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Alojamiento

Hamilton debería acelerar el fin de la zonificación de exclusión

En un impactante cambio de sentido, la ciudad de Toronto ha esencialmente puso fin a la zonificación de exclusión en toda la ciudad. La zonificación de exclusión son los reglamentos de zonificación que limitan la cantidad de viviendas que se pueden construir en un solo lote, excluyendo todas las formas de vivienda que no sean viviendas unifamiliares. Antes de la votación de 18 a 7 por parte del ayuntamiento de Toronto, más del 70 por ciento de la ciudad se zonificó exclusivamente para viviendas unifamiliares. Ahora, se permiten dúplex, tríplex y cuádruple en todos los barrios residenciales.

Estas reglas de zonificación de exclusión limitan artificialmente el stock de viviendas, lo que limita la oferta y casi asegura que la oferta nunca se mantendrá al ritmo de la demanda. La consecuencia de la zonificación excluyente es bastante predecible: cuando la oferta no puede seguir el ritmo de la demanda, los precios de las viviendas aumentan y los alquileres aumentan.

Este es un gran paso en la dirección correcta para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda en Ontario, pero este progreso no debería terminar dentro de los límites de la ciudad de Toronto. Como sabe cualquiera que busque comprar o alquilar actualmente, la crisis de la vivienda no se limita a Toronto, con precios que aumentan significativamente en el área metropolitana de Hamilton. De hecho, en 2021 Hamilton fue uno de los cinco primeros menos asequible ciudades de América del Norte. De hecho, Hamilton solo era más asequible que Toronto y Vancouver, y significativamente más caro que los principales mercados norteamericanos como Los Ángeles, Las Vegas y Tampa Bay.

Sabemos que poner fin a la zonificación excluyente funciona para calmar la ola de aumento de precios, porque lo hemos visto funcionar en otras ciudades. Minneapolis, que abolió la zonificación de exclusión antes de la pandemia, es un ejemplo perfecto. La ciudad ahora parece estar desafiando la tendencia del aumento de los precios de alquiler. Los alquileres de unidades de uno y dos dormitorios son en realidad más bajo en 2022 que en 2019. Presumiblemente, parte de eso se puede atribuir a haber facilitado la construcción para una mayor densidad.

Pero poner fin a la zonificación de exclusión no es solo la política adecuada para abordar la crisis de la vivienda. También es la política adecuada para impulsar el crecimiento económico y proteger el medio ambiente.

La investigación sobre las reglas de zonificación en los EE. UU. ha demostrado que, al alejar a los trabajadores de las áreas de renta alta como Nueva York y San José, donde su productividad sería más alta, las reglas de zonificación locales bajado Crecimiento económico de EE. UU. en un 36 por ciento entre 1964 y 2009. Eso es un retraso significativo en la economía y, sin duda, la misma tendencia es cierta en las ciudades de alta demanda de Canadá, como Toronto, Vancouver y Hamilton.

Para aquellos que se preocupan por proteger el medio ambiente, cambiar la forma en que Hamilton zonifica la ciudad debería ser una prioridad. En hechode acuerdo a Según el Panel Intergubernamental sobre el Cambio Climático (IPCC), las ciudades más compactas podrían reducir las emisiones urbanas en más de un 25 por ciento. Esto debería ser intuitivo para los formuladores de políticas. Si las personas pueden vivir más cerca de donde trabajan, las tiendas en las que compran, los restaurantes en los que cenan o donde buscan entretenimiento, en última instancia, conducirán menos. Ya sea a pie, en transporte público o en bicicleta, las ciudades compactas en realidad permiten que las personas reduzcan su huella de carbono, no que la aumenten.

Y no son sólo las emisiones las que se reducen con la reforma de zonificación. Lo mismo ocurre con el uso del agua. Según la revisión por pares diario Paisajismo y Urbanismo, las tasas de riego unifamiliares son un 48 por ciento más altas que las unidades de vivienda multifamiliares.

Ahora, Hamilton se ha tomado en serio la asequibilidad de la vivienda desde que el alcalde Horwath asumió el cargo. De hecho, como líder del NDP de Ontario, hizo campaña a favor de la reforma de la zonificación en toda la provincia. La ciudad es corrientemente en su fase de "reuniones públicas y grupos de trabajo de partes interesadas" de su iniciativa de zonificación inclusiva, y se espera un cambio de política para fines de 2023.

El alcalde Horwath y el ayuntamiento deberían fijarse en Toronto y hacer avanzar agresivamente ese cronograma, porque cada mes que la oferta no logra satisfacer la demanda, los precios de las viviendas y los alquileres aumentan. Ahora es el turno de Hamilton de poner fin a la zonificación excluyente.

