O aumento do estoque imobiliário pressiona os preços para baixo e promove o crescimento econômico

Tanto no nível federal quanto no provincial, os canadenses e seus legisladores geralmente desprezam a política e a política americanas, e às vezes por um bom motivo: o controle de armas e o debate sobre o aborto vêm à mente. Mas quando se trata de lidar com a crise imobiliária, os políticos canadenses podem aprender algumas coisas com o que está acontecendo ao sul da fronteira.

No início deste mês, o presidente Joe Biden anunciou que o governo federal tentaria enfrentar a causa raiz da crise imobiliária, que acredita ser o zoneamento de exclusão - regras locais que proíbem a construção de moradias multifamiliares e, em vez disso, favorecem unidades unifamiliares. . Em uma casa branca declaração, o governo disse que “as políticas excludentes de zoneamento e uso da terra restringem o uso da terra, inflacionam artificialmente os preços, perpetuam padrões históricos de segregação, mantêm os trabalhadores em regiões de baixa produtividade e limitam o crescimento econômico”.

Tudo isso é verdade. O aumento do estoque de imóveis pressiona os preços para baixo e promove o crescimento econômico. Pesquisas sobre as regras de zoneamento nos EUA mostrou que, ao congelar os trabalhadores de áreas de alta renda como Nova York e San Jose, onde sua produtividade seria maior, as regras de zoneamento locais abaixado Crescimento econômico dos EUA em 36% entre 1964 e 2009. Não há razão para supor que leis de zoneamento igualmente excludentes não tenham o mesmo impacto negativo no Canadá. Toronto, por exemplo, tem quase 70% de seu terreno reservado exclusivamente para residências unifamiliares, tornando ilegal construir qualquer coisa com maior densidade.

Elevar a conversa e direcionar a reforma do zoneamento são coisas que Justin Trudeau e Chrystia Freeland poderiam ter feito em seu último orçamento. Neste momento, apenas dois candidatos à liderança conservadora estão falando sobre zoneamento na campanha eleitoral, Scott Aitchison e Pierre Poilievre.

Mas as lições sobre a reforma do zoneamento não são úteis apenas no nível federal. Os EUA oferecem muitos exemplos de legisladores estaduais e municipais realizando reformas drásticas de zoneamento. Dentro Oregon, por exemplo, qualquer terreno anteriormente zoneado exclusivamente para residências unifamiliares pode agora, de direito, construir um duplex naquele local ou até mesmo uma residência de quatro unidades se estiver em um município com mais de 25.000 habitantes.

O mesmo vale para Minneapolis, que aboliu o zoneamento de exclusão antes da pandemia. A cidade agora parece estar contrariando a tendência de aumento dos preços dos aluguéis. Os aluguéis de unidades de um e dois quartos são, na verdade, mais baixo em 2022 do que em 2019. Presumivelmente, parte disso pode ser atribuída a facilitar a construção para aumentar a densidade.

Finalmente, a pequena cidade de Auburn, Maine, mostra como os conselheiros locais podem adotar o “YIMBYism” (que significa “Sim, no meu quintal”, em vez de “Não no meu quintal”) para aumentar a acessibilidade. O prefeito de Auburn, Jason Levesque, originalmente eleito em 2017, concorreu com uma plataforma pró-desenvolvimento que deu aos eleitores de sua cidade de 24.000 habitantes três opções: aumentar drasticamente os impostos, cortar serviços públicos ou trazer novos moradores. Tendo escolhido o crescimento, Auburn planeja aumentar seu estoque de moradias em mais de 25%, eliminando as regras de zoneamento e adotando uma visão de “todos os itens acima” sobre os tipos de moradia.

Esse tipo de ambição ousada é exatamente o que é necessário nas principais cidades do Canadá e nas comunidades que as cercam, se quisermos enfrentar, em vez de apenas falar sobre a crise de acessibilidade. Nacionalmente, as rendas médias rosa nove por cento em abril em comparação com o ano anterior. Em Toronto e Vancouver, indiscutivelmente as duas cidades canadenses que mais precisam de maior densidade, os aluguéis subiram 23 e 27 por cento, respectivamente. Do lado da compra, o benchmark nacional da MLS preço para uma casa foi de $882.000 em abril, um aumento de 27% em relação ao ano anterior, apesar dos aumentos nas taxas de juros começarem a diminuir a demanda.

Grande parte da cultura política canadense é enquadrada em oposição ao que existe nos EUA, mas sobre a reforma do zoneamento, devemos olhar para o sul e aprender. É hora de construir, mas o zoneamento de exclusão está no caminho.

Publicado originalmente aqui