L’intelligence artificielle est peut-être à la mode dans le monde des affaires, mais pour les autorités fédérales, les algorithmes basés sur l’IA sont considérés comme le principal méchant de la montée en flèche des coûts de l’immobilier dans ce pays.

Le mois dernier, le ministère de la Justice s'est joint aux procureurs généraux de Californie, du Colorado, du Connecticut, du Minnesota, de Caroline du Nord, de l'Oregon, du Tennessee et de Washington pour poursuivre Page réelle, accusant les services de données immobilières de l'entreprise de logiciels d'être responsables de la hausse des loyers à l'échelle nationale.

Selon la plainte, les produits analytiques proposés par Page réelle Les propriétaires immobiliers ont pu se coordonner et s'entendre illégalement pour augmenter artificiellement les loyers, ce qui a porté atteinte à la concurrence sur le marché locatif au détriment des consommateurs à la recherche d'un appartement. Le gouvernement soutient que ces pratiques sont contraires à la loi antitrust Sherman, vieille de plusieurs siècles.

« Alors que les Américains ont du mal à se payer un logement, Page réelle « Cela permet aux propriétaires de se coordonner plus facilement pour augmenter les loyers », a déclaré le procureur général adjoint Jonathan Kanter, l'un des principaux acteurs de la tentative de répression de Washington contre les entreprises technologiques en utilisant les lois antitrust et la Federal Trade Commission.

L'affaire repose sur des documents marketing de l'entreprise, ainsi que sur des entretiens avec des clients qui utilisent la plateforme pour sélectionner des locataires potentiels, générer des recommandations de prix et faciliter la collecte des paiements. Le ministère de la Justice affirme qu'en utilisant des données non publiques, les propriétaires qui seraient normalement en concurrence agissent comme des cartels pour augmenter les prix des locataires, aidés par RealPage logiciel.

Pour la première fois depuis des semaines, on a pu se rappeler que Kamala Harris est vice-présidente des États-Unis, car elle semblait bien au courant du procès à venir du ministère de la Justice pendant sa campagne électorale. Se présenter contre ce qui ressemble à une entreprise douteuse est une bonne politique en année électorale.

Mme Harris a dévoilé certaines de ses propositions en matière de politique du logement, qui visent directement les logiciels de gestion immobilière. Ce n’est pas une coïncidence. Elle entendait soutenir un projet de loi du Sénat démocrate visant à « interdire l’utilisation de systèmes algorithmiques pour gonfler artificiellement le prix ou réduire l’offre » de logements locatifs.

San Francisco va également bientôt interdire les logiciels algorithmiques de « suggestion de prix » pour les propriétaires immobiliers, arguant que ces plateformes ont rendu la vie trop chère pour les locataires à la recherche d’un logement. Le fait que la Californie impute son coût de la vie élevé aux logiciels des propriétaires et non à sa montagne de règles limitant le développement immobilier ressemble à un moment où « ne faites pas attention à cet homme derrière le rideau ». 

Les algorithmes sont-ils responsables de la hausse des loyers ? Les preuves sont rares.

Selon les données les plus récentes de la National Association of Realtors, le loyer médian aux États-Unis en juillet a diminué d'une année sur l'autre au cours des 12 derniers mois, en baisse depuis le pic d'inflation de 9,1% en juin 2022. Cela est probablement dû au ralentissement de l'inflation et à la reprise de la construction de logements à mesure que la pandémie recule.

Depuis lors, les loyers ont baissé dans la plupart des zones métropolitaines du Sud et de l'Ouest, comme Phoenix, Austin au Texas et Nashville au Tennessee, grâce à l'augmentation de l'offre et à la construction plus rapide de logements locatifs. Dans l'ensemble, le nombre de logements privés en construction se situe à des niveaux jamais vus depuis les années 1970, ce qui a contribué à réduire les coûts de location dans la plupart des régions du pays.

S’il est légitime de soutenir que les coûts de location sont plus élevés pour les ménages américains, il y a toute une différence à croire que les algorithmes sont les principaux coupables et que leur démantèlement aurait un impact.

L’offre et la demande restent un concept aussi simple et efficace que jamais. Nous devons construire davantage de logements et répondre à la demande.

Un rapport publié cette année par le Joint Center for Housing Studies de Harvard a révélé que les politiques de zonage restrictives et la lenteur de la construction ont contribué de manière significative à la construction d'un million de nouveaux logements, selon les estimations, dont nous avons besoin pour inverser la pénurie de logements. C'est un résultat que nous aurions pu facilement prévoir.

Lorsque le prix des matériaux de construction et d’habitation a grimpé en flèche pendant la pandémie et l’inflation qui a suivi, la construction est devenue plus lente et plus coûteuse. Lorsque les lois restrictives de zonage des villes n’ont pas permis aux promoteurs de construire des unités d’habitation denses ou des propriétés à usage mixte, les promoteurs ont investi leur argent ailleurs. Lorsque les évaluations environnementales et les lourdeurs administratives ont condamné les projets résidentiels, les constructeurs ont arrêté de construire.

De nombreux États et collectivités locales ont adopté des politiques innovantes pour accélérer la construction de logements et alléger les prix élevés des loyers, en réduisant les réglementations et en accélérant l’obtention des permis de construire. Ces mesures concrètes permettent de remédier au problème, et elles se produisent presque toujours au niveau de l’État ou de la collectivité locale.

D'un autre côté, les procureurs fédéraux et les candidats à la présidence aimeraient utiliser les tribunaux et la loi pour traquer les outils logiciels et blâmer les propriétaires alors qu'ils savent très bien que cela ne fera pas baisser votre loyer ou ne fera pas apparaître plus de logements.

Au lieu d’utiliser notre système judiciaire pour poursuivre une énième entreprise technologique, nos dirigeants feraient mieux de réduire les coûts pour les consommateurs en autorisant ce que nous savons être efficace pour réduire les coûts du logement : construisez, bébé, construisez.

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