« Le problème du sous-approvisionnement chronique a un impact dévastateur tant pour les acheteurs potentiels que pour ceux qui louent dans les grandes villes canadiennes.

L'un des principaux éléments du budget 2022 d'Ottawa était l'accent mis sur le logement. Bien qu'il soit apprécié que le gouvernement examine maintenant sérieusement l'abordabilité du logement, une grande partie de son plan ne fera que très peu pour atténuer le chaos, comme son interdiction des enchères à l'aveugle, principalement parce qu'il ne parvient pas à résoudre correctement le problème du sous-approvisionnement chronique. .

L'offre de logements à Canada, par habitant, est le pire du G7, et il s'est même aggravé au cours des huit dernières années. En 2016, le Canada comptait 427 logements pour 1 000 habitants. En 2020, ce nombre est en fait tombé à 426 unités pour 1000 personnes, et en 2022, il est tombé à 424 unités pour 1000 personnes. La France est en comparaison en tête du G7 avec 540 unités pour 1 000.

Le problème du sous-approvisionnement chronique a un impact dévastateur tant pour les acheteurs potentiels que pour ceux qui louent dans les grandes villes canadiennes.

À Toronto, par exemple, le prix moyen des maisons est maintenant supérieur à $1,3 million de dollars. Une famille a besoin d'une le revenu de $180 000 pour acheter la maison médiane de Toronto et de $130 000 pour acheter le condo médian, alors que le revenu médian d'un couple à Torontoest seulement $97,640. Alors que la crise s'aggrave, l'achat d'une maison moyenne devient pratiquement inaccessible pour la famille moyenne.

Malheureusement, le problème du sous-approvisionnement chronique se répercute également sur les locataires. Le loyer moyen d'un appartement de deux chambres à Toronto est de $2 715, ce qui, selon la mesure d'abordabilité de la SCHL, nécessite un revenu annuel de $118 000.

Ainsi, les prix des logements gonflent à des niveaux rapides, tandis que la croissance des salaires est loin derrière, et la réponse d'Ottawa pourrait en grande partie être décrite comme un « bricolage avec la demande ».

Prenez l'interdiction du gouvernement fédéral sur les enchères à l'aveugle, qui est le processus par lequel les acheteurs potentiels soumettent leurs offres sur une maison sans connaître le montant des autres offres. Le processus de pensée ici est que les enchères à l'aveugle provoquent des guerres d'enchères qui gonflent artificiellement les prix à la hausse. Mais est-ce vrai ?

Pas selon les économistes du logement. William Strange, professeur d'analyse économique à l'Université de Toronto, explique une interdiction des enchères à l'aveugle ne réduirait pas les prix. 

"Pas à un degré significatif. Il n'y a aucune preuve économique que cela aurait de l'importance. 

L'analyse économique comparant les modèles d'enchères, tels que les enchères à l'aveugle par rapport aux enchères ouvertes, révèle que différents types d'enchères ne produisent pas des prix de vente radicalement différents.

En plus du professeur Strange, le professeur William Wheaton, du Center for Real Estate du Massachusetts Institute of Technology, a qualifié l'interdiction des enchères à l'aveugle de "douteuse" car les guerres d'enchères sont un symptôme d'un marché de vendeurs extrêmes, et non la cause. Et la raison pour laquelle le marché immobilier canadien est un tel marché de vendeurs est que pratiquement toutes les villes ont une offre insuffisante de logements.

Au-delà de l'inefficacité de la politique, elle ignore complètement la question du sous-approvisionnement et soulève des questions sur la concurrence entre types d'enchères. Tant que rien n'exige que tous les achats de maisons soient effectués dans le cadre d'une enchère à l'aveugle, le marché devrait rester ouvert aux types d'enchères concurrents. Les vendeurs peuvent choisir de vendre leur maison lors d'une vente aux enchères à l'aveugle, mais si les acheteurs exigent le contraire, nous pourrions voir un changement et une concurrence entre les deux types d'enchères. Ce serait un résultat préféré, par rapport au choix d'un type d'enchères plutôt qu'un autre, car cela laisse finalement cette décision entre les acheteurs et les vendeurs.

Et tandis que certains pourraient lire la concurrence entre les types d'enchères de zèle du marché libre, nous assistons à des changements de l'industrie elle-même. Par exemple, l'Association canadienne de l'immeuble a déjà annoncé qu'elle mettait à l'essai un système en temps réel suivi système d'enchères, rationalisant le processus d'achat et augmentant la transparence pour les consommateurs.

Une interdiction d'enchérir à l'aveugle fera-t-elle quelque chose pour atténuer la crise du logement ? Non, pas vraiment. Au mieux, il bricole en marge de la demande, tout en laissant de côté le problème de la pénurie de logements.

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