"Il problema della cronica carenza di offerta sta avendo un impatto devastante sia per i potenziali acquirenti, sia per coloro che affittano nelle principali città canadesi".
Una delle componenti principali del budget 2022 di Ottawa era l'attenzione agli alloggi. Mentre è apprezzato che il governo stia ora esaminando seriamente l'accessibilità economica degli alloggi, gran parte del suo piano farà ben poco per smorzare il caos, come il suo divieto di offerte alla cieca, principalmente perché non riesce ad affrontare adeguatamente il problema della cronica carenza di offerta .
La fornitura di case in Canada, pro capite, è il peggiore del G7, ed è addirittura peggiorato negli ultimi otto anni. Nel 2016, il Canada aveva 427 unità abitative ogni 1000 persone. Nel 2020, quel numero è effettivamente sceso a 426 unità per 1000 persone e nel 2022 è sceso a 424 unità per 1000 persone. La Francia, al confronto, guida il G7 con 540 unità per 1.000.
Il problema della cronica carenza di offerta sta avendo un impatto devastante sia per i potenziali acquirenti, sia per coloro che affittano nelle principali città canadesi.
A Toronto, ad esempio, il prezzo medio di una casa è ora superiore a $1,3 milioni di dollari. Una famiglia ha bisogno di un annuale reddito di $180.000 per acquistare la casa mediana di Toronto e $130.000 per acquistare il condominio medio, il tutto mentre il reddito medio per una coppia in Torontoè solo $97,640. Con l'aggravarsi della crisi, l'acquisto di una casa media sta diventando praticamente irraggiungibile per la famiglia media.
Sfortunatamente, anche il problema della cronica carenza di offerta viene trasferito anche agli affittuari. L'affitto medio per un appartamento con due camere da letto a Toronto è $2.715, che, in base alla metrica di accessibilità del CMHC, richiede un reddito annuo di $118.000.
Quindi, i prezzi delle case si stanno gonfiando a livelli rapidi, mentre la crescita dei salari è molto indietro, e la risposta di Ottawa potrebbe essere ampiamente descritta come "armeggiare con la domanda".
Prendi il divieto del governo federale di fare offerte alla cieca, che è il processo in cui i potenziali acquirenti presentano le loro offerte su una casa senza conoscere l'importo delle altre offerte. Il processo di pensiero qui è che l'offerta cieca sta causando guerre di offerte che stanno gonfiando artificialmente i prezzi verso l'alto. Ma è vero?
Non secondo gli economisti immobiliari. William Strange, professore di analisi economica all'Università di Toronto, spiega un divieto di offerte alla cieca non ridurrebbe i prezzi.
“Non in misura significativa. Non ci sono prove economiche che avrebbe importanza.
L'analisi economica che confronta i modelli di offerta, come l'offerta alla cieca rispetto alle aste aperte, rileva che diversi tipi di aste non producono prezzi di vendita notevolmente diversi.
Oltre al professor Strange, il professor William Wheaton, del Center for Real Estate del Massachusetts Institute of Technology, ha definito il divieto di offerte alla cieca "dubbioso" perché le guerre di offerte sono un sintomo di un mercato di venditori estremi, e non la causa. E il motivo per cui il mercato immobiliare del Canada è un tale mercato di venditori è perché praticamente ogni città ha un'offerta insufficiente di alloggi.
Oltre a essere inefficace, la politica ignora completamente la questione della sottoofferta e solleva interrogativi sulla concorrenza tra tipi di aste. Finché non vi è nulla che imponga che tutti gli acquisti di case vengano effettuati in un'asta alla cieca, il mercato dovrebbe rimanere aperto a tipi di aste concorrenti. I venditori possono scegliere di vendere la loro casa in un'asta al buio, ma se gli acquirenti chiedono diversamente, potremmo vedere un certo cambiamento e concorrenza tra i due tipi di asta. Sarebbe un risultato preferito, rispetto alla scelta di un tipo di asta piuttosto che di un altro, perché alla fine lascia tale decisione tra acquirenti e venditori.
E mentre alcuni potrebbero leggere la competizione tra tipi di aste di zelo per il libero mercato, stiamo assistendo a cambiamenti dal settore stesso. Ad esempio, la Canadian Real Estate Association ha già annunciato che sta sperimentando un tempo reale monitoraggio sistema di offerte, semplificando il processo di acquisto e aumentando la trasparenza per i consumatori.
Quindi un cieco divieto di offerta farà qualcosa per alleviare la crisi degli alloggi? No, non proprio. Nella migliore delle ipotesi, armeggia ai margini della domanda, lasciando irrisolto il problema della carenza di alloggi.
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