Dans un revirement choquant, la ville de Toronto a essentiellement a mis fin au zonage d'exclusion dans toute la ville. Le zonage d'exclusion est le règlement de zonage qui limite le nombre de maisons pouvant être construites sur un seul terrain, à l'exclusion de toutes les formes de logement autres que les maisons unifamiliales. Avant le vote de 18 contre 7 du conseil municipal de Toronto, plus de 70 % de la ville était exclusivement réservée aux maisons unifamiliales. Désormais, les duplex, triplex et quadruplex sont permis dans tous les quartiers résidentiels.
Ces règles de zonage d'exclusion limitent artificiellement le parc de logements, ce qui limite l'offre, et garantit pratiquement que l'offre ne suivra jamais le rythme de la demande. La conséquence du zonage d'exclusion est tout à fait prévisible : lorsque l'offre ne peut pas suivre le rythme de la demande, les prix des maisons augmentent et les loyers augmentent.
Il s'agit d'un grand pas dans la bonne direction pour résoudre la crise de l'abordabilité du logement en Ontario, mais ce progrès ne devrait pas s'arrêter dans les limites de la ville de Toronto. Comme le savent tous ceux qui cherchent à acheter ou à louer actuellement, la crise du logement ne se limite pas à Toronto, les prix augmentant considérablement dans la région du Grand Hamilton. En fait, en 2021, Hamilton était l'un des cinq premiers les moins abordable villes d'Amérique du Nord. En fait, Hamilton était seulement plus abordable que Toronto et Vancouver, et nettement plus cher que les principaux marchés nord-américains comme Los Angeles, Las Vegas et Tampa Bay.
Nous savons que la fin du zonage d'exclusion contribue à calmer la vague de hausse des prix, car nous l'avons vu fonctionner dans d'autres villes. Minneapolis, qui a aboli le zonage d'exclusion avant la pandémie, en est un parfait exemple. La ville semble désormais aller à contre-courant de la tendance à la hausse des loyers. Les loyers des unités d'une et de deux chambres sont en fait plus bas en 2022 qu'ils ne l'étaient en 2019. Une partie de cela peut probablement être attribuée au fait d'avoir facilité la construction pour une densité accrue.
Mais mettre fin au zonage d'exclusion n'est pas seulement la bonne politique pour faire face à la crise du logement. C'est aussi la bonne politique pour renforcer la croissance économique et protéger l'environnement.
Des recherches sur les règles de zonage aux États-Unis ont montré qu'en excluant les travailleurs des zones à loyer élevé comme New York et San Jose où leur productivité serait plus élevée, les règles de zonage locales abaissé Croissance économique américaine de 36 % entre 1964 et 2009. C'est un retard important sur l'économie, et sans aucun doute la même tendance se vérifie dans les villes canadiennes à forte demande comme Toronto, Vancouver et Hamilton.
Pour ceux qui se soucient de la protection de l'environnement, changer la façon dont Hamilton zone la ville devrait être une priorité. Dans fait, selon Selon le Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat (GIEC), des villes plus compactes pourraient réduire les émissions urbaines de plus de 25 %. Cela devrait être intuitif pour les décideurs politiques. Si les gens peuvent vivre plus près de leur lieu de travail, des magasins où ils font leurs courses, des restaurants où ils dînent ou de l'endroit où ils cherchent à se divertir, ils conduisent finalement moins. Que ce soit à pied, en transport en commun ou à vélo, les villes compactes permettent en fait aux gens de réduire leur empreinte carbone, pas de l'augmenter.
Et ce ne sont pas seulement les émissions qui sont réduites par la réforme du zonage. Il en va de même pour la consommation d'eau. Selon l'évaluation par les pairs journal Paysage et Urbanisme, les taux d'irrigation des maisons unifamiliales sont de 48 % supérieurs à ceux des logements multifamiliaux.
Maintenant, Hamilton a quelque peu pris au sérieux l'abordabilité du logement depuis que le maire Horwath a pris ses fonctions. En fait, en tant que chef du NPD de l'Ontario, elle a fait campagne sur la réforme du zonage à l'échelle de la province. La ville est actuellement dans sa phase «réunions publiques et groupes de travail des parties prenantes» de son initiative de zonage inclusif, avec un changement de politique prévu pour la fin de 2023.
Le maire Horwath et le conseil municipal devraient se tourner vers Toronto et faire avancer ce calendrier de manière agressive, car chaque mois, l'offre ne parvient pas à répondre à la demande, les prix des maisons et les loyers augmentent. C'est maintenant au tour de Hamilton de mettre fin au zonage d'exclusion.
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