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Ford apunta a los guardianes de la vivienda

Ontario busca reformar las reglas de zonificación que retrasan la construcción y aumentan los costos

La semana pasada, el gobierno de Ontario de Doug Ford introducido legislación que buscará aumentar rápidamente la construcción de viviendas en la provincia, principalmente eliminando la zonificación excluyente. El proyecto de ley de Premier Ford permitirá que se construyan hasta tres unidades en un solo lote residencial sin enmiendas a los estatutos ni permisos municipales. Esto permite la construcción de apartamentos en el sótano, suites con jardín, dúplex y tríplex en un solo lote residencial. Además de permitir que se construyan estas unidades, la legislación también exime a estas unidades de los cargos de desarrollo y las tarifas de dedicación de parques, que aumentan significativamente el costo de construcción y, en última instancia, se transfieren a compradores. En una ciudad como Toronto, esto podría cambiar las reglas del juego para calmar la crisis de la vivienda.

Más del 70 por ciento de Toronto está dividido en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares, una restricción que limita significativamente las opciones de construcción, lo que a su vez limita la oferta de viviendas. El impacto de estas reglas de zonificación no se puede exagerar. una familia en toronto necesita un ingreso anual de $280,000 para comprar una casa unifamiliar, $214,000 para una casa adosada, $167,000 para una casa adosada y $148,000 para un condominio. Pero el ingreso medio de una pareja en toronto es solo $97,700.

La razón por la que se necesita una reforma de zonificación es simple: los límites artificiales sobre lo que se puede construir mantienen bajo el stock de viviendas, lo que a su vez impide que la oferta siga el ritmo de la demanda, lo que ejerce una presión alcista sobre los precios de las viviendas y los alquileres. Debido a estas reglas de zonificación, Ontario tiene un historial terrible en la construcción de nuevas viviendas. Entre los países del G7, Canadá ocupa el último lugar en unidades de vivienda ajustadas por población por cada 1,000 personas con 424. Ontario, que tiene solo 398 unidades por cada 1,000 personas, es una de las principales causas de la problema.

El aumento del stock de viviendas ejercería una presión a la baja sobre los precios y fomentaría el crecimiento económico. Investigar sobre las reglas de zonificación en los EE. UU. ha demostrado que, al excluir a los trabajadores de las áreas de alquiler alto como Nueva York y San José, donde su productividad sería mayor, las reglas de zonificación locales redujeron el crecimiento económico de los EE. UU. en un 36 por ciento entre 1964 y 2009. No hay razón para suponer que leyes de zonificación de exclusión similares no tengan el mismo impacto negativo en Ontario y en todo Canadá.

Los beneficios de la reforma de zonificación no son solo teóricos. La reforma ha hecho que la vivienda sea más asequible tanto en Estados Unidos como en Japón. Minneapolis, que abolió la zonificación de exclusión antes de la pandemia, ahora parece estar contrarrestando la tendencia al alza de los precios de alquiler en EE. UU. Los alquileres de unidades de uno y dos dormitorios son en realidad más bajo en 2022 que en 2019. Presumiblemente, parte de eso se puede atribuir a haber facilitado la construcción para una mayor densidad.

Antes de pandemia Japón estaba construyendo casi un millón de casas nuevas por año debido a su enfoque relajado de la zonificación. Este enfoque es en gran parte la razón por la que los precios medios de las viviendas en Japón se han mantenido relativamente estables durante casi una década. Permitir que la oferta se mantenga al día con la demanda es la piedra angular del éxito de Japón en la creación de un mercado inmobiliario estable, en el que la propiedad de la vivienda sea factible y los precios de alquiler sean estables. En cuanto a los alquileres, entre 2008 y 2018, el alquiler medio de un apartamento de dos dormitorios en Tokio rondaba los $1000 (EE.UU.) al mes. Un apartamento de dos dormitorios en Toronto ahora cuesta más del doble del precio de una unidad equivalente en Tokio.

Ahora, para algunos, la idea de apartamentos más pequeños al estilo de Tokio no parece atractiva. Pero el punto aquí es que con limitado participación del gobierno en la construcción de nuevas viviendas el mercado puede ajustarse y construir de una manera que satisfaga mejor la demanda de vivienda. Y para demostrar realmente el poder de la oferta: los precios de alquiler de Japón se mantuvieron estables sin el uso del control de alquileres, una política a menudo promocionada como un medio para frenar el aumento de los alquileres.

