quintal”, em vez de “Não no meu quintal”) para aumentar a acessibilidade. O prefeito de Auburn, Jason Levesque, originalmente eleito em 2017, concorreu com uma plataforma pró-desenvolvimento que deu aos eleitores de sua cidade de 24.000 habitantes três opções: aumentar drasticamente os impostos, cortar serviços públicos ou trazer novos moradores. Tendo escolhido o crescimento, Auburn planeja aumentar seu estoque de moradias em mais de 25%, eliminando as regras de zoneamento e adotando uma visão de “todos os itens acima” sobre os tipos de moradia.

Esse tipo de ambição ousada é exatamente o que é necessário nas principais cidades do Canadá e nas comunidades que as cercam, se quisermos enfrentar, em vez de apenas falar sobre a crise de acessibilidade. Nacionalmente, as rendas médias rosa nove por cento em abril em comparação com o ano anterior. Em Toronto e Vancouver, indiscutivelmente as duas cidades canadenses que mais precisam de maior densidade, os aluguéis subiram 23 e 27 por cento, respectivamente. Do lado da compra, o benchmark nacional da MLS preço para uma casa foi de $882.000 em abril, um aumento de 27% em relação ao ano anterior, apesar dos aumentos nas taxas de juros começarem a diminuir a demanda.

Grande parte da cultura política canadense é enquadrada em oposição ao que existe nos EUA, mas sobre a reforma do zoneamento, devemos olhar para o sul e aprender. É hora de construir, mas o zoneamento de exclusão está no caminho.

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O “meio perdido” poderia ajudar a resolver o déficit habitacional de New Brunswick?

David Clement é gerente de assuntos norte-americanos do Consumer Choice Center. Ele é um dos autores de um documento de política que descreve por que as cidades devem permitir mais moradias multifamiliares.

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Reforma do zoneamento deve ser prioridade eleitoral

O Canadá ocupa o último lugar em unidades habitacionais por 1.000 pessoas no G7, e Ontário é a principal causa, escreveram David Clement e Yael Ossowski.

O líder do NDP de Ontário, Andrew Horwath, revelado a plataforma do NDP na preparação para a próxima eleição, com um plano de políticas que põe fim ao zoneamento excludente. Para muitos, esta é uma jogada ousada da Oposição Oficial. Também é uma mudança de política que Ontário precisa desesperadamente.

O zoneamento excludente é proibições em unidades habitacionais multifamiliares limitando, em última análise, o número de unidades habitacionais disponíveis em uma cidade. Simplificando, retirar o zoneamento de exclusão dá aos proprietários mais liberdade para construir diferentes tipos de habitação, aumentando o estoque de moradias, algo que Ontário precisava ontem.

Nacionalmente, o Canadá ocupa o último lugar em unidades habitacionais por 1.000 pessoas no G7, e Ontário é a principal causa. Ontário tem apenas 398 unidades por 1.000 habitantes e precisa construir outras 650.000 unidades apenas para chegar à média nacional.

Em Hamilton, compradores e inquilinos estão sentindo a dor causada pela crônica falta de oferta de moradias. Os preços médios das casas são agora sobre $1 milhões, inflando 25% ano a ano. E a dor não está sendo sentida apenas por quem quer comprar uma casa. A escassez de oferta também está pressionando os preços dos aluguéis. O aluguel médio de um apartamento de dois quartos é $1.841. Esse aluguel requer uma renda de pelo menos $82.000, mas a família média em Hamilton tem uma renda antes dos impostos renda de apenas $66.460. À medida que a crise imobiliária piora, a casa média, tanto para compra quanto para aluguel, fica fora do alcance da família média.

Além de tornar a vida mais acessível, aumentar o estoque de moradias também faz a economia crescer. Pesquisas sobre as regras de zoneamento nos EUA, que refletem o que vemos nas cidades canadenses, mostraram que as restrições habitacionais reduziram o crescimento agregado dos EUA em 36% de 1964 a 2009.

Mas alguns que se opõem à densidade provavelmente repetirão o argumento de que o aumento da densidade, apesar do crescimento da economia, é ruim para o meio ambiente. Repetidas vezes, as vozes do NIMBY argumentam contra o aumento da densidade por causa da percepção de que o aumento da densidade é negativo para o meio ambiente. Não é verdade.

