In una scioccante inversione a U, la città di Toronto ha essenzialmente ha posto fine alla zonizzazione di esclusione in tutta la città. Le zone di esclusione sono le norme urbanistiche che limitano la quantità di case che possono essere costruite su un unico lotto, escludendo tutte le forme abitative diverse dalle case unifamiliari. Prima del voto 18-7 del consiglio comunale di Toronto, oltre il 70% della città era destinato esclusivamente a case unifamiliari. Ora, duplex, triplex e fourplex sono consentiti in tutti i quartieri residenziali.
Queste regole di zonizzazione di esclusione limitano artificialmente lo stock abitativo, il che limita l'offerta e quasi garantisce che l'offerta non tenga mai il passo con la domanda. La conseguenza della zonizzazione esclusiva è abbastanza prevedibile: quando l'offerta non riesce a tenere il passo con la domanda, si hanno prezzi delle case in aumento e affitti in aumento.
Questo è un enorme passo nella giusta direzione per affrontare la crisi dell'accessibilità degli alloggi in Ontario, ma questo progresso non dovrebbe finire entro i limiti della città di Toronto. Come sa chiunque stia cercando di acquistare o affittare attualmente, la crisi immobiliare non si limita a Toronto, con i prezzi che aumentano in modo significativo nell'area di Greater Hamilton. Infatti, nel 2021 Hamilton era uno dei primi cinque meno conveniente città del Nord America. In effetti, Hamilton era solo più conveniente di Toronto e Vancouver e significativamente più costoso dei principali mercati nordamericani come Los Angeles, Las Vegas e Tampa Bay.
Sappiamo che porre fine alla suddivisione in zone di esclusione funziona per calmare l'ondata di aumento dei prezzi, perché l'abbiamo visto funzionare in altre città. Minneapolis, che ha abolito la suddivisione in zone di esclusione prima della pandemia, è un esempio perfetto. La città ora sembra essere in controtendenza rispetto alla tendenza all'aumento dei prezzi degli affitti. Gli affitti per le unità con una o due camere da letto sono in realtà minore nel 2022 rispetto al 2019. Alcuni di questi presumibilmente possono essere attribuiti ad aver reso più facile la costruzione per una maggiore densità.
Ma porre fine alla zonizzazione esclusiva non è solo la politica giusta per affrontare la crisi abitativa. È anche la politica giusta per promuovere la crescita economica e proteggere l'ambiente.
La ricerca sulle regole di zonizzazione negli Stati Uniti ha dimostrato che, bloccando i lavoratori fuori dalle aree ad alto reddito come New York e San Jose, dove la loro produttività sarebbe più alta, le regole di zonizzazione locali abbassato Crescita economica degli Stati Uniti del 36% tra il 1964 e il 2009. Questo è un ritardo significativo nell'economia, e senza dubbio la stessa tendenza suona vera nelle città canadesi ad alta domanda come Toronto, Vancouver e Hamilton.
Per coloro che hanno a cuore la protezione dell'ambiente, cambiare il modo in cui Hamilton suddivide la città dovrebbe essere una priorità. In fatto, secondo Secondo l'Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC), città più compatte potrebbero ridurre le emissioni urbane di oltre il 25%. Questo dovrebbe essere intuitivo per i responsabili politici. Se le persone possono vivere più vicino a dove lavorano, ai negozi in cui fanno acquisti, ai ristoranti in cui cenano o dove cercano intrattenimento, alla fine guidano di meno. Che sia a piedi, in transito o in bicicletta, le città compatte consentono effettivamente alle persone di ridurre la propria impronta di carbonio, non di aumentarla.
E non sono solo le emissioni a essere ridotte dalla riforma urbanistica. Lo stesso vale per il consumo di acqua. Secondo il peer reviewed rivista Paesaggio e urbanistica, i tassi di irrigazione unifamiliari sono superiori del 48% rispetto alle unità abitative plurifamiliari.
Ora, Hamilton ha in qualche modo preso sul serio l'accessibilità degli alloggi da quando il sindaco Horwath è entrato in carica. In effetti, come leader dell'NDP dell'Ontario, ha condotto una campagna per la riforma della zonizzazione in tutta la provincia. La città è attualmente nella sua fase di "riunioni pubbliche e gruppi di lavoro delle parti interessate" della sua iniziativa di zonizzazione inclusiva, con un cambiamento di politica previsto per la fine del 2023.
Il sindaco Horwath e il consiglio comunale dovrebbero guardare a Toronto e spostare in avanti in modo aggressivo quella sequenza temporale, perché ogni mese l'offerta non riesce a soddisfare la domanda, i prezzi delle case e gli affitti aumentano. Ora è il turno di Hamilton di porre fine alla suddivisione in zone di esclusione.
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