Para aquellos a quienes les gustan los suburbios y quieren que sigan así, este proyecto de ley podría funcionar para aumentar la densidad en áreas de alta demanda como Toronto, al tiempo que alivia la presión de vivienda en las áreas circundantes. Abrir el 70 por ciento de Toronto a una mayor densidad ayudará a frenar la tendencia a la expansión suburbana, ya que a las personas que prefieren vivir en estas áreas de alta demanda les resultará más fácil hacerlo.

Este nuevo proyecto de ley toma en serio el problema de la escasez crónica de viviendas al decir "Sí, en mi patio trasero". Bienvenido al Equipo YIMBY, Premier Ford.

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La demanda continúa: ¿alguna vez la oferta se pondrá al día?

En abril, el gobierno federal canadiense anunció su presupuesto para 2022 con un enfoque muy necesario en la construcción de viviendas durante la próxima década. Las iniciativas de la propuesta incluyeron el lanzamiento de un nuevo Fondo Acelerador de Vivienda de $4 mil millones para ayudar a acelerar el desarrollo de viviendas, lo que destaca la evidente demanda de viviendas en este país.

Canadá lideró el G7 en porcentaje de crecimiento demográfico durante los últimos cinco años (el crecimiento demográfico de 5,21 TP3T es el doble que el de 2,61 TP3T de Estados Unidos). Canadá agregó 1,8 millones de ciudadanos entre 2016 y 2021 y el gobierno federal tiene planes para recibir a 1,3 millones de inmigrantes en los próximos tres años. Este crecimiento de la población se está logrando en el contexto de una escasez crónica de oferta de viviendas. El Centro de Elección del Consumidor informó este año que, entre los G7, Canadá tiene el suministro promedio de viviendas per cápita más bajo con solo 424 unidades por cada 1,000 personas a nivel nacional, una proporción que es más baja que hace cinco años. De todas las provincias, Ontario lidera esta disparidad con solo 398 unidades por cada 1,000 personas, lo que requiere la construcción de 650,000 unidades solo para cumplir con el promedio nacional.

Con el reciente aumento de las tasas de interés y la inflación de los costos de construcción, algunos desarrolladores están haciendo una pausa en el lanzamiento de nuevos productos, lo que solo exacerbará el desequilibrio de la oferta y contribuirá a presionar al alza los precios en los próximos años. Ya sea para alquilar o vender, Canadá necesita construir más casas y rápidamente.

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Estados Unidos quiere relajar la zonificación de exclusión para combatir la crisis de la vivienda. Nosotros también deberíamos

El aumento del parque inmobiliario presiona a la baja los precios y favorece el crecimiento económico

Tanto a nivel federal como provincial, los canadienses y sus legisladores a menudo miran con desdén la política estadounidense y, a veces, por una buena razón: el control de armas y el debate sobre el aborto vienen a la mente. Pero cuando se trata de abordar la crisis de la vivienda, los políticos canadienses podrían aprender un par de cosas de lo que se está desarrollando al sur de la frontera.

A principios de este mes, el presidente Joe Biden anunció que el gobierno federal buscaría abordar la causa raíz de la crisis de la vivienda, que cree que es la zonificación excluyente: reglas locales que prohíben la construcción de viviendas multifamiliares y, en cambio, favorecen las unidades unifamiliares. . en una casa blanca declaración, la administración dijo: “Las políticas excluyentes de zonificación y uso de la tierra restringen el uso de la tierra, inflan artificialmente los precios, perpetúan patrones históricos de segregación, mantienen a los trabajadores en regiones de menor productividad y limitan el crecimiento económico”.

Todo eso es verdad. El aumento del parque de viviendas ejerce una presión a la baja sobre los precios y fomenta el crecimiento económico. Investigar sobre las reglas de zonificación en los EE. UU. ha demostrado que, al excluir a los trabajadores de las áreas de renta alta como Nueva York y San José, donde su productividad sería más alta, las reglas de zonificación locales bajado El crecimiento económico de EE. UU. en un 36 por ciento entre 1964 y 2009. No hay razón para suponer que leyes de zonificación de exclusión similares no tengan el mismo impacto negativo en Canadá. Toronto, por ejemplo, tiene casi el 70 por ciento de su tierra zonificada exclusivamente para viviendas unifamiliares, por lo que es ilegal construir cualquier cosa con mayor densidad.

Elevar la conversación y apuntar a la reforma de zonificación son cosas que Justin Trudeau y Chrystia Freeland podrían haber hecho en su último presupuesto. En este momento, solo dos candidatos conservadores al liderazgo están hablando de la zonificación en la campaña electoral, Scott Aitchison y Pierre Poilievre.