Na verdade, de acordo com para o Painel Intergovernamental sobre Mudanças Climáticas (IPCC), cidades mais compactas poderiam reduzir as emissões urbanas em mais de 25%. Isso deve ser intuitivo para os formuladores de políticas. Se as pessoas puderem morar mais perto de onde trabalham, das lojas onde fazem compras, dos restaurantes onde jantam ou de onde procuram entretenimento, acabam dirigindo menos. Seja a pé, de transporte público ou de bicicleta, as cidades compactas realmente permitem que as pessoas reduzam sua pegada de carbono, não a aumentem.

E não são apenas as emissões que são reduzidas pela reforma do zoneamento. O mesmo vale para o uso da água. De acordo com o jornal revisado por pares Paisagismo e Planejamento Urbano, as taxas de irrigação de uma única família são 48 por cento mais altas do que as unidades habitacionais multifamiliares.

Enquanto o NDP está dando passos na direção certa na reforma do zoneamento, eles estão dando um grande passo para trás com sua proposta de dar aos municípios mais poder de decisão ao reformar o Tribunal de Terras de Ontário. Dar mais poder aos vereadores locais foi exatamente o que colocou Ontário e Hamilton nessa confusão. A reforma do zoneamento é necessária, mas encorajar os governos locais com mais poder de decisão é uma política ruim e que pode minar o valor da reforma do zoneamento.

Hamilton precisa de mais casas. Acabar com o zoneamento de exclusão é um grande passo na direção certa. Seja azul, laranja ou vermelho, todos os partidos políticos, tanto federal quanto provincial, precisam fazer da reforma do zoneamento uma prioridade. 

Publicado originalmente aqui

PLAN DE TRUDEAU POUR LE LOGEMENT GRIGNOTER AU LIEU DE MORDRE

Para ceux et celles qui souhaitent un meilleur avenir, être proprietaire d'une maison a toujours été un but principal a atteindre, surtout pour la génération des millénariaux.

Mais quando se considera o preço das maisons que gonflent, a concorrência massiva na conta das maisons e a inflação que gruge de plus en plus notre pouvoir d'achat, ce souhait n'est plus qu'un rêve.

Estamos falando de muito conteúdo para ver que o logement figura no centro do orçamento do primeiro-ministro liberal Justin Trudeau. Mais ao invés de avançar em várias reformas para dar a nossa geração aos melhores momentos de desenvolvimento de proprietários, nós não vemos ações simbólicas. 

Mettre fin à l'investissement étranger, taxer les logements vacância et conceder encore plus de crédits d'impôt à ceux qui achètent leur première maison pourrait faire plaisir à plusieurs, mas ne permet pas de livrer ce que tous les économistes sérieux nous recommandent: construire mais de maisons.

Il ya assez d'argent dans le système (encore plus avec l'inflation), mas il n'y a pas assez de construção de novas casas e condomínios. L'offre est limitée, la demande est en croissance.

Ou, le problème au Canada n'est pas la demande pour les propriétés résidentielles. C'est l'offre. Il n'y en a pas assez pour notrepopulation grandissante.

Em meses de fevereiro, o preço médio de uma casa no Québec aumentou para 474 941 $, uma casa de 18,3 % em comparação com 2021. O preço médio das casas vendidas em Montreal é 18 % mais alto e 12 % no Québec .

Em Montreal, le prix moyen d'un appartement quatre et demie est de 1982 $, ce qui necessite un salaire annuel de 89 000 $, tandis que le salaire moyen (avant impôt) ne represente que 56 220 $. 

Comme plusieurs autres l'ont reconnu, Montréal fait bonne figure, mais nous avons encore du travail à faire.

Au niveau federal, Ottawa ajuda os gens à pargner, mas seus políticos não são axées sobre o aumento de oferecimento de logements. O governo federal busca criar uma nova conta de imposto de renda livre para o aluguel de uma casa de estreia, que combina os aspectos fiscais de um CELI e de um REER, permitindo aos Canadiens de mais de 40.000 $ em sua conta, deduire l'pargne de sua receita et de la aposentadoria para obter uma casa sem nenhuma obrigação de reembolso.

