Ajudaria as cidades a evitar um desastre imobiliário comercial pós-COVID, além de abordar a crise imobiliária pré-COVID

A devastação econômica do COVID-19 fez com que a crise financeira de 2008 parecesse um soluço. Juntamente com as companhias aéreas e o entretenimento ao vivo, o setor imobiliário comercial pode acabar sendo um dos setores mais atingidos. As empresas das quais dependemos nos bons tempos, grandes e pequenas, estão enfrentando a execução duma hipoteca e a falência. Locais de varejo, restaurantes e escritórios comerciais ficarão vagos e não há garantia de que a demanda voltará para preencher o vazio.

Parte de nossa nova realidade é que milhões de canadenses viram a viabilidade de trabalhar em casa, ou pelo menos trabalhar no escritório em um nível significativamente reduzido. A gigante do comércio eletrônico Shopify anunciou no mês passado que se tornaria um local de trabalho remoto por padrão, com o CEO Tobi Lutke chegando ao ponto de dizer que “o foco no escritório acabou”. Enquanto a produtividade puder ser mantida, é provável que outras entidades corporativas sigam o exemplo da Shopify e renunciem à dispendiosa sobrecarga de escritórios no centro da cidade. Isso significa um aumento potencialmente significativo nas vagas de escritórios, especialmente em lugares como Toronto, Vancouver e Montreal.

Se a demanda diminuir, as empresas que possuem torres de escritórios nas principais cidades canadenses ficarão com espaços vazios e custos hemorrágicos. O que fazer? O deszoneamento ou rezoneamento desses espaços seria uma forma de dinamizar o mercado imobiliário em geral.

No momento, é muito difícil e demorado navegar pelas restrições de zoneamento que impedem as empresas de converter espaços comerciais em unidades residenciais. Toronto, por exemplo, tem milhares de páginas de regras e regulamentos de zoneamento que limitam como o espaço pode ser usado. A solicitação de rezoneamento de um espaço é onerosa e leva um mínimo de nove meses para ser concluído e revisado. A fim de aplicar para que a cidade rezonee uma propriedade de comercial para residencial, o requerente geralmente precisa fornecer: uma avaliação arqueológica, um estudo de serviços e instalações, um estudo de impacto ambiental, uma estratégia energética, uma declaração de impacto patrimonial, um estudo de impacto patrimonial natural, suas lógica de planejamento, seu relatório de consulta pública e um estudo de impacto de transporte - além de seus próprios planos formais. Desfazer o zoneamento ou rezonear faixas de espaço comercial sem exigir esse rigamarole regulatório pode ser uma maneira de os governos locais ajudarem a indústria a sobreviver ao pior da crise econômica.

Relaxar o zoneamento para a maioria desses espaços imobiliários comerciais também aliviaria as pressões do lado da oferta do mercado imobiliário. Em cidades como Vancouver e Toronto, a oferta de moradias raramente acompanha a demanda, e é por isso que as taxas de vacância residencial nessas grandes cidades geralmente são iguais ou inferiores a um por cento. Em Toronto, o Toronto Real Estate Board mostrou como a demanda geralmente superou a oferta ao rastrear os preços médios das residências. O média o preço de uma casa em Toronto triplicou desde 2005. A incapacidade de Toronto de construir um novo estoque de moradias prejudica mais os locatários a cada dia que passa. Em janeiro, foi previsão que os aluguéis em Toronto aumentariam 7% em 2020, bem acima da taxa de inflação - embora, é claro, agora todas as apostas estejam canceladas.

Em vez de insistir para que os imóveis comerciais permaneçam vazios, o rezoneamento poderia: fornecer flexibilidade em termos de ocupação, aumentar o estoque de moradias para melhor atender à demanda e, eventualmente, pressionar os preços das casas e dos aluguéis em toda a cidade - sem mencionar a redução do impacto econômico aos donos desse espaço.

O que torna esta solução ainda mais atraente é que seria difícil opor-se ao deszoneamento e ao rezoneamento de edifícios existentes. Novos desenvolvimentos em grandes cidades como Toronto passam por meses, senão anos, de revisão e consulta à comunidade. A cada esquina, ativistas do NIMBY (não-no-meu-quintal) bloqueiam empreendimentos habitacionais por razões duvidosas como altura, sombra ou pegada de um edifício.

No bairro de Long Branch, em Toronto, os ativistas do NIMBY pressionaram para impedir a divisão de um lote residencial porque “ameaçam seu caráter comunitário e árvores.” Na cobiçada área de Yonge e Lawrence, a criação de oito unidades geminadas foi oposição porque ameaçava o caráter da comunidade por ter 16 centímetros “altura demais” e 13 centímetros “larga demais”, de acordo com o estatuto de zoneamento. Obstrucionismo é tão ruim em Vancouver que a única forma de construir em grande escala (na casa dos milhares de unidades) é em terras indígenas, fora do alcance da prefeitura, que é facilmente capturada pelos NIMBYs.

Felizmente para os realistas da habitação, ou seja, aqueles que entendem que as principais cidades canadenses precisam aumentar a oferta, o rezoneamento dos edifícios existentes é amplamente imune a esses bloqueios de estradas. Os edifícios já construídos não são uma nova imposição. Tudo o que temos a fazer é deixar as pessoas se mudarem para eles.

Dar uma olhada séria no rezoneamento e no dezoneamento ajudaria as cidades a evitar um desastre imobiliário comercial pós-COVID, além de abordar a crise imobiliária pré-COVID. Este é um cenário em que todos saem ganhando – se apenas os conselhos municipais tiverem a coragem e a imaginação para fazer isso acontecer.