Pero las lecciones sobre la reforma de la zonificación no solo son útiles a nivel federal. Estados Unidos ofrece muchos ejemplos de legisladores estatales y municipales que llevan a cabo reformas de zonificación dramáticas. En Oregón, por ejemplo, cualquier terreno antes zonificado exclusivamente para viviendas unifamiliares ahora puede, de pleno derecho, construir un dúplex en ese sitio o incluso una vivienda de cuatro unidades si es en un municipio de más de 25.000 personas.

Lo mismo ocurre con Minneapolis, que abolió la zonificación de exclusión antes de la pandemia. La ciudad ahora parece estar desafiando la tendencia del aumento de los precios de alquiler. Los alquileres de unidades de uno y dos dormitorios son en realidad más bajo en 2022 que en 2019. Presumiblemente, parte de eso se puede atribuir a haber facilitado la construcción para una mayor densidad.

Finalmente, el pequeño pueblo de Auburn, Maine, espectáculos cómo los concejales locales pueden adoptar el "YIMBYism" (que significa "Sí, en mi patio trasero", en lugar de "No en mi patio trasero") para aumentar la asequibilidad. El alcalde de Auburn, Jason Levesque, originalmente elegido en 2017, se postuló con una plataforma a favor del desarrollo que les dio a los votantes de su ciudad de 24,000 tres opciones: aumentar drásticamente los impuestos, recortar los servicios públicos o traer nuevos residentes. Habiendo elegido el crecimiento, Auburn planea aumentar su inventario de viviendas en más de un 25 por ciento, eliminando las reglas de zonificación y adoptando una visión de "todo lo anterior" sobre los tipos de vivienda.

Ese tipo de ambición audaz es exactamente lo que se necesita en las principales ciudades de Canadá y las comunidades que las rodean si queremos abordar la crisis de asequibilidad en lugar de solo hablar de ella. Rentas promedio a nivel nacional rosa nueve por ciento en abril en comparación con el año anterior. En Toronto y Vancouver, posiblemente las dos ciudades canadienses que más necesitan una mayor densidad, los alquileres aumentaron un 23 y un 27 por ciento, respectivamente. Por el lado de las compras, el benchmark nacional de la MLS precio para una casa fue de $882,000 en abril, un aumento del 27 por ciento año tras año a pesar de que los aumentos en las tasas de interés comenzaron a disminuir la demanda.

Gran parte de la cultura política canadiense se enmarca en oposición a lo que existe en los EE. UU., pero en cuanto a la reforma de la zonificación, debemos mirar hacia el sur y aprender. Es hora de construir, pero la zonificación excluyente se interpone.

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¿Podría el “medio faltante” ayudar a resolver la escasez de viviendas en New Brunswick?

David Clement es gerente de asuntos norteamericanos del Consumer Choice Center. Es uno de los autores de un documento de política que describe por qué las ciudades deberían permitir más viviendas multifamiliares.

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La reforma de zonificación debe ser una prioridad electoral

Canadá ocupa el último lugar en unidades de vivienda por cada 1.000 personas en el G7, y Ontario es la causa principal, escriben David Clement y Yael Ossowski.

El líder del NDP de Ontario, Andrew Horwath, ha desvelado la plataforma del NDP en el período previo a las próximas elecciones, con un plan de política que pone fin a la zonificación de exclusión. Para muchos, este es un movimiento audaz de la Oposición Oficial. También resulta ser un cambio de política que Ontario necesita desesperadamente.

Las zonas de exclusión son prohibiciones en unidades de vivienda multifamiliares que en última instancia limitan el número de unidades de vivienda disponibles en una ciudad. En pocas palabras, eliminar la zonificación excluyente les da a los propietarios más libertad para construir diferentes tipos de viviendas, aumentando el stock de viviendas, algo que Ontario necesitaba ayer.

A nivel nacional, Canadá ocupa el último lugar en unidades de vivienda por cada 1000 personas en el G7, y Ontario es la causa principal. Ontario solo tiene 398 unidades por cada 1000 personas y necesita construir otras 650.000 unidades solo para llegar al promedio nacional.

En Hamilton, los compradores e inquilinos están sintiendo el dolor causado por la escasez crónica de viviendas. Los precios promedio de las casas son ahora encima $1 millones, inflando un 25 por ciento año tras año. Y el dolor no solo lo sienten quienes buscan comprar una casa. La escasez de oferta también está presionando al alza los precios de los alquileres. El alquiler promedio de un apartamento de dos dormitorios es $1,841. Ese alquiler requiere un ingreso de al menos $82,000, pero la familia promedio en Hamilton tiene un ingreso antes de impuestos ingreso de solo $66,460. A medida que empeora la crisis de la vivienda, la vivienda promedio, tanto de compra como de alquiler, está fuera del alcance de la familia promedio.

