Aiuterebbe le città a evitare un disastro immobiliare commerciale post-COVID, affrontando anche la crisi immobiliare pre-COVID

Il caos economico causato dal COVID-19 ha fatto sembrare la crisi finanziaria del 2008 un singhiozzo. Insieme alle compagnie aeree e all'intrattenimento dal vivo, gli immobili commerciali potrebbero finire per essere uno dei settori più colpiti. Le aziende su cui ci affidiamo in tempi favorevoli, grandi e piccole, stanno affrontando la preclusione e il fallimento. Punti vendita, ristoranti e uffici commerciali diventeranno liberi e non vi è alcuna garanzia che la domanda tornerà a riempire il vuoto.

Parte della nostra nuova realtà è che milioni di canadesi hanno visto l'opportunità di lavorare da casa, o almeno lavorare dall'ufficio a un livello notevolmente ridotto. Il gigante dell'e-commerce Shopify ha annunciato il mese scorso che sarebbe diventato un luogo di lavoro remoto per impostazione predefinita, con il CEO Tobi Lutke che è arrivato al punto di dire che "l'ufficio-centricità è finita". Finché la produttività può essere mantenuta, è probabile che altre entità aziendali seguano l'esempio di Shopify e rinuncino alle costose spese generali degli uffici in centro. Ciò significa un aumento potenzialmente significativo dei posti di lavoro vacanti, specialmente in luoghi come Toronto, Vancouver e Montreal.

Se la domanda diminuisce, le aziende che possiedono torri per uffici nelle principali città canadesi rimarranno con spazio vuoto e costi emorragici. Cosa fare? L'annullamento della suddivisione in zone o il ridimensionamento di tali spazi sarebbe un modo per rendere più dinamico il mercato immobiliare generale.

Al momento, è molto difficile e dispendioso in termini di tempo aggirare le restrizioni urbanistiche che impediscono alle aziende di convertire gli spazi commerciali in unità residenziali. Toronto, per esempio, ha migliaia di pagine di norme e regolamenti urbanistici che limitano l'utilizzo dello spazio. Richiedere uno spazio da riqualificare è oneroso e richiede a minimo di nove mesi da completare e rivedere. In modo da applicare per riqualificare la città un immobile da commerciale a residenziale, il richiedente deve spesso fornire: una valutazione archeologica, uno studio di servizi e strutture, uno studio di impatto ambientale, una strategia energetica, una dichiarazione di impatto sul patrimonio, uno studio di impatto sul patrimonio naturale, la loro logica di pianificazione, il loro rapporto di consultazione pubblica e uno studio sull'impatto dei trasporti, oltre ai loro piani formali. L'annullamento della suddivisione in zone o del cambio di zone di aree commerciali senza richiedere questo rigore normativo potrebbe essere un modo per i governi locali di aiutare l'industria a sopravvivere alla peggiore caduta economica.

Una zonizzazione rilassata per la maggior parte di questi spazi immobiliari commerciali allenterebbe anche le pressioni sul lato dell'offerta del mercato immobiliare. In città come Vancouver e Toronto, l'offerta di alloggi raramente ha tenuto il passo con la domanda, motivo per cui i tassi di sfitto residenziale in queste grandi città sono generalmente pari o inferiori all'uno per cento. A Toronto, il Toronto Real Estate Board ha mostrato come la domanda abbia generalmente superato l'offerta monitorando i prezzi medi delle case. Il media il prezzo di una casa a Toronto è triplicato dal 2005. L'incapacità di Toronto di costruire nuove abitazioni danneggia sempre di più gli affittuari ogni giorno che passa. A gennaio lo era previsione che gli affitti a Toronto aumenterebbero del 7% nel 2020, ben al di sopra del tasso di inflazione, anche se ovviamente ora tutte le scommesse sono sbagliate.

Piuttosto che insistere sul fatto che gli immobili commerciali rimangano vuoti, la rizonizzazione potrebbe: fornire flessibilità in termini di occupazione, aumentare il patrimonio immobiliare per stare al passo con la domanda e infine esercitare una pressione al ribasso sui prezzi delle case e degli affitti in tutta la città, per non parlare della riduzione del colpo economico ai proprietari di tale spazio.

