Würde den Städten helfen, eine Gewerbeimmobilienkatastrophe nach COVID zu vermeiden und gleichzeitig die Wohnungsnot vor COVID anzugehen

Das wirtschaftliche Chaos von COVID-19 hat die Finanzkrise von 2008 wie einen Schluckauf aussehen lassen. Neben Fluggesellschaften und Live-Unterhaltung könnten Gewerbeimmobilien einer der am stärksten betroffenen Sektoren sein. Große und kleine Unternehmen, auf die wir uns in guten Zeiten verlassen, stehen vor Zwangsvollstreckung und Insolvenz. Einzelhandelsflächen, Restaurants und gewerbliche Büroflächen werden frei, und es gibt keine Garantie, dass die Nachfrage den ganzen Weg zurückkommen wird, um die Lücke zu füllen.

Ein Teil unserer neuen Realität ist, dass Millionen von Kanadiern die Möglichkeit gesehen haben, von zu Hause aus zu arbeiten oder zumindest auf einem deutlich reduzierten Niveau vom Büro aus zu arbeiten. Der E-Commerce-Riese Shopify kündigte letzten Monat an, dass er ein Remote-by-Default-Arbeitsplatz werden würde, wobei CEO Tobi Lutke so weit ging, dies zu tun sagen dass die „Bürozentriertheit vorbei ist“. Solange die Produktivität aufrechterhalten werden kann, werden andere Unternehmen wahrscheinlich dem Beispiel von Shopify folgen und auf die teuren Gemeinkosten von Büroflächen in der Innenstadt verzichten. Das bedeutet einen möglicherweise erheblichen Anstieg der Büroleerstände, insbesondere in Städten wie Toronto, Vancouver und Montreal.

Wenn die Nachfrage nachlässt, werden Unternehmen, die Bürotürme in kanadischen Großstädten besitzen, leere Flächen und hohe Kosten zurücklassen. Was zu tun ist? Eine Auf- oder Umzonung solcher Flächen wäre eine Möglichkeit, den gesamten Immobilienmarkt dynamischer zu gestalten.

Derzeit ist es sehr schwierig und zeitaufwändig, die Zonenbeschränkungen zu umgehen, die Unternehmen daran hindern, Gewerbeflächen in Wohneinheiten umzuwandeln. Toronto zum Beispiel hat Tausende von Seiten mit Zonenregeln und Vorschriften, die die Nutzung des Raums einschränken. Die Beantragung einer Umwidmung ist mühsam und dauert einige Zeit Minimum von neun Monaten abgeschlossen und überprüft werden. Um zu anwenden damit die stadt ein gewerblich genutztes grundstück in ein wohngebiet umwandeln kann, muss der antragsteller häufig Folgendes vorlegen: eine archäologische begutachtung, eine service- und anlagenstudie, eine umweltverträglichkeitsstudie, eine energiestrategie, eine erklärung zur einwirkung auf das erbe, eine studie zur einwirkung auf das naturerbe, ihre Planungsbegründung, ihren öffentlichen Konsultationsbericht und eine Verkehrsverträglichkeitsstudie – zusätzlich zu ihren eigenen formellen Plänen. Die Entzonung oder Neuzonierung von Gewerbeflächen ohne dieses regulatorische Rigamarol könnte eine Möglichkeit für lokale Regierungen sein, der Industrie zu helfen, den schlimmsten wirtschaftlichen Niedergang zu überstehen.

Eine Lockerung der Zoneneinteilung für die meisten dieser gewerblichen Immobilienflächen würde auch den Druck auf der Angebotsseite des Wohnungsmarkts verringern. In Städten wie Vancouver und Toronto hält das Wohnungsangebot selten mit der Nachfrage Schritt, weshalb die Wohnungsleerstände in diesen Großstädten meist bei oder unter einem Prozent liegen. In Toronto hat das Toronto Real Estate Board gezeigt, wie die Nachfrage im Allgemeinen das Angebot übertroffen hat, indem es die durchschnittlichen Immobilienpreise verfolgt hat. Das Durchschnitt Der Preis für ein Haus in Toronto hat sich seit 2005 verdreifacht. Torontos Unfähigkeit, neue Wohnungsbestände zu bauen, schadet den Mietern mit jedem Tag mehr. Im Januar war es soweit Vorhersage dass die Mieten in Toronto im Jahr 2020 um sieben Prozent steigen würden, deutlich über der Inflationsrate – obwohl jetzt natürlich alle Wetten abgeschlossen sind.