Originalmente publicado aqui.

O Consumer Choice Center é o grupo de defesa do consumidor que apoia a liberdade de estilo de vida, inovação, privacidade, ciência e escolha do consumidor. As principais áreas políticas em que nos concentramos são digital, mobilidade, estilo de vida e bens de consumo e saúde e ciência.

O CCC representa consumidores em mais de 100 países em todo o mundo. Monitoramos de perto as tendências regulatórias em Ottawa, Washington, Bruxelas, Genebra e outros pontos críticos de regulamentação e informamos e ativamos os consumidores para lutar pela #ConsumerChoice. Saiba mais em consumerchoicecenter.org

O processo de aprovação do governo federal para medicamentos, tratamentos e vacinas está quebrado, e a culpa é da burocracia da Food and Drug Administration.

Os burocratas da FDA estão impedindo a busca de curas para o COVID-19 e outras doenças, forçando as empresas farmacêuticas a realizar testes caros e enganosos em cães. A FDA chegou ao ponto de impor isso aos produtores de medicamentos, mesmo quando não é necessário, quando alternativas eficientes estão disponíveis, e puniu as empresas por desafiarem esse mandato.

Uma empresa tinha um medicamento (agora um possível tratamento para COVID-19) manteve-se por anos e perdeu dezenas de milhões em valor de estoque porque se recusou a realizar um teste desnecessário de $750.000 em cães depois de já ter realizado testes extensivos em animais e humanos. a empresa tem argumentou que “[os] estudos em animais exigidos pela FDA … são considerados rotina na indústria farmacêutica há décadas, apesar do crescente corpo de evidências que desacreditam o valor científico de tais estudos”.

O atual mandato de testes de cães da FDA para empresas farmacêuticas remonta a 1938, na época em que os médicos realizavam regularmente lobotomias com picador de gelo para tratar doenças mentais e testes de gravidez eram feitos injetando urina de mulheres em sapos. Felizmente, a medicina percorreu um longo caminho. Mas mesmo agora, embora as empresas possam optar por realizar testes limitados em animais às vezes, é amplamente reconhecido que os testes de drogas humanas em animais geralmente são um desperdício e desnecessários.

Os Institutos Nacionais de Saúde, por exemplo, escreve que “placa de Petri e modelos animais geralmente falham em fornecer boas maneiras de imitar doenças ou prever como as drogas funcionarão em humanos, resultando em muito tempo e dinheiro desperdiçados enquanto os pacientes esperam por terapias”. O NIH, o FDA e outros estimam que mais de 90% de medicamentos aprovados em testes em animais exigidos pelo governo falham em humanos porque são ineficazes ou perigosos, custando às empresas bilhões de dólares e décadas de tempo perdido.

Reconhecendo esse desperdício, nos últimos anos a indústria farmacêutica tem aumento dos gastos com pesquisa e desenvolvimento, ao mesmo tempo em que diminui os testes em animais usando tecnologias de ponta, como órgãos em chips e modelos de computador que imitam melhor as respostas humanas às drogas.

O problema é que o FDA geralmente não permite que essas novas tecnologias sejam usadas, embora afirme apoiá-las e tenha autoridade para fazê-lo. A política "não obrigatória" de uma década da FDA documento de orientação que inclui testes com cães também afirma: “Você pode usar uma abordagem alternativa se a abordagem satisfizer os requisitos dos estatutos e regulamentos aplicáveis”.

Ainda assim, como o Escritório de contabilidade do governo e outros documentaram, a intransigente FDA recusou-se a permitir que as empresas usassem essas ferramentas de alta tecnologia para atender aos requisitos regulamentares. Em vez disso, o FDA trata sua orientação desatualizada e não obrigatória como um regulamento e força os fabricantes de medicamentos a pagar por testes não científicos em cães que especialistas de campo, médicos e cientistas consideram enganosos e um desperdício.

Os testes exigidos pelo FDA custam milhões e envolvem a alimentação forçada de filhotes com drogas experimentais todos os dias por até um ano, sem alívio da dor, e depois matando e dissecando os cães. Aproximadamente um terço de todos os testes de cães nos Estados Unidos é feito para cumprir regulamentações governamentais inúteis e pesadas como essas.

Esses testes lentos e enganosos também causam atrasos desnecessários que aumentam o custo do desenvolvimento de medicamentos e, por sua vez, dos cuidados médicos. As estimativas são de que a cada dia um medicamento é mantido fora do mercado devido à burocracia do FDA custa às empresas entre $1 milhões e $13 milhões em vendas. o O GAO também informou sobre como produtos médicos seguros e eficazes foram mantidos longe dos consumidores por causa das demandas desnecessárias de testes em animais da FDA e que “os fabricantes podem enfrentar reação de grupos de direitos dos animais e acionistas se testes em animais forem conduzidos”. A burocracia do teste de cães da FDA está criando responsabilidade, não mitigando-a.

Os contribuintes que pagam as contas do FDA também querem uma reforma. De acordo com uma pesquisa nacional de maio de 2020, 67% de contribuintes - 73% de republicanos e 66% de democratas - apóiam o fim do mandato de testes de cães do FDA.

Na luta contra o COVID-19, o presidente Trump pediu ao FDA que “corte a burocracia como ninguém jamais fez antes”.

O pesado teste de cães da FDA, que não é exigido por lei e pode ser suspenso a qualquer momento, permitiu que drogas perigosas chegassem aos pacientes e impediu que drogas seguras chegassem ao mercado. A burocracia da FDA não pode mais manter os pacientes, a indústria e os filhotes como reféns.

Originalmente publicado aqui.

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