Le Canada se classe bon dernier pour le nombre d'unités de logement par 1 000 habitants dans le G7
Dire que l'Ontario et le Canada traversent une crise du logement serait un euphémisme. Depuis des mois, les manchettes montrent que les prix des maisons augmentent à des niveaux records, ce qui évince rapidement une génération de jeunes Canadiens qui essaient d'acheter une maison.1
À quel point la situation est-elle mauvaise en Ontario? Vraiment mauvais. Le moyen Le prix de vente d'une maison en janvier a presque franchi la barre des $1 millions, à $998 629, soit une augmentation annuelle de 25,6 %. À Toronto, le prix moyen d'une maison a augmenté de 28 % d'une année sur l'autre, la maison médiane se vendant pour la modique somme de $1,242 million.
Et la crise ne se fait pas seulement sentir à Toronto. Brampton, Mississauga, Hamilton, London et Ottawa ont vu les prix de leurs maisons augmenter, d'une année sur l'autre, de 41 %, 30 %, 35 %, 31 % et 15 % respectivement. Ces prix record sont en grande partie attribuables au fait que l'Ontario a un bilan épouvantable en matière de construction de maisons neuves. Le Canada se classe bon dernier pour le nombre d'unités de logement pour 1 000 habitants dans le G7 avec 424, et l'Ontario (qui ne compte que 398 unités pour 1 000 habitants) est une cause majeure du problème.
La province doit bconstruire 650 000 unités de plus juste pour arriver à la moyenne canadienne, qui serait encore bien en deçà de la France, qui domine le G7 avec 540 unités pour 1 000 habitants.2
Le premier ministre Trudeau a fait campagne sur la question de la résolution de la crise du logement, mais une grande partie du plan libéral n'a que peu d'incidence sur le problème du sous-approvisionnement chronique. Bien sûr, le risque est que les problèmes d'accessibilité financière du pays s'aggravent au lieu de s'améliorer.
Prenons par exemple l'interdiction proposée par le gouvernement des enchères à l'aveugle. Tout d'abord, cette proposition ne fait absolument rien pour augmenter l'offre. Et au-delà de cela, il a été critiqué par les économistes du logement. William Strange, professeur d'analyse économique à l'Université de Toronto, explique qu'une interdiction des enchères à l'aveugle ne réduirait pas les prix de manière significative et qu'"il n'y a aucune preuve économique que cela aurait de l'importance".3 Le professeur William Wheaton du Center for Real Estate du Massachusetts Institute of Technology a qualifié l'interdiction des enchères à l'aveugle de "douteuse" car les guerres d'enchères sont le symptôme d'un marché de vendeurs extrêmes et non la cause. Et rappelez-vous que la raison pour laquelle le marché immobilier canadien penche tellement en faveur des vendeurs est que pratiquement toutes les villes ont une offre insuffisante de logements.
Deux propositions supplémentaires du gouvernement fédéral pourraient faciliter l'épargne des Canadiens, mais elles ne font rien non plus pour augmenter le parc de logements. Le premier est le plan d'Ottawa visant à créer un nouveau compte d'épargne-logement libre d'impôt, qui combine les aspects fiscaux d'un CELI et d'un REER, permettant aux Canadiens de verser jusqu'à $40 000 dans leur compte, de déduire l'épargne de leur revenu et le retirer pour acheter une maison sans aucune obligation de le rembourser. La seconde consiste à doubler le crédit d'achat d'une première maison de $5 000 à $10 000.
Bien que les deux politiques devraient aider certains Canadiens à épargner davantage pour une mise de fonds, elles risquent d'être minées par les problèmes d'approvisionnement en cours. Au mieux, ces politiques aideront ceux qui ont déjà des économies importantes sur le logement à franchir la ligne d'arrivée.
Alors, que faut-il faire pour remédier à la pénurie chronique de logements en Ontario? Un changement de politique simple mais profond serait de mettre fin au zonage unifamilial. Cela fait référence aux interdictions sur les logements multifamiliaux ou aux règles qui fixent des exigences minimales en matière de taille de lot, ce qui finit par limiter le nombre de logements disponibles dans une ville. Une interdiction du zonage unifamilial donnerait aux propriétaires plus de liberté pour construire différents types de logements et augmenter le parc de logements.
Plus de 70 % de Toronto est zoné exclusivement pour les maisons unifamiliales, ce qui limite considérablement les options de construction et, à son tour, contraint l'offre de logements. L'impact de ces règles de zonage ne peut être surestimé. Une famille à Toronto a besoin d'une incomoi de $180 000 pour acheter la maison médiane et $130 000 pour acheter le condo médian. Le problème? Le revenu médian d'un couple à Toronto n'est que de $97 640.4
Bien que le zonage soit en fin de compte une question municipale, le gouvernement fédéral peut toujours jouer un rôle. Au minimum, Ottawa devrait utiliser la chaire d'intimidation pour parler de la façon dont les règles de zonage restrictives sont la cause profonde de la crise du logement au Canada. De manière plus ambitieuse, cependant, le gouvernement fédéral pourrait assez facilement lier le financement fédéral pour le logement abordable et les infrastructures publiques aux objectifs de densité, avec la réforme du zonage comme mécanisme central pour y parvenir. Cela ressemblerait en gros aux récentes ententes sur la garde d'enfants qui impliquent le transfert de dollars fédéraux en échange d'un ensemble de livrables provinciaux.
Le point clé ici est que le gouvernement fédéral devrait repenser ses efforts pour s'attaquer à la crise du logement. Plutôt que d'adopter des politiques qui n'augmenteront en rien le parc de logements, Ottawa devrait changer de cap et faire de la réforme du zonage sa principale priorité en matière de logement. C'est ce qui finira par remédier aux problèmes de logement de l'Ontario.
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