L'Ontario cerca di riformare le regole di zonizzazione che rallentano la costruzione e aumentano i costi
La scorsa settimana il governo dell'Ontario di Doug Ford introdotto legislazione che cercherà di aumentare rapidamente l'edilizia abitativa nella provincia, principalmente eliminando la zonizzazione di esclusione. Il disegno di legge del Premier Ford consentirà la costruzione di un massimo di tre unità su un unico lotto residenziale senza modifiche allo statuto o autorizzazioni comunali. Ciò consente la costruzione di appartamenti seminterrati, suite con giardino, duplex e triplex su un unico lotto residenziale. Oltre a consentire la costruzione di queste unità, la legislazione esenta anche queste unità dalle spese di sviluppo e dalle spese di assegnazione dei parchi, che aumentano significativamente il costo di costruzione e alla fine vengono trasferite a acquirenti. In una città come Toronto, questo potrebbe essere un punto di svolta per calmare la crisi abitativa.
Oltre il 70% di Toronto è suddiviso in zone esclusivamente per case unifamiliari, una restrizione che limita notevolmente le opzioni di costruzione, che a sua volta limita l'offerta di alloggi. L'impatto di queste regole di zonizzazione non può essere sopravvalutato. Una famiglia dentro Toronto necessita di un reddito annuo di $280.000 per l'acquisto di una casa unifamiliare, $214.000 per una casa annessa, $167.000 per una residenza cittadina e $148.000 per un condominio. Ma il reddito medio per una coppia dentro Toronto è solo $97.700.
Perché sia necessaria una riforma della zonizzazione è semplice: limiti artificiali su ciò che può essere costruito mantengono basso il patrimonio immobiliare, il che a sua volta impedisce all'offerta di tenere il passo con la domanda, esercitando così una pressione al rialzo sui prezzi delle case e sugli affitti. A causa di queste regole di zonizzazione, l'Ontario ha un record terribile per la costruzione di nuove case. Tra i paesi del G7, il Canada è all'ultimo posto per unità abitative adeguate alla popolazione ogni 1.000 persone con 424. L'Ontario, che ha solo 398 unità ogni 1.000 persone, è una delle principali cause del problema.
L'aumento del patrimonio immobiliare eserciterebbe una pressione al ribasso sui prezzi e favorirebbe la crescita economica. Ricerca sulle regole di zonizzazione negli Stati Uniti ha dimostrato che, bloccando i lavoratori dalle aree ad alto canone di locazione come New York e San Jose, dove la loro produttività sarebbe maggiore, le regole di zonizzazione locali hanno ridotto la crescita economica degli Stati Uniti del 36% tra il 1964 e il 2009. non c'è motivo di presumere che leggi di zonizzazione di esclusione simili non abbiano lo stesso impatto negativo in Ontario e in tutto il Canada.
I vantaggi della riforma urbanistica non sono solo teorici. La riforma ha reso gli alloggi più convenienti sia negli Stati Uniti che in Giappone. Minneapolis, che ha abolito la zonizzazione di esclusione prima della pandemia, ora sembra essere in controtendenza rispetto all'aumento dei prezzi degli affitti negli Stati Uniti. Gli affitti per le unità con una e due camere da letto sono in realtà minore nel 2022 rispetto al 2019. Alcuni di questi presumibilmente possono essere attribuiti ad aver reso più facile la costruzione per una maggiore densità.
Prima di pandemia Il Giappone stava costruendo quasi un milione di nuove case all'anno a causa del suo approccio rilassato alla zonizzazione. Questo approccio è in gran parte il motivo per cui i prezzi medi delle case in Giappone sono rimasti relativamente stabili per quasi un decennio. Consentire all'offerta di stare al passo con la domanda è la chiave di volta del successo del Giappone nella creazione di un mercato immobiliare stabile, in cui la proprietà di una casa è fattibile e i prezzi degli affitti sono stabili. Per quanto riguarda gli affitti, dal 2008 al 2018 l'affitto per l'appartamento medio con due camere da letto a Tokyo è stato di circa $1.000 (USA) al mese. Un appartamento con due camere da letto a Toronto è ora più del doppio del prezzo di un'unità equivalente a Tokyo.
Ora, per alcuni, l'idea di appartamenti più piccoli in stile Tokyo non sembra allettante. Ma il punto qui è che con limitato coinvolgimento del governo nella costruzione di nuove case il mercato è in grado di adeguarsi e costruire in un modo che soddisfi meglio la domanda di alloggi. E per dimostrare davvero il potere dell'offerta: i prezzi degli affitti in Giappone erano stabili senza l'uso del controllo degli affitti, una politica spesso propagandata come un mezzo per frenare l'aumento degli affitti.
Per coloro a cui piacciono i sobborghi e vogliono che rimangano tali, questo disegno di legge potrebbe funzionare per aumentare la densità nelle aree ad alta domanda come Toronto, alleggerendo la pressione abitativa nelle aree circostanti. L'apertura del 70% di Toronto a una maggiore densità aiuterà a frenare la tendenza all'espansione incontrollata delle periferie, poiché le persone che preferiscono vivere in queste aree ad alta domanda troveranno più facile farlo.
Questo nuovo disegno di legge prende sul serio la questione della carenza cronica di alloggi dicendo "Sì, nel mio cortile". Benvenuto nel Team YIMBY, Premier Ford.
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