Ciò che rende questa soluzione ancora più interessante è che sarebbe difficile opporsi all'annullamento della suddivisione in zone e alla rizonizzazione degli edifici esistenti. I nuovi sviluppi nelle grandi città come Toronto subiscono mesi, se non anni, di revisione e consultazione della comunità. Ad ogni angolo, gli attivisti di NIMBY (non-in-my-backyard) bloccano gli insediamenti abitativi per ragioni dubbie come l'altezza, l'ombra o l'impronta di un edificio.

Nel quartiere Long Branch di Toronto, gli attivisti del NIMBY hanno spinto per bloccare la divisione di un lotto residenziale perché “minacciano il carattere e gli alberi della loro comunità.” Nell'ambita zona di Yonge e Lawrence è stata realizzata la realizzazione di otto unità bifamiliari contrari perché minacciava il carattere della comunità essendo 16 centimetri "troppo alto" e 13 centimetri "troppo largo", secondo il regolamento urbanistico. L'ostruzionismo è così grave Vancouver che l'unico modo per costruire su larga scala (in migliaia di unità) è su terra indigena, fuori dalla portata del consiglio comunale, che è troppo facilmente catturata dai NIMBY.

Fortunatamente per i realisti dell'edilizia abitativa, cioè coloro che capiscono che le principali città canadesi devono aumentare l'offerta, la riorganizzazione degli edifici esistenti è in gran parte immune da questi blocchi stradali. Gli edifici che sono già stati costruiti non sono una nuova imposizione. Tutto quello che dobbiamo fare è lasciare che le persone vi si muovano dentro.

Dare un aspetto serio alla rizonizzazione e alla dezonizzazione aiuterebbe le città a evitare un disastro immobiliare commerciale post-COVID, affrontando anche la crisi abitativa pre-COVID. Questo è uno scenario vantaggioso per tutti, se solo i consigli comunali avessero il coraggio e l'immaginazione per realizzarlo.

Originariamente pubblicato qui.

Il Consumer Choice Center è il gruppo di difesa dei consumatori che sostiene la libertà di stile di vita, l'innovazione, la privacy, la scienza e la scelta dei consumatori. Le principali aree politiche su cui ci concentriamo sono il digitale, la mobilità, lo stile di vita e i beni di consumo e la salute e la scienza.

Il CCC rappresenta i consumatori in oltre 100 paesi in tutto il mondo. Monitoriamo da vicino le tendenze normative a Ottawa, Washington, Bruxelles, Ginevra e altri punti caldi della regolamentazione e informiamo e attiviamo i consumatori a lottare per #ConsumerChoice. Ulteriori informazioni su consumerchoicecenter.org

Il processo di approvazione del governo federale per medicinali, trattamenti e vaccini è interrotto e la colpa è della burocrazia presso la Food and Drug Administration.

I burocrati della FDA stanno ostacolando la ricerca di cure per COVID-19 e altre malattie costringendo le aziende farmaceutiche a condurre test costosi e fuorvianti sui cani. La FDA è arrivata al punto di imporre questo ai produttori di farmaci anche quando non è necessario, quando sono disponibili alternative efficienti, e ha punito le aziende per aver sfidato questo mandato.

Una società aveva un farmaco (ora a potenziale trattamento COVID-19) resistito per anni e perso decine di milioni in valore azionario perché si è rifiutato di condurre un test $750.000 non necessario sui cani dopo aver già eseguito test approfonditi su animali e umani. L'azienda ha discusso che "[gli] studi sugli animali richiesti dalla FDA ... sono stati considerati di routine nell'industria farmaceutica per decenni, nonostante il crescente corpo di prove che screditino il valore scientifico di tali studi".

L'attuale mandato della FDA per i test sui cani per le aziende farmaceutiche risale al 1938, quando i medici eseguivano regolarmente lobotomie per la cura del ghiaccio per curare le malattie mentali e i test di gravidanza venivano eseguiti iniettando l'urina delle donne nelle rane. Fortunatamente, la medicina ha fatto molta strada. Ma anche ora, sebbene le aziende possano scegliere di condurre a volte test sugli animali limitati, è ampiamente riconosciuto che i test sugli animali di droghe umane sono spesso dispendiosi e non necessari.