Más allá de hacer la vida más asequible, aumentar el parque de viviendas también hace crecer la economía. Investigar sobre las reglas de zonificación en los EE. UU., que reflejan lo que vemos en las ciudades canadienses, mostró que las restricciones de vivienda redujeron el crecimiento agregado de los EE. UU. en un 36 por ciento entre 1964 y 2009.

Pero, algunos que se oponen a la densidad probablemente repetirán el argumento de que el aumento de la densidad, a pesar del crecimiento de la economía, es malo para el medio ambiente. Una y otra vez, las voces de NIMBY se oponen al aumento de la densidad debido a la percepción de que el aumento de la densidad es negativo para el medio ambiente. No es verdad.

En realidad, de acuerdo a Según el Panel Intergubernamental sobre el Cambio Climático (IPCC), las ciudades más compactas podrían reducir las emisiones urbanas en más de un 25 por ciento. Esto debería ser intuitivo para los formuladores de políticas. Si las personas pueden vivir más cerca de donde trabajan, las tiendas en las que compran, los restaurantes en los que cenan o donde buscan entretenimiento, en última instancia, conducirán menos. Ya sea a pie, en transporte público o en bicicleta, las ciudades compactas en realidad permiten que las personas reduzcan su huella de carbono, no que la aumenten.

Y no son sólo las emisiones las que se reducen con la reforma de zonificación. Lo mismo ocurre con el uso del agua. Según la revista revisada por pares Paisajismo y Urbanismo, las tasas de riego unifamiliares son un 48 por ciento más altas que las unidades de vivienda multifamiliares.

Si bien el NDP está dando pasos en la dirección correcta en la reforma de zonificación, está dando un gran paso atrás con su propuesta de otorgar a los municipios más poder de decisión mediante la reforma del Tribunal de Tierras de Ontario. Dar más poder a los concejales locales es exactamente lo que metió a Ontario y Hamilton en este lío. Se necesita una reforma de zonificación, pero alentar a los gobiernos locales con más poder de decisión es una mala política y podría socavar el valor de la reforma de zonificación.

Hamilton necesita más casas. Poner fin a la zonificación de exclusión es un gran paso en la dirección correcta. Ya sea azul, naranja o rojo, todos los partidos políticos, tanto a nivel federal como provincial, deben hacer de la reforma de zonificación una prioridad. 

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PLAN DE TRUDEAU POUR LE LOGEMENT GRIGNOTER AU LIEU DE MORDRE

Pour ceux et celles qui souhaitent un meilleur avenir, être propriétaire d'une maison a toujours été un pero principal à atteindre, surtout pour la génération des millénariaux.

Mais quand on respecte les prix des maisons qui gonflent, la concurrence mass dans l'achat des maisons et l'inflation qui gruge de plus en plus notre pouvoir d'achat, ce souhait n'est plus qu'un rêve.

Nous étions très content de voir que le logement figure au centre du budget du premier ministre libéral Justin Trudeau. Mais au lieu d'avancer de vraies réformes afin de donner à notre génération les meilleurs moyens de devenir propriétaire, nous ne voyons que des actions symboliques. 

Mettre fin à l'investissement étranger, taxer les logements vacants et accorder encore plus de crédits d'impôt à ceux qui achètent leur première maison pourrait faire plaisir à plusieurs, mais ne permet pas de livrer ce que tous les économistes sérieux nous recommandent : construire más de casas.

Il ya assez d'argent dans le système (encore plus avec l'inflation), mais il n'y a pas assez de construction de nouvelles maisons et de condos. L'offre est limitée, la demande est en croissance.

O, le problème au Canada n'est pas la demande pour les propriétés résidentielles. C'est l'offre. Il n'y en a pas assez pour notre grandissante de la población.

Au mois de février, le prix moyen d'une maison au Québec a added à 474 941 $, une hausse de 18,3 % compare à 2021. Le prix moyen des maisons vendues à Montréal est 18 % plus élevé et 12 % à Québec .

En Montreal, le prix moyen d'un appartement quatre et demie est de 1982 $, ce qui nécessite un salaire annuel de 89 000 $, tandis que le salaire moyen (avant impôt) ne représente que 56 220 $. 

Comme plusieurs autres l'ont reconnu, Montréal fait bonne figure, mais nous avons encore du travail à faire.

Au niveau fédéral, Ottawa aide les gens à épargner, mais ses politiques ne sont pas axées sur l'augmentation de l'offre de logements. Le gouvernement fédéral cherche à créer un nouveau compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première maison, que combine los aspectos fiscaux d'un CELI et d'un REER, permettant aux Canadiens de mettre plus de 40 000 $ dans leur compte, de déduire l'épargne de leur revenu et de la Retirer pour acheter une maison sans aucune Obligation de Remboursement.