Ils prévoient également duplique o crédito para a compra de uma primeira casa, que passa de 5000 para 10 000 $. Bem que esses dois políticos melhoram a ajuda dos provedores, se eles não atacarem o problema da insuficiência crônica da oferta, eles não serão ferozes para resolver os problemas mais abordáveis. Au mieux, ces politiques aideront ceux qui cherchent activement à franchir la ligne d'arrivée, mas laisseront le marché immobilier inchangé.

D'autres politiques mises de l'avant par Ottawa, como l'interdiction des offres à l'aveugle, ne font rien pour aumentar l'offre. William Strange, professor de análise econômica da Universidade de Toronto, explica qu'une interdiction des offres à l'aveugle ne reduirait pas les prix de manière significativo et « qu'il n'y a aucune preuve economique que cela é importante ». Les guerres d'offres sont un symptôme d'un marché de vendedores extrême, et non la cause.

A zona de exclusão é uma política que visa limitar o número de logs que podem ser construídos por um mesmo proprietário. Estas regras interdisent são os logements multifamiliares ou fixam as exigências em matéria de tamanho mínimo de terrenos. Essas restrições limitam o número de logs disponíveis em uma cidade. 

Uma proibição de esta área dada aos proprietários mais de liberdade para construir diferentes tipos de logements et aumentar o parque imobiliário. Em mettant fin au zonage d'exclusion, les grands centres urbains comme Montréal pourraient imediatamente permitir a construção de um grande nombre de duplex et de petits appartements. 

C'est exactement ce qui se fait à l'étranger pour lutter contre la hausse des prix. 

Por exemplo, o Oregon recentemente adotou um loi que aboliu a zona unifamiliar para todas as comunidades de mais de 10.000 habitantes. Os proprietários também podem construir diferentes tipos de logements, como você deseja, o que aumentará consideravelmente a oferta de logements.

A Nouvelle-Zélande iniciou o processo de reestruturação de seus lotes de zona, mas aumentou consideravelmente a oferta e exerceu uma pressão na baixa do preço. O Brookings Institute, localizado em Washington, descreve a abordagem da Nova Zelândia em matéria de negócios como um modelo ideal para atender outros países.

Il reste beaucoup à faire si nous souhaitons devenir un tel exemple a travers le monde. 

Les législateurs canadiens doivent suivre l'exemplo de ceux de l'étranger, et même à Montreal, et faire de la reforma du zonage un priorité essencial pour s'attaquer à la crise du logement. 

Si notre génération souhaite le même niveau de richesse que celle de nos pais, nous aurions besoin de vraies réformes au lieu des mesurettes qui ne s'attaquent qu'aux sintomas.

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A proibição de lances cegos funcionará?

“A questão da escassez crônica está tendo um impacto devastador tanto para os potenciais compradores quanto para aqueles que estão alugando nas principais cidades canadenses.”

Um dos principais componentes do orçamento de 2022 de Ottawa foi o foco na habitação. Embora seja apreciado que o governo agora esteja analisando seriamente a acessibilidade da habitação, grande parte de seu plano fará muito pouco para diminuir o caos, como a proibição de licitações cegas, principalmente porque não aborda adequadamente a questão da escassez crônica. .

A oferta de casas em Canadá, per capita, é o pior no G7 e, na verdade, piorou nos últimos oito anos. Em 2016, o Canadá tinha 427 unidades habitacionais por 1.000 pessoas. Em 2020, esse número diminuiu para 426 unidades por 1.000 pessoas e, em 2022, caiu para 424 unidades por 1.000 pessoas. A França, em comparação, lidera o G7 com 540 unidades por 1.000.

A questão da suboferta crônica está tendo um impacto devastador tanto para os potenciais compradores quanto para aqueles que alugam nas principais cidades canadenses.

Em Toronto, por exemplo, o preço médio das casas é agora superior a $1,3 milhões de dólares. Uma família precisa de uma renda de $180.000 para comprar a casa mediana em Toronto e $130.000 para comprar o condomínio mediano, enquanto a renda mediana para um casal em Torontoé apenas $97.640. À medida que a crise piora, comprar uma casa média está se tornando praticamente inatingível para a família média.

Infelizmente, a questão da escassez crônica também está sendo repassada aos locatários. O aluguel médio de um apartamento de dois quartos em Toronto é $2.715, o que, com base na métrica de acessibilidade do CMHC, exige uma renda anual de $118.000.