Anstatt darauf zu bestehen, dass Gewerbeimmobilien leer stehen, könnte eine Umwidmung: Flexibilität in Bezug auf die Belegung bieten, den Wohnungsbestand erhöhen, um besser mit der Nachfrage Schritt zu halten, und schließlich die Wohnungs- und Mietpreise in der ganzen Stadt unter Druck setzen – ganz zu schweigen von der Verringerung der wirtschaftlichen Auswirkungen an die Eigentümer solcher Flächen.

Was diese Lösung noch attraktiver macht, ist, dass es schwierig wäre, sich einer Entzonung und Umzonung bestehender Gebäude zu widersetzen. Neue Entwicklungen in Großstädten wie Toronto werden monate-, wenn nicht jahrelang überprüft und von der Gemeinde beraten. An jeder Ecke blockieren NIMBY-Aktivisten (Not-in-my-backyard) Wohnsiedlungen aus zweifelhaften Gründen wie der Höhe, dem Schatten oder der Grundfläche eines Gebäudes.

Im Stadtteil Long Branch in Toronto drängten NIMBY-Aktivisten darauf, die Teilung eines Wohngrundstücks zu blockieren, weil dies „bedrohen ihren Gemeinschaftscharakter und Bäume.“ In der begehrten Gegend von Yonge und Lawrence wurde die Schaffung von acht Doppelhaushälften durchgeführt dagegen, weil es bedrohte den Charakter der Gemeinde, indem es 16 Zentimeter „zu hoch“ und 13 Zentimeter „zu breit“ war, so die Bebauungssatzung. Obstruktionismus ist so schlimm in Vancouver dass die einzige Möglichkeit, in großem Maßstab (in Tausenden von Einheiten) zu bauen, auf indigenem Land liegt, außerhalb der Reichweite des Stadtrats, das zu leicht von NIMBYs erobert wird.

Zum Glück für Wohnungsrealisten, dh diejenigen, die verstehen, dass große kanadische Städte das Angebot erhöhen müssen, ist die Umwidmung bestehender Gebäude weitgehend immun gegen diese Straßensperren. Bereits errichtete Gebäude sind keine neue Zumutung. Alles, was wir tun müssen, ist, die Leute einziehen zu lassen.

Eine ernsthafte Betrachtung der Umwidmung und Entzonung würde den Städten helfen, eine Gewerbeimmobilienkatastrophe nach COVID zu vermeiden und gleichzeitig die Wohnungskrise vor COVID anzugehen. Dies ist ein Win-Win-Szenario – wenn die Stadtverwaltungen nur den Mut und die Vorstellungskraft haben, dies zu verwirklichen.

Ursprünglich hier veröffentlicht.

Das Consumer Choice Center ist die Interessenvertretung der Verbraucher, die die Freiheit des Lebensstils, Innovation, Datenschutz, Wissenschaft und Wahlmöglichkeiten der Verbraucher unterstützt. Unsere Schwerpunkte liegen in den Bereichen Digital, Mobilität, Lifestyle & Konsumgüter sowie Gesundheit & Wissenschaft.

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Das Genehmigungsverfahren der Bundesregierung für Medikamente, Behandlungen und Impfstoffe ist kaputt, und die Bürokratie bei der Food and Drug Administration ist schuld.

FDA-Bürokraten blockieren die Suche nach Heilmitteln für COVID-19 und andere Krankheiten, indem sie Pharmaunternehmen zwingen, teure und irreführende Tests an Hunden durchzuführen. Die FDA ist so weit gegangen, Arzneimittelherstellern dies aufzuzwingen, selbst wenn es nicht notwendig ist, wenn wirksame Alternativen verfügbar sind, und sie hat Unternehmen dafür bestraft, dass sie diese Vorschrift in Frage gestellt haben.

Eine Firma hatte ein Medikament (jetzt a mögliche COVID-19-Behandlung) jahrelang gehalten und Millionen verloren im Lagerwert, weil es sich weigerte, einen unnötigen $750.000-Test an Hunden durchzuführen, nachdem es bereits umfangreiche Tier- und Menschentests durchgeführt hatte. Das Unternehmen hat argumentiert dass „die von der FDA geforderten Tierstudien … seit Jahrzehnten als Routine in der pharmazeutischen Industrie angesehen werden, trotz der wachsenden Zahl von Beweisen, die den wissenschaftlichen Wert solcher Studien diskreditieren.“

Das aktuelle Hundetest-Mandat der FDA für Pharmaunternehmen geht auf das Jahr 1938 zurück, als Ärzte regelmäßig Eispickel-Lobotomien zur Behandlung von Geisteskrankheiten durchführten und Schwangerschaftstests durch Injektionen von Frauenurin in Frösche durchgeführt wurden. Glücklicherweise hat die Medizin einen langen Weg zurückgelegt. Aber selbst jetzt, obwohl Unternehmen sich manchmal dafür entscheiden, begrenzte Tierversuche durchzuführen, ist es weithin anerkannt, dass Tierversuche für Humanarzneimittel oft verschwenderisch und unnötig sind.