Ils prévoient également doubler le crédit pour l'achat d'une première maison, qui passera de 5000 a 10 000 $. Bien que ces deux politiques améliorent l'épargne des acheteurs, si elles ne s'attaquent pas au problème de l'insuffisance chronique de l'offre, elles ne feront rien pour rendre les logements plus abordables. Au mieux, ces politiques aideront ceux qui cherchent activement à franchir la ligne d'arrivée, mais laisseront le marché immobilier inchange.

D'autres politiques mises de l'avant par Ottawa, comme l'interdiction des offres à l'aveugle, ne font rien pour Augmenter l'offre. William Strange, profesor de análisis económico de la Universidad de Toronto, explicó que una interdicción des ofres à l'aveugle ne réduirait pas les prix de manière significative et «qu'il n'y a aucune preuve économique que cela est important ». Les guerres d'offres sont un symptôme d'un marché de vendeurs extrême, et non la cause.

Le zonage d'exclusion est une politique qui vise à limiter le nombre de logements pouvant être construits sur une même propriété. Ces règles interdisent souvent les logements multifamiliaux ou fixent des exigencias en matière de taille minimale des terrains. Las restricciones de Ces terminaron por limitar el nombre de los alojamientos disponibles en una ciudad. 

Une interdiction de ce zonage donnerait aux propriétaires plus de liberté pour construire different types of logements et Augmenterait le parc immobilier. En mettant fin au zonage d'exclusion, les grands centres urbains comme Montréal pourraient immédiatement permettre la construction d'un plus grand nombre de duplex et de petits appartements. 

C'est exacment ce qui se fait à l'étranger pour lutter contre la hausse des prix. 

Por ejemplo, l'Oregon a récemment adopté une loi qui abolit le zonage unifamiliarl pour toutes les communautés de plus de 10 000 habits. Les propriétaires pourront ainsi construire différents types of logements, s'ils le souhaitent, ce qui addedera considérablement l'offre de logements.

La Nouvelle-Zélande entamé le processus de restructuration de ses lois de zonage dans le but d'augmenter considérablement l'offre et d'exercer une pression à la baisse sur les prix. Le Brookings Institute, situado en Washington, un décrit l'approche de la Nouvelle-Zélande en matière de logement comme un model idéal à suivre pour les autres pays.

Il reste beaucoup à faire si nous souhaitons devenir un tel exemple à travers le monde. 

Les législateurs canadiens doivent suivre l'exemple de ceux de l'étranger, et même à Montréal, et faire de la réforme du zonage une priorité essentielle pour s'attaquer à la crise du logement. 

Si notre génération souhaite le même niveau de richesse que celle de nuestros parents, nous aurions besoin de vraies réformes au lieu des mesurettes qui ne s'attaquent qu'aux symptômes.

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¿Funcionará la prohibición de pujar a ciegas?

“El problema de la escasez crónica de suministros está teniendo un impacto devastador tanto para los posibles compradores como para quienes alquilan en las principales ciudades canadienses”.

Uno de los componentes centrales del presupuesto de Ottawa para 2022 fue el enfoque en la vivienda. Si bien se aprecia que el gobierno ahora está analizando seriamente la asequibilidad de la vivienda, gran parte de su plan hará muy poco para mitigar el caos, como la prohibición de las licitaciones a ciegas, principalmente porque no aborda adecuadamente el problema de la escasez crónica de oferta. .

La oferta de viviendas en Canadá, per cápita, es el peor del G7, y en realidad ha empeorado en los últimos ocho años. En 2016, Canadá tenía 427 unidades de vivienda por cada 1000 personas. En 2020, ese número en realidad disminuyó a 426 unidades por cada 1000 personas, y en 2022 cayó a 424 unidades por cada 1000 personas. Francia, en comparación, lidera el G7 con 540 unidades por cada 1.000.

El problema de la falta crónica de suministro está teniendo un impacto devastador tanto para los posibles compradores como para quienes alquilan en las principales ciudades canadienses.

En Toronto, por ejemplo, el precio promedio de la vivienda es ahora más de $1.3 millones de dólares. Una familia necesita una anual ingreso de $180,000 para comprar la casa mediana de Toronto y $130,000 para comprar el condominio mediano, mientras que el ingreso promedio de una pareja en torontoes solo $97,640. A medida que la crisis empeora, comprar una casa promedio se vuelve prácticamente inalcanzable para la familia promedio.

Desafortunadamente, el problema de la falta crónica de suministro también se está transmitiendo a los inquilinos. El alquiler promedio de un apartamento de dos dormitorios en Toronto es $2,715, que, según la métrica de asequibilidad de CMHC, requiere un ingreso anual de $118,000.