Assim, os preços da habitação estão inflando em níveis rápidos, enquanto o crescimento dos salários está muito atrasado, e a resposta de Ottawa pode ser descrita em grande parte como “consertando a demanda”.

Veja a proibição do governo federal de licitações cegas, que é o processo em que os potenciais compradores enviam suas ofertas de uma casa sem saber o valor das outras ofertas. O processo de pensamento aqui é que a licitação cega está causando guerras de licitação que estão inflando artificialmente os preços para cima. Mas isso é verdade?

Não de acordo com os economistas da habitação. William Strange, professor de análise econômica da Universidade de Toronto, explica a proibição de lances cegos não reduziria os preços. 

“Não em um grau significativo. Não há evidências econômicas de que isso importaria.” 

A análise econômica comparando modelos de lances, como lances cegos versus leilões abertos, descobre que diferentes tipos de leilão não produzem preços de venda dramaticamente diferentes.

Além do professor Strange, o professor William Wheaton, do Centro de Imóveis do Instituto de Tecnologia de Massachusetts, chamou a proibição de licitações cegas de “dúbia” porque as guerras de lances são um sintoma de um mercado de vendedores extremos, e não a causa. E a razão pela qual o mercado imobiliário do Canadá é um mercado de vendedores é porque praticamente todas as cidades têm uma oferta insuficiente de moradias.

Além de ineficaz, a política ignora completamente a questão da oferta insuficiente e levanta questões sobre a concorrência entre os tipos de leilões. Enquanto não houver nada obrigando que todas as compras de casas sejam feitas em um leilão cego, o mercado deve permanecer aberto a tipos de leilões concorrentes. Os vendedores podem optar por vender sua casa em um leilão cego, mas se os compradores exigirem o contrário, poderemos ver alguma mudança e competição entre os dois tipos de leilão. Esse seria um resultado preferencial, em comparação com a escolha de um tipo de leilão em detrimento do outro, porque, em última análise, deixa essa decisão entre compradores e vendedores.

E enquanto alguns podem ler a concorrência entre os tipos de leilões de zelo do mercado livre, estamos vendo mudanças da própria indústria. Por exemplo, a Canadian Real Estate Association já anunciou que está testando um projeto em tempo real rastreamento sistema de licitações, agilizando o processo de compra e aumentando a transparência para os consumidores.

Então, a proibição de licitações cegas fará alguma coisa para aliviar a crise imobiliária? Não, na verdade não. Na melhor das hipóteses, ele mexe nas margens da demanda, deixando o problema da falta de moradia sem solução.

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Plano de habitação liberal erra o alvo

Ottawa, ON: Hoje o governo federal liberou seu orçamento, que inclui uma parcela significativa voltada para a crise habitacional. Os principais anúncios de políticas incluem a proibição de licitações cegas, uma nova Conta Poupança Primeira Casa isenta de impostos, uma proibição de compradores estrangeiros e $4 bilhões para municípios que crescem mais rápido que a média histórica.

O gerente de assuntos norte-americanos do Consumer Choice Center, baseado em Toronto, David Clement, respondeu afirmando que “Infelizmente, o plano habitacional do governo não é ousado o suficiente para enfrentar adequadamente a crise habitacional e lidar efetivamente com a questão da escassez crônica”.

“Eles propuseram a proibição do lance às cegas, que já foi mostrando não tem impacto nos preços e não faz nada para aumentar a oferta. A proibição de compradores estrangeiros é mais uma política que está tentando mexer com a demanda, sem abordar a oferta. E enquanto parte da resposta de Ottawa permitirá que os consumidores economizem mais, como a Conta de Poupança para Casa Isenta de Impostos, essas mudanças na política tributária também não fazem nada para aumentar a oferta de moradias”, disse Clement

“A única política do lado da oferta que o governo federal anunciou é sua destinação para comunidades que crescem em um ritmo mais rápido do que a média histórica. A própria estimativa do governo afirma que isso poderia resultar na construção de 100.000 novas casas até 2025, mas o problema é que uma província como Ontário precisa outro 650.000 novas casas apenas para chegar à média nacional, o que não seria muito para comemorar, considerando que o Canadá está em último lugar no G7 para unidades habitacionais por 1.000 pessoas”, disse Clement.