Die National Institutes of Health, zum Beispiel, schreibt das „Petrischalen- und Tiermodelle bieten oft keine guten Möglichkeiten, Krankheiten nachzuahmen oder vorherzusagen, wie Medikamente beim Menschen wirken, was zu viel Zeit- und Geldverschwendung führt, während Patienten auf Therapien warten.“ Das NIH, die FDA und andere schätzen, dass über 90% von Medikamenten, die staatlich vorgeschriebene Tierversuche bestehen, beim Menschen versagen, weil sie unwirksam oder gefährlich sind, was Unternehmen Milliarden von Dollar und Jahrzehnte an verlorener Zeit kostet.

Diese Verschwendung hat die pharmazeutische Industrie in den letzten Jahren erkannt höhere Ausgaben für Forschung und Entwicklung bei gleichzeitiger Reduzierung von Tierversuchen durch den Einsatz modernster Technologien wie z Organe auf Chips und Computermodelle, die menschliche Arzneimittelreaktionen besser nachahmen.

Das Problem ist, dass die FDA die Verwendung dieser neuen Technologien oft nicht zulässt, obwohl sie behauptet, sie zu unterstützen, und die Befugnis dazu hat. Das jahrzehntealte „unverbindliche“ der FDA Leitfaden die Hundeprüfungen einschließt, heißt es auch: „Sie können einen alternativen Ansatz verwenden, wenn der Ansatz die Anforderungen der geltenden Gesetze und Vorschriften erfüllt.“

Doch als die Rechnungslegungsstelle der Regierung und andere dokumentiert haben, hat sich die unnachgiebige FDA geweigert, Unternehmen zu erlauben, diese High-Tech-Tools zu verwenden, um regulatorische Anforderungen zu erfüllen. Stattdessen behandelt die FDA ihre unverbindlichen, veralteten Leitlinien als Vorschrift und zwingt Arzneimittelhersteller, für unwissenschaftliche Hundetests zu bezahlen, die Feldexperten, Ärzte und Wissenschaftler als irreführend und verschwenderisch erachten.

Die von der FDA geforderten Tests kosten Millionen und beinhalten die tägliche Zwangsernährung von Welpen mit experimentellen Medikamenten bis zu einem Jahr lang, ohne Schmerzlinderung, und das anschließende Töten und Sezieren der Hunde. Ungefähr ein Drittel aller Hundetests in den Vereinigten Staaten werden durchgeführt, um nutzlose und belastende staatliche Vorschriften wie diese zu erfüllen.

Diese langsamen und irreführenden Tests verursachen auch unnötige Verzögerungen, die die Kosten der Arzneimittelentwicklung und damit auch der medizinischen Versorgung in die Höhe treiben. Schätzungen gehen davon aus, dass jeder Tag, an dem ein Medikament aufgrund der FDA-Bürokratie vom Markt ferngehalten wird, Kosten für Unternehmen verursacht $1 Millionen und $13 Millionen Umsatz. Das GAO hat auch darüber berichtet wie sichere und wirksame medizinische Produkte den Verbrauchern vorenthalten wurden, weil die FDA unnötige Tierversuche fordert, und dass „Hersteller mit Rückschlägen von Tierrechtsgruppen und Aktionären konfrontiert werden können, wenn Tierversuche durchgeführt werden“. Die Bürokratie der FDA für Hundetests schafft Haftung, mildert sie nicht.

Auch die Steuerzahler, die die Rechnungen der FDA bezahlen, wollen eine Reform. Laut einer nationalen Umfrage vom Mai 2020 unterstützen 671 TP2T der Steuerzahler – 731 TP2T der Republikaner und 661 TP2T der Demokraten – die Beendigung des Hundetest-Mandats der FDA.

Im Kampf gegen COVID-19 hat Präsident Trump die FDA aufgefordert, „die Bürokratie abzubauen, wie es noch niemand zuvor getan hat“.

Die belastenden Hundetests der FDA, die gesetzlich nicht vorgeschrieben sind und jederzeit aufgehoben werden könnten, haben es gefährlichen Medikamenten ermöglicht, Patienten zu erreichen, und verhindert, dass sichere Medikamente auf den Markt kommen. Die Bürokratie der FDA darf nicht länger Patienten, die Industrie und Welpen als Geiseln halten.

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