Por lo tanto, los precios de la vivienda se están inflando a niveles rápidos, mientras que el crecimiento de los salarios se está quedando atrás, y la respuesta de Ottawa podría describirse en gran medida como "jugar con la demanda".

Tomemos como ejemplo la prohibición del gobierno federal sobre las ofertas a ciegas, que es el proceso en el que los posibles compradores presentan sus ofertas por una casa sin saber el monto de las otras ofertas. El proceso de pensamiento aquí es que las ofertas ciegas están provocando guerras de ofertas que están inflando artificialmente los precios al alza. ¿Pero es eso cierto?

No según los economistas de la vivienda. William Strange, profesor de análisis económico en la Universidad de Toronto, explica la prohibición de las pujas a ciegas no reduciría los precios. 

“No en un grado significativo. No hay evidencia económica de que importe”. 

El análisis económico que compara los modelos de licitación, como la licitación ciega versus las subastas abiertas, encuentra que los diferentes tipos de subastas no producen precios de venta drásticamente diferentes.

Además del profesor Strange, el profesor William Wheaton, del Centro de Bienes Raíces del Instituto Tecnológico de Massachusetts, calificó la prohibición de las ofertas a ciegas como "dudosa" porque las guerras de ofertas son un síntoma de un mercado de vendedores extremos, y no la causa. Y la razón por la que el mercado inmobiliario de Canadá es un mercado de vendedores es porque prácticamente todas las ciudades tienen una oferta insuficiente de viviendas.

Más allá de que la política sea ineficaz, ignora por completo el problema de la oferta insuficiente y plantea dudas sobre la competencia entre los tipos de subastas. Siempre que no haya nada que obligue a que todas las compras de viviendas se realicen en una subasta a ciegas, el mercado debe permanecer abierto a los tipos de subastas que compiten entre sí. Los vendedores pueden optar por vender su casa en una subasta a ciegas, pero si los compradores exigen lo contrario, podríamos ver algún cambio y competencia entre los dos tipos de subasta. Ese sería un resultado preferido, en comparación con elegir un tipo de subasta sobre el otro, porque en última instancia deja esa decisión entre compradores y vendedores.

Y aunque algunos pueden leer competencia entre los tipos de subastas por el celo del libre mercado, estamos viendo cambios en la industria misma. Por ejemplo, la Asociación Canadiense de Bienes Raíces ya anunció que está probando un programa en tiempo real seguimiento sistema de licitaciones, agilizando el proceso de compra y aumentando la transparencia para los consumidores.

Entonces, ¿una prohibición de licitación a ciegas hará algo para aliviar la crisis de la vivienda? No en realidad no. En el mejor de los casos, se ajusta a los márgenes de la demanda y deja sin abordar el problema de la escasez de viviendas.

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El plan de vivienda liberal no da en el blanco

Ottawa, ON: Hoy, el gobierno federal publicó su presupuesto, que incluye una porción significativa que aborda la crisis de la vivienda. Los principales anuncios de política incluyen la prohibición de las ofertas a ciegas, una nueva Cuenta de Ahorros para la Primera Vivienda libre de impuestos, una prohibición de compradores extranjeros y $4 mil millones para los municipios que crecen más rápido que el promedio histórico.

El Gerente de Asuntos de América del Norte del Consumer Choice Center con sede en Toronto, David Clement, respondió diciendo: "Desafortunadamente, el plan de vivienda del gobierno no es lo suficientemente audaz para abordar adecuadamente la crisis de la vivienda y abordar de manera efectiva el problema de la escasez crónica".

“Han propuesto prohibir las pujas a ciegas, que ya se ha mostrado no tiene impacto en los precios y no hace nada para aumentar la oferta. Su prohibición de compradores extranjeros es otra política más que intenta jugar con la demanda, sin abordar la oferta. Y aunque parte de la respuesta de Ottawa permitirá que los consumidores ahorren más, como la Cuenta de Ahorros para la Primera Vivienda Libre de Impuestos, estos cambios en la política fiscal tampoco hacen nada para aumentar la oferta de viviendas”, dijo Clement.

“La única política del lado de la oferta que ha anunciado el gobierno federal es su asignación a comunidades que crecen a un ritmo más rápido que el promedio histórico. La propia estimación del gobierno indica que esto podría resultar en la construcción de 100.000 nuevas viviendas para 2025, pero el problema es que una provincia como Ontario necesita otro 650,000 casas nuevas solo para llegar al promedio nacional, lo que no sería mucho para celebrar considerando que Canadá ocupa el último lugar en el G7 en unidades de vivienda por cada 1000 personas”, dijo Clement.