“Ao invés de mexer com a demanda e um programa de alocação abaixo do esperado, o governo federal deveria ter focado na reforma do zoneamento. O governo federal poderia facilmente vincular o financiamento federal para habitação a preços acessíveis e infraestrutura pública às metas de densidade, com a reforma do zoneamento como o mecanismo central para alcançá-lo. Isso seria amplamente semelhante aos recentes acordos de cuidados infantis que envolvem a transferência de dólares federais em troca de um conjunto de entregas provinciais”, disse Clement.

Um dia atrasado e um dólar a menos: o orçamento liberal falha com os consumidores

O plano habitacional de Ottawa não é ousado o suficiente para lidar com a questão da escassez crônica de oferta

Chrystia Freeland comprou um novo par de sapatos na semana passada, como é tradição para o ministro das finanças quando o governo apresenta um orçamento, e os canadenses estão se perguntando que tipo de rastros Freeland, o “acordo” Liberal-NDP, deixará em seu dia a dia. -dias de vida. o página 304 documento tem muito a descompactar e muitas mudanças de política que afetarão os consumidores.

Do lado positivo, o governo federal revogou o imposto especial de consumo sobre cerveja sem álcool. Sim, você leu certo, lá foi um imposto sobre o pecado da cerveja sem álcool. Esta é uma grande vitória para os consumidores preocupados com a saúde e para aqueles que defendem os princípios da redução de danos. A cerveja sem álcool não traz os mesmos riscos que a cerveja tradicional, por isso sempre foi um absurdo que o governo pecasse em tributar esses produtos.

Infelizmente, porém, a abordagem inteligente do governo federal para redução de danos e política tributária baseada em risco deu uma rápida reviravolta no tópico de vaping. O governo federal implementará um novo imposto sobre vaping em $1 por 2mL para recipientes de líquido vape com menos de 10mL; $5 para recipientes maiores que 10mL; e $1 para cada 10 mL adicionais. Isso é incrivelmente problemático do ponto de vista da redução de danos, porque os produtos vaping são uma ferramenta útil para fumantes que tentam parar de fumar e 95% menos prejudicial do que cigarros de acordo com a Public Health England. Aumentar os impostos sobre líquidos para vaping torna esses produtos de risco reduzido mais caros e, portanto, menos atraentes para os fumantes que estão tentando parar. Quanto mais difícil tornarmos o acesso dos fumantes aos produtos vape, maior a probabilidade de continuarem fumando, e ninguém sai ganhando nesse cenário.

Sobre a acessibilidade da moradia, que é a questão mais premente para os canadenses da geração do milênio, os liberais estão um dia atrasados e um dólar a menos. Infelizmente para a geração do milênio fora do mercado imobiliário, como eu, o plano habitacional do governo não é ousado o suficiente para lidar efetivamente com a questão da escassez crônica de oferta.

Eles propuseram a proibição de licitação cega, que já foi mostrando para não ter impacto sobre os preços e não faz nada para aumentar a oferta. A proibição de compradores estrangeiros é mais uma política que tenta mexer com a demanda, sem abordar a oferta. E embora parte da resposta de Ottawa permita que os consumidores economizem mais, como a conta de poupança para primeira casa sem impostos, essas mudanças na política tributária também não fazem nada para aumentar a oferta de moradias.

A única política do lado da oferta que o governo federal anunciou é sua destinação para comunidades que crescem em um ritmo mais rápido do que a média histórica. A própria estimativa do governo prevê que isso pode resultar em 100.000 novas casas até 2025, mas o problema é que só Ontário precisa outro 650.000 novas casas apenas para chegar à média nacional, o que não seria muito para comemorar, considerando que o Canadá ocupa o último lugar no G7 para unidades habitacionais por 1.000 pessoas.

E enquanto um aumento de taxa certamente ajudará a diminuir a inflação sem precedentes dos preços das casas, a verdadeira solução política aqui é a reforma do zoneamento. O governo federal poderia facilmente vincular o financiamento federal para habitação popular e infraestrutura pública às metas de densidade, com a reforma do zoneamento como o principal mecanismo para alcançá-lo. Isso seria amplamente semelhante aos recentes acordos de creche que envolvem a transferência de dólares federais em troca de um conjunto de produtos provinciais. Sobre habitação, parece que os consumidores da geração do milênio ficarão esperando - pelo menos até 2025, quando o acordo Liberal-NDP expirar - por uma mudança política significativa.

Publicado originalmente aqui

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