L'augmentation du parc de logements exerce une pression à la baisse sur les prix et favorise la croissance économique

Tant au niveau fédéral que provincial, les Canadiens et leurs législateurs méprisent souvent la politique et la politique américaines, et parfois avec raison : le contrôle des armes à feu et le débat sur l'avortement me viennent à l'esprit. Mais lorsqu'il s'agit de s'attaquer à la crise du logement, les politiciens canadiens pourraient apprendre une chose ou deux de ce qui se passe au sud de la frontière.

Plus tôt ce mois-ci, le président Joe Biden a annoncé que le gouvernement fédéral chercherait à s'attaquer à la cause profonde de la crise du logement, qu'il considère comme un zonage d'exclusion – des règles locales qui interdisent la construction de logements multifamiliaux et favorisent plutôt les unités unifamiliales. . Dans une Maison Blanche déclaration, l'administration a déclaré que "les politiques d'utilisation des terres et de zonage d'exclusion limitent l'utilisation des terres, gonflent artificiellement les prix, perpétuent les schémas historiques de ségrégation, maintiennent les travailleurs dans les régions à faible productivité et limitent la croissance économique".

Tout cela est vrai. L'augmentation du parc de logements exerce une pression à la baisse sur les prix et favorise la croissance économique. Rechercher sur les règles de zonage aux États-Unis a montré qu'en excluant les travailleurs des zones à loyer élevé comme New York et San Jose où leur productivité serait plus élevée, les règles de zonage locales abaissé La croissance économique américaine a atteint 36 % entre 1964 et 2009. Il n'y a aucune raison de supposer que des lois de zonage d'exclusion similaires n'ont pas le même impact négatif au Canada. À Toronto, par exemple, près de 70 % de ses terres sont zonées exclusivement pour les maisons unifamiliales, ce qui rend illégale la construction de tout ce qui a une densité accrue.

Élever la conversation et cibler la réforme du zonage sont des choses que Justin Trudeau et Chrystia Freeland auraient pu faire dans leur dernier budget. À l'heure actuelle, seuls deux candidats à la chefferie conservateurs parlent de zonage en campagne électorale, Scott Aitchison et Pierre Poilievre.

Mais les leçons sur la réforme du zonage ne sont pas seulement utiles au niveau fédéral. Les États-Unis offrent de nombreux exemples de législateurs des États et des municipalités menant des réformes spectaculaires du zonage. Dans Oregon, par exemple, tout terrain auparavant zoné exclusivement pour des maisons unifamiliales peut désormais, de plein droit, y construire un duplex ou même un quadrilogement s'il se trouve dans une municipalité de plus de 25 000 habitants.

Il en va de même pour Minneapolis, qui a aboli le zonage d'exclusion avant la pandémie. La ville semble désormais aller à contre-courant de la tendance à la hausse des loyers. Les loyers des unités d'une et de deux chambres sont en fait plus bas en 2022 qu'ils ne l'étaient en 2019. Une partie de cela peut probablement être attribuée au fait d'avoir facilité la construction pour une densité accrue.

Enfin, la petite ville d'Auburn, dans le Maine, spectacles comment les conseillers locaux peuvent adopter le « YIMBYisme » (qui signifie « Oui, dans mon jardin », par opposition à « Pas dans mon jardin ») pour augmenter l'abordabilité. Le maire d'Auburn, Jason Levesque, initialement élu en 2017, s'est présenté sur une plate-forme favorable au développement qui offrait aux électeurs de sa ville de 24 000 trois options : augmenter considérablement les impôts, réduire les services publics ou faire venir de nouveaux résidents. Ayant choisi la croissance, Auburn prévoit d'augmenter son parc de logements de plus de 25 %, en supprimant les règles de zonage et en adoptant une vision « tout ce qui précède » sur les types de logements.

Ce type d'ambition audacieuse est exactement ce dont ont besoin les grandes villes du Canada et les collectivités qui les entourent si nous voulons nous attaquer à la crise de l'abordabilité plutôt que de simplement en parler. Au niveau national, les loyers moyens Rose neuf pour cent en avril par rapport à un an plus tôt. À Toronto et à Vancouver, sans doute les deux villes canadiennes qui ont le plus besoin d'une densité accrue, les loyers ont augmenté de 23 et 27 %, respectivement. Du côté des achats, la référence MLS nationale le prix pour une maison était de $882 000 en avril, soit une augmentation de 27 % d'une année sur l'autre malgré les augmentations des taux d'intérêt qui commencent à freiner la demande.

Une grande partie de la culture politique canadienne est formulée en opposition à ce qui existe aux États-Unis, mais sur la réforme du zonage, nous devrions regarder vers le sud et apprendre. Il est temps de construire, mais le zonage d'exclusion fait obstacle.

Publié à l'origine ici