Tem havido muita conversa ultimamente sobre o potencial fim do Airbnb. A plataforma de compartilhamento de residências considerada inovadora por alguns e incômoda por outros ajudou a definir o debate público sobre aplicativos de compartilhamento que transformaram os centros da cidade em todo o país com e-scooters, condomínios alugados e a presença de carros Uber e Lyft em cada esquina. Esses debates locais têm sido acirrados nas áreas metropolitanas da Carolina do Norte, incluindo Raleigh-Durham, Asheville, Wilmington e Charlotte, e deram lugar a um tênue compromisso no estado entre empresas de tecnologia, proprietários de residências e players estabelecidos na indústria de hospitalidade e turismo.
Mas as quedas acentuadas de receita do Airbnb, próximas às quedas de 50% em Asheville, Myrtle Beach e Austin, mostram que a regulamentação projetada com apenas uma tecnologia em mente tornará mais difícil a adaptação à medida que novas tecnologias surgirem. Não procure mais do que os problemas em torno do Swimply, um aplicativo de compartilhamento de piscina não muito diferente em conceito do Airbnb, que está causando um rebuliço em Orange County.
Proprietários de imóveis na área de Chapel Hill-Hillsborough receberam cartas ameaçadoras do Departamento de Saúde de Orange County (OCHD) por usar o Swimply para alugar a piscina do quintal por hora para clientes do outro lado do aplicativo. Essa transação transforma o pool privado de um proprietário em um pool público? Aqui você vê onde o bom senso e a política regulatória não se sobrepõem.
O OCHD diz em sua carta: “Quando um proprietário ou residente de uma residência unifamiliar abre o uso da piscina dessa residência para o público em geral, especialmente para aluguel, eles estão explicitamente expandindo o uso da piscina para usuários além do uso privado de os moradores da residência e seus convidados, e a piscina não é mais privada.”
Essa linguagem implica que ganhar dinheiro com o compartilhamento de sua piscina é certamente problemático, mas também deixa espaço para que seja um problema se você estiver apenas abrindo o portão do quintal para qualquer pessoa que queira se refrescar de graça.
Operar uma casa de festas ou um ponto de encontro à beira da piscina para estudantes universitários não lhe dará o prêmio de Vizinho do Ano, mas não significa que você está administrando uma “piscina pública”.
O argumento malfadado apresentado por Orange County é que uma piscina privada é classificada como pública se estiver sendo alugada em um aplicativo digital como o Swimply. Assim, um proprietário perto da UNC com uma piscina tranquila no quintal que recebe alguns hóspedes alugados por semana deve enfrentar o mesmo nível de aplicação do código, manutenção química e inspeção de propriedade que, digamos, o Woodcroft Swim & Tennis Club em Durham, que vê centenas se não milhares de nadadores por semana. É malfadado porque essa abordagem de regulamentação foi tentada em outros estados, como Wisconsin, onde o Departamento de Serviços de Saúde foi corrigido pelo departamento de Proteção ao Consumidor do estado após a resistência do aplicativo de compartilhamento de piscina, quintal e quadra de tênis.
Simplificando, Swimply não pode ser escolhido para regulamentação apenas porque não é mencionado pelo nome na lei estadual para governar propriedades de aluguel por temporada. Em princípio, o modelo de negócios e os recursos de um aplicativo como esse são cobertos pelos subsídios feitos para proprietários de propriedades privadas que usaram o Airbnb ou outros aplicativos para gerar renda suplementar com suas propriedades.
Um anfitrião do Airbnb em Burlington poderia, em teoria, oferecer toda a sua casa para aluguel diário, incluindo suas comodidades: cozinha, lavanderia, mesas de pingue-pongue e piscina externa, sem interferência. Essa propriedade poderia receber um número igual de hóspedes por semana como uma listagem do Swimply, mas a única diferença é que os hóspedes do Airbnb também utilizariam acomodações noturnas, além de uma piscina.
Por que seria da responsabilidade dos reguladores de saúde pública fiscalizar a natação no quintal, mas apenas para pessoas que ficarão lá por uma ou duas horas, em vez de durante a noite? Esta é a questão com a qual os reguladores do Condado de Orange ainda precisam lidar, e o problema permanece sem solução às custas dos proprietários e usuários de aplicativos de compartilhamento que desejam aproveitar o acesso à piscina privada durante um verão que promete calor extremo em todo o estado. Ou o estado da Carolina do Norte acredita nos direitos de propriedade privada e em igualdade de condições para a inovação, ou não.
A Carolina do Norte tem uma estrutura viável para a economia compartilhada no antigo Ato de Aluguel de Férias, mas terá que ser modificado ou complementado por uma nova legislação para adicionar clareza aos proprietários e consumidores que gostam de inovações na economia compartilhada. O projeto de lei 667 do Senado é uma dessas leis que poderia pôr fim ao assédio dos proprietários de imóveis da Carolina do Norte por funcionários equivocados do departamento de saúde. O projeto de lei, defendido pelo senador estadual Tim Moffitt (R-Henderson, Polk e Rutherford), em essência impediria as localidades de proibir aluguéis de curto prazo ou impor custos onerosos para listar propriedades privadas.
Sem dúvida, a medida apresenta um choque de valores para seus apoiadores republicanos, que por um lado tendem a favorecer o controle local em oposição aos ditames de Raleigh sobre como as cidades devem ser administradas. No entanto, o valor concorrente - o dos direitos de propriedade protegidos pela lei estadual - torna o SB 667 uma consideração valiosa para legisladores em conflito.
Seja o SB 667 ou algo novo em uma próxima sessão legislativa, a legislatura deve clareza aos habitantes da Carolina do Norte sobre seu direito de alugar propriedades privadas, sejam quintais, piscinas, banheiras de hidromassagem, quartos vagos ou residências unifamiliares inteiras.
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