Il National Institutes of Health, ad esempio, lo scrive "I modelli di piastre di Petri e animali spesso non riescono a fornire buoni modi per imitare la malattia o prevedere come funzioneranno i farmaci negli esseri umani, con conseguente spreco di tempo e denaro mentre i pazienti aspettano le terapie". Il NIH, la FDA e altri stimano che oltre 90% di farmaci che superano i test sugli animali imposti dal governo falliscono negli esseri umani perché sono inefficaci o pericolosi, costando alle aziende miliardi di dollari e decenni di tempo perso.

Riconoscendo questo spreco, negli ultimi anni l'industria farmaceutica ha aumento della spesa per ricerca e sviluppo, diminuendo anche la sperimentazione animale utilizzando tecnologie all'avanguardia come organi su chip e modelli computerizzati che imitano meglio le risposte umane ai farmaci.

Il problema è che la FDA spesso non consente l'uso di queste nuove tecnologie, anche se afferma di supportarle e ha l'autorità per farlo. Il decennale "non vincolante" della FDA documento di orientamento che include i test sui cani afferma anche: "Puoi utilizzare un approccio alternativo se l'approccio soddisfa i requisiti degli statuti e dei regolamenti applicabili".

Eppure, come il Ufficio per la responsabilità del governo e altri hanno documentato, l'intransigente FDA ha rifiutato di consentire alle aziende di utilizzare questi strumenti ad alta tecnologia per soddisfare i requisiti normativi. Invece, la FDA considera la sua guida non vincolante e obsoleta come un regolamento e costringe i produttori di farmaci a pagare per test sui cani non scientifici che esperti sul campo, medici e scienziati ritengono fuorvianti e dispendiosi.

I test richiesti dalla FDA costano milioni e comportano l'alimentazione forzata dei cuccioli di farmaci sperimentali ogni giorno fino a un anno, senza fornire sollievo dal dolore, e quindi uccidere e sezionare i cani. Circa un terzo di tutti i test sui cani negli Stati Uniti viene eseguito per soddisfare normative governative inutili e gravose come queste.

Questi test lenti e fuorvianti causano anche inutili ritardi che fanno aumentare il costo dello sviluppo dei farmaci e, a loro volta, delle cure mediche. Le stime sono che ogni giorno un farmaco viene tenuto fuori dal mercato a causa dei costi burocratici della FDA tra le aziende $1 milioni e $13 milioni di vendite. Il GAO ha anche riferito in che modo i prodotti medici sicuri ed efficaci sono stati tenuti lontani dai consumatori a causa delle richieste non necessarie di test sugli animali da parte della FDA e che "i produttori potrebbero subire contraccolpi da parte di gruppi e azionisti per i diritti degli animali se vengono condotti test sugli animali". La burocrazia della FDA sui test cane crea responsabilità, non la mitiga.

Anche i contribuenti che pagano i conti della FDA vogliono una riforma. Secondo un sondaggio nazionale del maggio 2020, 67% di contribuenti - 73% di repubblicani e 66% di democratici - sostengono la fine del mandato di test sui cani della FDA.

Nella lotta contro il COVID-19, il presidente Trump ha chiesto alla FDA di "ridurre la burocrazia come nessuno ha mai fatto prima".

I gravosi test sui cani della FDA, che non sono richiesti dalla legge e potrebbero essere revocati in qualsiasi momento, hanno consentito a farmaci pericolosi di raggiungere i pazienti e impedito a quelli sicuri di entrare sul mercato. La burocrazia della FDA non può più tenere in ostaggio pazienti, industria e cuccioli.

Originariamente pubblicato qui.

Il Consumer Choice Center è il gruppo di difesa dei consumatori che sostiene la libertà di stile di vita, l'innovazione, la privacy, la scienza e la scelta dei consumatori. Le principali aree politiche su cui ci concentriamo sono il digitale, la mobilità, lo stile di vita e i beni di consumo e la salute e la scienza.

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