“En lugar de jugar con la demanda y un programa de asignación decepcionante, el gobierno federal debería haberse centrado en la reforma de zonificación. El gobierno federal podría vincular con bastante facilidad la financiación federal para viviendas asequibles e infraestructura pública a los objetivos de densidad, con la reforma de zonificación como mecanismo central para lograrlo. Esto sería muy similar a los recientes acuerdos de cuidado infantil que involucran la transferencia de dólares federales a cambio de un conjunto de entregables provinciales”, dijo Clement.

Un día tarde y un dólar corto: el presupuesto liberal les falla a los consumidores

El plan de vivienda de Ottawa no es lo suficientemente audaz para abordar el problema de la escasez crónica

Chrystia Freeland compró un par de zapatos nuevos la semana pasada, como es tradición para el ministro de finanzas cuando el gobierno presenta un presupuesto, y los canadienses se preguntan qué tipo de huellas dejará Freeland, el "acuerdo" liberal-NDP en su día a día. -vidas diurnas. El 304 páginas El documento tiene mucho que desempacar y muchos cambios de política que afectarán a los consumidores.

En el lado positivo, el gobierno federal ha derogado el impuesto especial sobre la cerveza sin alcohol. Sí, leíste bien, ahí era un impuesto al pecado sobre la cerveza sin alcohol. Esta es una gran victoria para los consumidores conscientes de la salud y para aquellos que abogan por los principios de reducción de daños. La cerveza sin alcohol no conlleva los mismos riesgos que la cerveza tradicional, por lo que siempre fue una tontería que el gobierno impusiera impuestos a estos productos.

Sin embargo, desafortunadamente, el enfoque inteligente del gobierno federal para la reducción de daños y la política fiscal basada en el riesgo dio un giro en U rápido en el tema del vapeo. El gobierno federal implementará un nuevo impuesto sobre el vapeo de $1 por 2 ml para recipientes de líquido de vapeo de menos de 10 ml; $5 para contenedores de más de 10mL; y $1 por cada 10 mL adicionales. Esto es increíblemente problemático desde la perspectiva de la reducción de daños porque los productos de vapeo son una herramienta útil para los fumadores que intentan dejar de fumar, y el 95 por ciento menos dañino que los cigarrillos según Public Health England. El aumento de los impuestos sobre los líquidos de vapeo hace que estos productos de riesgo reducido sean más caros y, por lo tanto, menos atractivos para los fumadores que intentan dejar de fumar. Cuanto más dificultemos que los fumadores accedan a los productos de vapeo, más probable es que continúen fumando, y nadie gana en ese escenario.

En cuanto a la asequibilidad de la vivienda, que es el problema más apremiante para los canadienses millennials, los liberales tienen un día de retraso y les falta un dólar. Desafortunadamente para los millennials que están fuera del mercado de la vivienda, como yo, el plan de vivienda del gobierno no es lo suficientemente audaz para abordar de manera efectiva el problema de la escasez crónica.

Han propuesto prohibir las pujas a ciegas, que ya se ha mostrado no tiene impacto en los precios y no hace nada para aumentar la oferta. Su prohibición de compradores extranjeros es otra política más que intenta jugar con la demanda, sin abordar la oferta. Y aunque parte de la respuesta de Ottawa permitirá que los consumidores ahorren más, como la Cuenta de Ahorros para la Primera Vivienda Libre de Impuestos, estos cambios en la política fiscal tampoco hacen nada para aumentar la oferta de viviendas.

La única política del lado de la oferta que ha anunciado el gobierno federal es su asignación a comunidades que crecen a un ritmo más rápido que el promedio histórico. La propia estimación del gobierno pronostica que esto podría resultar en 100.000 viviendas nuevas para 2025, pero el problema es que solo Ontario necesita otro 650,000 casas nuevas solo para llegar al promedio nacional, lo que no sería mucho para celebrar considerando que Canadá ocupa el último lugar en el G7 en unidades de vivienda por cada 1,000 personas.

Y si bien un aumento de la tarifa sin duda ayudará a frenar la inflación sin precedentes de los precios de las viviendas, la verdadera solución política aquí es la reforma de la zonificación. El gobierno federal podría haber vinculado muy fácilmente los fondos federales para viviendas asequibles e infraestructura pública a los objetivos de densidad, con la reforma de zonificación como mecanismo central para lograrlo. Esto sería muy similar a los recientes acuerdos de cuidado infantil que involucran la transferencia de dólares federales a cambio de un conjunto de entregables provinciales. En cuanto a la vivienda, parece que los consumidores millennials se quedarán esperando, al menos hasta 2025, cuando expire el acuerdo Liberal-NDP, por un cambio de política significativo.

Publicado originalmente aquí

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