Ayudaría a las ciudades a evitar un desastre de bienes raíces comerciales posterior a COVID y al mismo tiempo abordaría la crisis de vivienda anterior a COVID
Los estragos económicos de COVID-19 han hecho que la crisis financiera de 2008 parezca un contratiempo. Junto con las aerolíneas y el entretenimiento en vivo, los bienes raíces comerciales pueden terminar siendo uno de los sectores más afectados. Las empresas en las que confiamos en los buenos tiempos, tanto grandes como pequeñas, se enfrentan a ejecuciones hipotecarias y quiebras. Las tiendas minoristas, los restaurantes y el espacio de oficinas comerciales quedarán vacantes y no hay garantía de que la demanda regrese para llenar el vacío.
Parte de nuestra nueva realidad es que millones de canadienses han visto la viabilidad de trabajar desde casa, o al menos trabajar desde la oficina a un nivel significativamente reducido. El gigante del comercio electrónico Shopify anunció el mes pasado que se convertiría en un lugar de trabajo remoto por defecto, con el CEO Tobi Lutke llegando a decir que "la centralidad en la oficina ha terminado". Siempre que se pueda mantener la productividad, es probable que otras entidades corporativas sigan el ejemplo de Shopify y renuncien a los costosos gastos generales del espacio de oficinas del centro. Eso significa un aumento potencialmente significativo en las vacantes de oficinas, especialmente en lugares como Toronto, Vancouver y Montreal.
Si la demanda disminuye, las empresas que poseen torres de oficinas en las principales ciudades canadienses se quedarán con espacios vacíos y costos desorbitados. ¿Qué hacer? La deszonificación o rezonificación de dichos espacios sería una forma de hacer que el mercado inmobiliario en general sea más dinámico.
Por el momento, es muy difícil y requiere mucho tiempo sortear las restricciones de zonificación que impiden que las empresas conviertan espacios comerciales en unidades residenciales. Toronto, por ejemplo, posee miles de páginas de reglas y regulaciones de zonificación que limitan cómo se puede usar el espacio. Solicitar la rezonificación de un espacio es oneroso y requiere un mínimo de nueve meses para ser completado y revisado. Con el fin de aplicar Para que la ciudad rezonifique una propiedad de comercial a residencial, el solicitante a menudo debe proporcionar: una evaluación arqueológica, un estudio de servicios e instalaciones, un estudio de impacto ambiental, una estrategia energética, una declaración de impacto patrimonial, un estudio de impacto patrimonial natural, su justificación de la planificación, su informe de consulta pública y un estudio de impacto del transporte, además de sus propios planes formales. La deszonificación o rezonificación de franjas de espacio comercial sin requerir este galimatías regulatorio podría ser una forma en que los gobiernos locales ayuden a la industria a sobrevivir lo peor de la caída económica.
Relajar la zonificación para la mayoría de estos espacios inmobiliarios comerciales también aliviaría las presiones en el lado de la oferta del mercado inmobiliario. En ciudades como Vancouver y Toronto, la oferta de viviendas rara vez ha estado a la altura de la demanda, razón por la cual las tasas de vacantes residenciales en estas ciudades importantes suelen ser del uno por ciento o menos. En Toronto, la Junta de Bienes Raíces de Toronto ha demostrado cómo la demanda generalmente ha superado la oferta al rastrear los precios promedio de las viviendas. los promedio el precio de una casa en Toronto se ha triplicado desde 2005. La incapacidad de Toronto para construir nuevas viviendas perjudica más a los inquilinos cada día que pasa. En enero, fue pronóstico que los alquileres en Toronto aumentarían un siete por ciento en 2020, muy por encima de la tasa de inflación, aunque, por supuesto, ahora todas las apuestas están canceladas.
En lugar de insistir en que los bienes raíces comerciales se queden vacíos, la rezonificación podría: brindar flexibilidad en términos de ocupación, aumentar el inventario de viviendas para satisfacer mejor la demanda y, finalmente, presionar a la baja los precios de las viviendas y los alquileres en toda la ciudad, sin mencionar que reduciría el impacto económico. a los propietarios de dicho espacio.
Lo que hace que esta solución sea aún más atractiva es que sería difícil oponerse a la deszonificación y rezonificación de edificios existentes. Los nuevos desarrollos en las principales ciudades como Toronto se someten a meses, si no años, de revisión y consulta comunitaria. En todo momento, los activistas NIMBY (no en mi patio trasero) bloquean los desarrollos de viviendas por razones tan dudosas como la altura, la sombra o la huella de un edificio.
En el vecindario Long Branch de Toronto, los activistas de NIMBY presionaron para bloquear la división de un lote residencial porque “amenazar el carácter de su comunidad y los árboles.” En la codiciada zona de Yonge y Lawrence, se planteó la creación de ocho unidades adosadas. se opuso porque amenazó el carácter de la comunidad al ser 16 centímetros “demasiado alto” y 13 centímetros “demasiado ancho”, según el reglamento de zonificación. El obstruccionismo es tan malo en vancouver que la única forma de construir a gran escala (en miles de unidades) es en tierras indígenas, fuera del alcance del ayuntamiento, que los NIMBY capturan con demasiada facilidad.
Afortunadamente para los realistas de la vivienda, es decir, aquellos que entienden que las principales ciudades canadienses necesitan aumentar la oferta, la rezonificación de los edificios existentes es en gran parte inmune a estos obstáculos. Los edificios que ya se han construido no son una nueva imposición. Todo lo que tenemos que hacer es dejar que la gente se mude a ellos.
Darle una mirada seria a la rezonificación y deszonificación ayudaría a las ciudades a evitar un desastre inmobiliario comercial posterior a COVID y al mismo tiempo abordaría la crisis de vivienda anterior a COVID. Este es un escenario en el que todos ganan, si tan solo los ayuntamientos tienen el coraje y la imaginación para hacerlo realidad.
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