“El problema de la escasez crónica de suministros está teniendo un impacto devastador tanto para los posibles compradores como para quienes alquilan en las principales ciudades canadienses”.
Uno de los componentes centrales del presupuesto de Ottawa para 2022 fue el enfoque en la vivienda. Si bien se aprecia que el gobierno ahora está analizando seriamente la asequibilidad de la vivienda, gran parte de su plan hará muy poco para mitigar el caos, como la prohibición de las licitaciones a ciegas, principalmente porque no aborda adecuadamente el problema de la escasez crónica de oferta. .
La oferta de viviendas en Canadá, per cápita, es el peor del G7, y en realidad ha empeorado en los últimos ocho años. En 2016, Canadá tenía 427 unidades de vivienda por cada 1000 personas. En 2020, ese número en realidad disminuyó a 426 unidades por cada 1000 personas, y en 2022 cayó a 424 unidades por cada 1000 personas. Francia, en comparación, lidera el G7 con 540 unidades por cada 1.000.
El problema de la falta crónica de suministro está teniendo un impacto devastador tanto para los posibles compradores como para quienes alquilan en las principales ciudades canadienses.
En Toronto, por ejemplo, el precio promedio de la vivienda es ahora más de $1.3 millones de dólares. Una familia necesita una anual ingreso de $180,000 para comprar la casa mediana de Toronto y $130,000 para comprar el condominio mediano, mientras que el ingreso promedio de una pareja en torontoes solo $97,640. A medida que la crisis empeora, comprar una casa promedio se vuelve prácticamente inalcanzable para la familia promedio.
Desafortunadamente, el problema de la falta crónica de suministro también se está transmitiendo a los inquilinos. El alquiler promedio de un apartamento de dos dormitorios en Toronto es $2,715, que, según la métrica de asequibilidad de CMHC, requiere un ingreso anual de $118,000.
Por lo tanto, los precios de la vivienda se están inflando a niveles rápidos, mientras que el crecimiento de los salarios se está quedando atrás, y la respuesta de Ottawa podría describirse en gran medida como "jugar con la demanda".
Tomemos como ejemplo la prohibición del gobierno federal sobre las ofertas a ciegas, que es el proceso en el que los posibles compradores presentan sus ofertas por una casa sin saber el monto de las otras ofertas. El proceso de pensamiento aquí es que las ofertas ciegas están provocando guerras de ofertas que están inflando artificialmente los precios al alza. ¿Pero es eso cierto?
No según los economistas de la vivienda. William Strange, profesor de análisis económico en la Universidad de Toronto, explica la prohibición de las pujas a ciegas no reduciría los precios.
“No en un grado significativo. No hay evidencia económica de que importe”.
El análisis económico que compara los modelos de licitación, como la licitación ciega versus las subastas abiertas, encuentra que los diferentes tipos de subastas no producen precios de venta drásticamente diferentes.
Además del profesor Strange, el profesor William Wheaton, del Centro de Bienes Raíces del Instituto Tecnológico de Massachusetts, calificó la prohibición de las ofertas a ciegas como "dudosa" porque las guerras de ofertas son un síntoma de un mercado de vendedores extremos, y no la causa. Y la razón por la que el mercado inmobiliario de Canadá es un mercado de vendedores es porque prácticamente todas las ciudades tienen una oferta insuficiente de viviendas.
Más allá de que la política sea ineficaz, ignora por completo el problema de la oferta insuficiente y plantea dudas sobre la competencia entre los tipos de subastas. Siempre que no haya nada que obligue a que todas las compras de viviendas se realicen en una subasta a ciegas, el mercado debe permanecer abierto a los tipos de subastas que compiten entre sí. Los vendedores pueden optar por vender su casa en una subasta a ciegas, pero si los compradores exigen lo contrario, podríamos ver algún cambio y competencia entre los dos tipos de subasta. Ese sería un resultado preferido, en comparación con elegir un tipo de subasta sobre el otro, porque en última instancia deja esa decisión entre compradores y vendedores.
Y aunque algunos pueden leer competencia entre los tipos de subastas por el celo del libre mercado, estamos viendo cambios en la industria misma. Por ejemplo, la Asociación Canadiense de Bienes Raíces ya anunció que está probando un programa en tiempo real seguimiento sistema de licitaciones, agilizando el proceso de compra y aumentando la transparencia para los consumidores.
Entonces, ¿una prohibición de licitación a ciegas hará algo para aliviar la crisis de la vivienda? No en realidad no. En el mejor de los casos, se ajusta a los márgenes de la demanda y deja sin abordar el problema de la escasez de viviendas.
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