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Aiuterebbe le città a evitare un disastro immobiliare commerciale post-COVID, affrontando anche la crisi immobiliare pre-COVID

La dezonizzazione o il cambio di zonizzazione delle torri per uffici sarebbe un modo per rendere più dinamico il mercato immobiliare complessivo.

Il caos economico causato dal COVID-19 ha fatto sembrare la crisi finanziaria del 2008 un singhiozzo. Insieme alle compagnie aeree e all'intrattenimento dal vivo, gli immobili commerciali potrebbero finire per essere uno dei settori più colpiti. Le aziende su cui ci affidiamo in tempi favorevoli, grandi e piccole, stanno affrontando la preclusione e il fallimento. Punti vendita, ristoranti e uffici commerciali diventeranno liberi e non vi è alcuna garanzia che la domanda tornerà a riempire il vuoto.

Parte della nostra nuova realtà è che milioni di canadesi hanno visto l'opportunità di lavorare da casa, o almeno lavorare dall'ufficio a un livello notevolmente ridotto. Il gigante dell'e-commerce Shopify ha annunciato il mese scorso che sarebbe diventato un luogo di lavoro remoto per impostazione predefinita, con il CEO Tobi Lutke che è arrivato al punto di dire che "l'ufficio-centricità è finita". Finché la produttività può essere mantenuta, è probabile che altre entità aziendali seguano l'esempio di Shopify e rinuncino alle costose spese generali degli uffici in centro. Ciò significa un aumento potenzialmente significativo dei posti di lavoro vacanti, specialmente in luoghi come Toronto, Vancouver e Montreal.

Se la domanda diminuisce, le aziende che possiedono torri per uffici nelle principali città canadesi rimarranno con spazio vuoto e costi emorragici. Cosa fare? L'annullamento della suddivisione in zone o il ridimensionamento di tali spazi sarebbe un modo per rendere più dinamico il mercato immobiliare generale.

Al momento, è molto difficile e dispendioso in termini di tempo aggirare le restrizioni urbanistiche che impediscono alle aziende di convertire gli spazi commerciali in unità residenziali. Toronto, per esempio, ha migliaia di pagine di norme e regolamenti urbanistici che limitano l'utilizzo dello spazio. Richiedere uno spazio da riqualificare è oneroso e richiede a minimo di nove mesi da completare e rivedere. In modo da applicare per riqualificare la città un immobile da commerciale a residenziale, il richiedente deve spesso fornire: una valutazione archeologica, uno studio di servizi e strutture, uno studio di impatto ambientale, una strategia energetica, una dichiarazione di impatto sul patrimonio, uno studio di impatto sul patrimonio naturale, la loro logica di pianificazione, il loro rapporto di consultazione pubblica e uno studio sull'impatto dei trasporti, oltre ai loro piani formali. L'annullamento della suddivisione in zone o del cambio di zone di aree commerciali senza richiedere questo rigore normativo potrebbe essere un modo per i governi locali di aiutare l'industria a sopravvivere alla peggiore caduta economica.

Una zonizzazione rilassata per la maggior parte di questi spazi immobiliari commerciali allenterebbe anche le pressioni sul lato dell'offerta del mercato immobiliare. In città come Vancouver e Toronto, l'offerta di alloggi raramente ha tenuto il passo con la domanda, motivo per cui i tassi di sfitto residenziale in queste grandi città sono generalmente pari o inferiori all'uno per cento. A Toronto, il Toronto Real Estate Board ha mostrato come la domanda abbia generalmente superato l'offerta monitorando i prezzi medi delle case. Il media il prezzo di una casa a Toronto è triplicato dal 2005. L'incapacità di Toronto di costruire nuove abitazioni danneggia sempre di più gli affittuari ogni giorno che passa. A gennaio lo era previsione che gli affitti a Toronto aumenterebbero del 7% nel 2020, ben al di sopra del tasso di inflazione, anche se ovviamente ora tutte le scommesse sono sbagliate.

Piuttosto che insistere sul fatto che gli immobili commerciali rimangano vuoti, la rizonizzazione potrebbe: fornire flessibilità in termini di occupazione, aumentare il patrimonio immobiliare per stare al passo con la domanda e infine esercitare una pressione al ribasso sui prezzi delle case e degli affitti in tutta la città, per non parlare della riduzione del colpo economico ai proprietari di tale spazio.

Ciò che rende questa soluzione ancora più interessante è che sarebbe difficile opporsi all'annullamento della suddivisione in zone e alla rizonizzazione degli edifici esistenti. I nuovi sviluppi nelle grandi città come Toronto subiscono mesi, se non anni, di revisione e consultazione della comunità. Ad ogni angolo, gli attivisti di NIMBY (non-in-my-backyard) bloccano gli insediamenti abitativi per ragioni dubbie come l'altezza, l'ombra o l'impronta di un edificio.

Nel quartiere Long Branch di Toronto, gli attivisti del NIMBY hanno spinto per bloccare la divisione di un lotto residenziale perché “minacciano il carattere e gli alberi della loro comunità.” Nell'ambita zona di Yonge e Lawrence è stata realizzata la realizzazione di otto unità bifamiliari contrari perché minacciava il carattere della comunità essendo 16 centimetri "troppo alto" e 13 centimetri "troppo largo", secondo il regolamento urbanistico. L'ostruzionismo è così grave Vancouver che l'unico modo per costruire su larga scala (in migliaia di unità) è su terra indigena, fuori dalla portata del consiglio comunale, che è troppo facilmente catturata dai NIMBY.

Fortunatamente per i realisti dell'edilizia abitativa, cioè coloro che capiscono che le principali città canadesi devono aumentare l'offerta, la riorganizzazione degli edifici esistenti è in gran parte immune da questi blocchi stradali. Gli edifici che sono già stati costruiti non sono una nuova imposizione. Tutto quello che dobbiamo fare è lasciare che le persone vi si muovano dentro.

Dare un aspetto serio alla rizonizzazione e alla dezonizzazione aiuterebbe le città a evitare un disastro immobiliare commerciale post-COVID, affrontando anche la crisi abitativa pre-COVID. Questo è uno scenario vantaggioso per tutti, se solo i consigli comunali avessero il coraggio e l'immaginazione per realizzarlo.

Originariamente pubblicato qui.


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