Ontario busca reformar las reglas de zonificación que retrasan la construcción y aumentan los costos

La semana pasada, el gobierno de Ontario de Doug Ford introducido legislación que buscará aumentar rápidamente la construcción de viviendas en la provincia, principalmente eliminando la zonificación excluyente. El proyecto de ley de Premier Ford permitirá que se construyan hasta tres unidades en un solo lote residencial sin enmiendas a los estatutos ni permisos municipales. Esto permite la construcción de apartamentos en el sótano, suites con jardín, dúplex y tríplex en un solo lote residencial. Además de permitir que se construyan estas unidades, la legislación también exime a estas unidades de los cargos de desarrollo y las tarifas de dedicación de parques, que aumentan significativamente el costo de construcción y, en última instancia, se transfieren a compradores. En una ciudad como Toronto, esto podría cambiar las reglas del juego para calmar la crisis de la vivienda.

Más del 70 por ciento de Toronto está dividido en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares, una restricción que limita significativamente las opciones de construcción, lo que a su vez limita la oferta de viviendas. El impacto de estas reglas de zonificación no se puede exagerar. una familia en toronto necesita un ingreso anual de $280,000 para comprar una casa unifamiliar, $214,000 para una casa adosada, $167,000 para una casa adosada y $148,000 para un condominio. Pero el ingreso medio de una pareja en toronto es solo $97,700.

La razón por la que se necesita una reforma de zonificación es simple: los límites artificiales sobre lo que se puede construir mantienen bajo el stock de viviendas, lo que a su vez impide que la oferta siga el ritmo de la demanda, lo que ejerce una presión alcista sobre los precios de las viviendas y los alquileres. Debido a estas reglas de zonificación, Ontario tiene un historial terrible en la construcción de nuevas viviendas. Entre los países del G7, Canadá ocupa el último lugar en unidades de vivienda ajustadas por población por cada 1,000 personas con 424. Ontario, que tiene solo 398 unidades por cada 1,000 personas, es una de las principales causas de la problema.

El aumento del stock de viviendas ejercería una presión a la baja sobre los precios y fomentaría el crecimiento económico. Investigar sobre las reglas de zonificación en los EE. UU. ha demostrado que, al excluir a los trabajadores de las áreas de alquiler alto como Nueva York y San José, donde su productividad sería mayor, las reglas de zonificación locales redujeron el crecimiento económico de los EE. UU. en un 36 por ciento entre 1964 y 2009. No hay razón para suponer que leyes de zonificación de exclusión similares no tengan el mismo impacto negativo en Ontario y en todo Canadá.

Los beneficios de la reforma de zonificación no son solo teóricos. La reforma ha hecho que la vivienda sea más asequible tanto en Estados Unidos como en Japón. Minneapolis, que abolió la zonificación de exclusión antes de la pandemia, ahora parece estar contrarrestando la tendencia al alza de los precios de alquiler en EE. UU. Los alquileres de unidades de uno y dos dormitorios son en realidad más bajo en 2022 que en 2019. Presumiblemente, parte de eso se puede atribuir a haber facilitado la construcción para una mayor densidad.

Antes de pandemia Japón estaba construyendo casi un millón de casas nuevas por año debido a su enfoque relajado de la zonificación. Este enfoque es en gran parte la razón por la que los precios medios de las viviendas en Japón se han mantenido relativamente estables durante casi una década. Permitir que la oferta se mantenga al día con la demanda es la piedra angular del éxito de Japón en la creación de un mercado inmobiliario estable, en el que la propiedad de la vivienda sea factible y los precios de alquiler sean estables. En cuanto a los alquileres, entre 2008 y 2018, el alquiler medio de un apartamento de dos dormitorios en Tokio rondaba los $1000 (EE.UU.) al mes. Un apartamento de dos dormitorios en Toronto ahora cuesta más del doble del precio de una unidad equivalente en Tokio.

Ahora, para algunos, la idea de apartamentos más pequeños al estilo de Tokio no parece atractiva. Pero el punto aquí es que con limitado participación del gobierno en la construcción de nuevas viviendas el mercado puede ajustarse y construir de una manera que satisfaga mejor la demanda de vivienda. Y para demostrar realmente el poder de la oferta: los precios de alquiler de Japón se mantuvieron estables sin el uso del control de alquileres, una política a menudo promocionada como un medio para frenar el aumento de los alquileres.

Para aquellos a quienes les gustan los suburbios y quieren que sigan así, este proyecto de ley podría funcionar para aumentar la densidad en áreas de alta demanda como Toronto, al tiempo que alivia la presión de vivienda en las áreas circundantes. Abrir el 70 por ciento de Toronto a una mayor densidad ayudará a frenar la tendencia a la expansión suburbana, ya que a las personas que prefieren vivir en estas áreas de alta demanda les resultará más fácil hacerlo.

Este nuevo proyecto de ley toma en serio el problema de la escasez crónica de viviendas al decir "Sí, en mi patio trasero". Bienvenido al Equipo YIMBY, Premier Ford.

Publicado originalmente aquí