El aumento del parque inmobiliario presiona a la baja los precios y favorece el crecimiento económico
Tanto a nivel federal como provincial, los canadienses y sus legisladores a menudo miran con desdén la política estadounidense y, a veces, por una buena razón: el control de armas y el debate sobre el aborto vienen a la mente. Pero cuando se trata de abordar la crisis de la vivienda, los políticos canadienses podrían aprender un par de cosas de lo que se está desarrollando al sur de la frontera.
A principios de este mes, el presidente Joe Biden anunció que el gobierno federal buscaría abordar la causa raíz de la crisis de la vivienda, que cree que es la zonificación excluyente: reglas locales que prohíben la construcción de viviendas multifamiliares y, en cambio, favorecen las unidades unifamiliares. . en una casa blanca declaración, la administración dijo: “Las políticas excluyentes de zonificación y uso de la tierra restringen el uso de la tierra, inflan artificialmente los precios, perpetúan patrones históricos de segregación, mantienen a los trabajadores en regiones de menor productividad y limitan el crecimiento económico”.
Todo eso es verdad. El aumento del parque de viviendas ejerce una presión a la baja sobre los precios y fomenta el crecimiento económico. Investigar sobre las reglas de zonificación en los EE. UU. ha demostrado que, al excluir a los trabajadores de las áreas de renta alta como Nueva York y San José, donde su productividad sería más alta, las reglas de zonificación locales bajado El crecimiento económico de EE. UU. en un 36 por ciento entre 1964 y 2009. No hay razón para suponer que leyes de zonificación de exclusión similares no tengan el mismo impacto negativo en Canadá. Toronto, por ejemplo, tiene casi el 70 por ciento de su tierra zonificada exclusivamente para viviendas unifamiliares, por lo que es ilegal construir cualquier cosa con mayor densidad.
Elevar la conversación y apuntar a la reforma de zonificación son cosas que Justin Trudeau y Chrystia Freeland podrían haber hecho en su último presupuesto. En este momento, solo dos candidatos conservadores al liderazgo están hablando de la zonificación en la campaña electoral, Scott Aitchison y Pierre Poilievre.
Pero las lecciones sobre la reforma de la zonificación no solo son útiles a nivel federal. Estados Unidos ofrece muchos ejemplos de legisladores estatales y municipales que llevan a cabo reformas de zonificación dramáticas. En Oregón, por ejemplo, cualquier terreno antes zonificado exclusivamente para viviendas unifamiliares ahora puede, de pleno derecho, construir un dúplex en ese sitio o incluso una vivienda de cuatro unidades si es en un municipio de más de 25.000 personas.
Lo mismo ocurre con Minneapolis, que abolió la zonificación de exclusión antes de la pandemia. La ciudad ahora parece estar desafiando la tendencia del aumento de los precios de alquiler. Los alquileres de unidades de uno y dos dormitorios son en realidad más bajo en 2022 que en 2019. Presumiblemente, parte de eso se puede atribuir a haber facilitado la construcción para una mayor densidad.
Finalmente, el pequeño pueblo de Auburn, Maine, espectáculos cómo los concejales locales pueden adoptar el "YIMBYism" (que significa "Sí, en mi patio trasero", en lugar de "No en mi patio trasero") para aumentar la asequibilidad. El alcalde de Auburn, Jason Levesque, originalmente elegido en 2017, se postuló con una plataforma a favor del desarrollo que les dio a los votantes de su ciudad de 24,000 tres opciones: aumentar drásticamente los impuestos, recortar los servicios públicos o traer nuevos residentes. Habiendo elegido el crecimiento, Auburn planea aumentar su inventario de viviendas en más de un 25 por ciento, eliminando las reglas de zonificación y adoptando una visión de "todo lo anterior" sobre los tipos de vivienda.
Ese tipo de ambición audaz es exactamente lo que se necesita en las principales ciudades de Canadá y las comunidades que las rodean si queremos abordar la crisis de asequibilidad en lugar de solo hablar de ella. Rentas promedio a nivel nacional rosa nueve por ciento en abril en comparación con el año anterior. En Toronto y Vancouver, posiblemente las dos ciudades canadienses que más necesitan una mayor densidad, los alquileres aumentaron un 23 y un 27 por ciento, respectivamente. Por el lado de las compras, el benchmark nacional de la MLS precio para una casa fue de $882,000 en abril, un aumento del 27 por ciento año tras año a pesar de que los aumentos en las tasas de interés comenzaron a disminuir la demanda.
Gran parte de la cultura política canadiense se enmarca en oposición a lo que existe en los EE. UU., pero en cuanto a la reforma de la zonificación, debemos mirar hacia el sur y aprender. Es hora de construir, pero la zonificación excluyente se interpone.
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