Aiderait les villes à éviter une catastrophe immobilière commerciale post-COVID tout en répondant à la crise du logement pré-COVID

Les ravages économiques du COVID-19 ont fait ressembler la crise financière de 2008 à un hoquet. Avec les compagnies aériennes et le divertissement en direct, l'immobilier commercial pourrait finir par être l'un des secteurs les plus durement touchés. Les entreprises sur lesquelles nous comptons en période de prospérité, grandes et petites, sont confrontées à la saisie et à la faillite. Les commerces de détail, les restaurants et les bureaux commerciaux deviendront vacants et rien ne garantit que la demande reviendra jusqu'au bout pour combler le vide.

Une partie de notre nouvelle réalité est que des millions de Canadiens ont vu la viabilité du travail à domicile, ou du moins du bureau, à un niveau considérablement réduit. Le géant du commerce électronique Shopify a annoncé le mois dernier qu'il deviendrait un lieu de travail distant par défaut, le PDG Tobi Lutke allant jusqu'à dire que « le bureau-centricity est terminé ». Tant que la productivité peut être maintenue, d'autres entreprises suivront probablement l'exemple de Shopify et renonceront aux frais généraux coûteux des bureaux du centre-ville. Cela signifie une augmentation potentiellement importante des postes vacants, en particulier dans des endroits comme Toronto, Vancouver et Montréal.

Si la demande diminue, les entreprises qui possèdent des tours de bureaux dans les grandes villes canadiennes se retrouveront avec des espaces vides et des coûts hémorragiques. Que faire? Le dézonage ou le rezonage de ces espaces serait un moyen de dynamiser l'ensemble du marché immobilier.

À l'heure actuelle, il est très difficile et chronophage de naviguer dans les restrictions de zonage qui empêchent les entreprises de convertir des espaces commerciaux en unités résidentielles. Toronto, par exemple, a des milliers de pages de règles et règlements de zonage qui limitent l'utilisation de l'espace. Demander le rezonage d'un espace est onéreux et prend du temps le minimum de neuf mois à compléter et à réviser. Pour appliquer Pour que la Ville rezone une propriété de commerciale à résidentielle, le demandeur doit souvent fournir : une évaluation archéologique, une étude des services et des installations, une étude d'impact environnemental, une stratégie énergétique, une étude d'impact sur le patrimoine, une étude d'impact sur le patrimoine naturel, leur justification de la planification, leur rapport de consultation publique et une étude d'impact sur les transports - en plus de leurs propres plans officiels. Le dézonage ou le rezonage de pans entiers d'espaces commerciaux sans exiger ce rigamarole réglementaire pourrait être un moyen pour les gouvernements locaux d'aider l'industrie à survivre au pire de la crise économique.

L'assouplissement du zonage pour la plupart de ces espaces immobiliers commerciaux atténuerait également les pressions sur l'offre du marché du logement. Dans des villes comme Vancouver et Toronto, l'offre de logements a rarement suivi la demande, c'est pourquoi les taux d'inoccupation résidentiels dans ces grandes villes sont généralement égaux ou inférieurs à 1 %. À Toronto, le Toronto Real Estate Board a montré comment la demande a généralement dépassé l'offre en suivant les prix moyens des maisons. La moyen le prix d'une maison à Toronto a triplé depuis 2005. L'incapacité de Toronto à construire de nouveaux logements nuit davantage aux locataires chaque jour qui passe. En janvier, c'était prévoir que les loyers à Toronto augmenteraient de 7 % en 2020, bien au-dessus du taux d'inflation – même si, bien sûr, tous les paris sont ouverts.

Plutôt que d'insister pour que l'immobilier commercial reste vide, le rezonage pourrait : offrir une flexibilité en termes d'occupation, augmenter le parc de logements pour mieux répondre à la demande et éventuellement exercer une pression à la baisse sur les prix des maisons et des loyers dans toute la ville - sans parler de réduire le coup économique aux propriétaires de ces espaces.

Ce qui rend cette solution encore plus attrayante, c'est qu'il serait difficile de s'opposer au dézonage et au rezonage des bâtiments existants. Les nouveaux développements dans les grandes villes comme Toronto subissent des mois, voire des années, d'examen et de consultation communautaire. À chaque tournant, les militants de NIMBY (not-in-my-backyard) bloquent les lotissements pour des raisons aussi douteuses que la hauteur, l'ombre ou l'empreinte d'un bâtiment.

Dans le quartier de Long Branch à Toronto, les militants de NIMBY ont fait pression pour bloquer le fractionnement d'un lot résidentiel parce que cela «menacent leur caractère communautaire et leurs arbres.” Dans le secteur très convoité de Yonge et Lawrence, la création de huit unités jumelées a été opposé parce que il menaçait le caractère de la communauté en étant 16 centimètres « trop haut » et 13 centimètres « trop large », selon le règlement de zonage. L'obstructionnisme est si mauvais dans Vancouver que la seule façon de construire à grande échelle (dans les milliers d'unités) est sur des terres autochtones, hors de portée du conseil municipal, qui sont trop facilement capturées par les NIMBY.

Heureusement pour les réalistes du logement, c'est-à-dire ceux qui comprennent que les grandes villes canadiennes doivent augmenter l'offre, le rezonage des bâtiments existants est largement à l'abri de ces obstacles. Les bâtiments déjà construits ne sont pas une nouvelle imposition. Tout ce que nous avons à faire, c'est de laisser les gens s'y installer.

Donner un coup d'œil sérieux au rezonage et au dézonage aiderait les villes à éviter une catastrophe immobilière commerciale post-COVID tout en répondant à la crise du logement pré-COVID. C'est un scénario gagnant-gagnant - si seulement les conseils municipaux ont le courage et l'imagination pour y arriver.

Publié à l'origine ici.

L’agence pour le choix du consommateur est le groupe de défense des consommateurs qui soutient la liberté de style de vie, l'innovation, la confidentialité, la science et le choix des consommateurs. Les principaux domaines politiques sur lesquels nous nous concentrons sont le numérique, la mobilité, le style de vie et les biens de consommation, ainsi que la santé et la science.

Le CCC représente les consommateurs dans plus de 100 pays à travers le monde. Nous surveillons de près les tendances réglementaires à Ottawa, Washington, Bruxelles, Genève et d'autres points chauds de la réglementation et informons et incitons les consommateurs à se battre pour #ConsumerChoice. En savoir plus sur consumerchoicecenter.org