L'intelligenza artificiale potrebbe essere di gran moda nel mondo degli affari, ma per il governo federale gli algoritmi basati sull'intelligenza artificiale vengono considerati i principali responsabili dell'impennata dei costi degli alloggi in questo Paese.

Il mese scorso, il Dipartimento di Giustizia si è unito ai procuratori generali di California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Carolina del Nord, Oregon, Tennessee e Washington per citare in giudizio Pagina reale, accusando i servizi di dati immobiliari dell'azienda di software per l'aumento degli affitti in tutto il paese.

Secondo la denuncia, i prodotti analitici offerti da Pagina reale hanno consentito ai proprietari di immobili di coordinarsi e colludere illegalmente per aumentare artificialmente gli affitti, indebolendo la concorrenza nel mercato degli affitti a scapito dei consumatori in cerca di appartamenti. Il governo sostiene che queste pratiche violano lo Sherman Antitrust Act, vecchio di un secolo.

“Mentre gli americani lottano per permettersi un alloggio, Pagina reale "sta rendendo più facile per i proprietari coordinarsi per aumentare gli affitti", ha affermato il procuratore generale aggiunto Jonathan Kanter, uno dei principali attori nel tentativo di Washington di reprimere le aziende tecnologiche utilizzando le leggi antitrust e la Federal Trade Commission.

Il caso si basa su materiali di marketing dell'azienda, nonché su interviste con clienti che utilizzano la piattaforma per selezionare potenziali affittuari, generare raccomandazioni sui prezzi e facilitare la riscossione dei pagamenti. Il Dipartimento di Giustizia afferma che utilizzando dati non pubblici, i proprietari immobiliari che normalmente competono tra loro si comportano come cartelli per aumentare i prezzi degli affittuari, aiutati da Di RealPage software.

Per la prima volta da settimane, si potrebbe ricordare che Kamala Harris è vicepresidente degli Stati Uniti, dato che sembrava ben consapevole della causa in arrivo del DOJ durante la campagna elettorale. Correre contro quella che sembra una corporazione poco raccomandabile è una buona politica elettorale.

La Sig. ra Harris ha svelato parti delle sue proposte di politica abitativa, che mirano direttamente al software di gestione immobiliare. Non è una coincidenza. Aveva intenzione di sostenere una proposta di legge del Senato democratico per "proibire l'uso di sistemi algoritmici per gonfiare artificialmente il prezzo o ridurre l'offerta" di unità in affitto.

Anche San Francisco presto vieterà i software algoritmici di "suggerimento dei prezzi" per i proprietari di immobili, sostenendo che queste piattaforme hanno reso la vita troppo costosa per gli affittuari in cerca di una casa. Per la California, attribuire il suo alto costo della vita al software per i proprietari e non alla sua montagna di regole che limitano lo sviluppo immobiliare sembra un momento di "non prestare attenzione a quell'uomo dietro le quinte". 

Gli algoritmi sono da biasimare per gli affitti più alti? Le prove sono scarse.

Secondo i dati più recenti della National Association of Realtors, l'affitto medio degli Stati Uniti a luglio è diminuito anno su anno negli ultimi 12 mesi, in calo dal picco di inflazione del 9,1% di giugno 2022. Ciò è probabilmente dovuto al raffreddamento dell'inflazione e alla ripresa dell'edilizia abitativa con l'attenuarsi della pandemia.

Da allora, gli affitti sono diminuiti nella maggior parte delle aree metropolitane del sud e dell'ovest, come Phoenix, Austin, Texas e Nashville, Tennessee, e sostenuti dalla crescente offerta e dalla più rapida costruzione di immobili in affitto. Nel complesso, il numero di unità abitative di proprietà privata in costruzione si sta attestando su livelli mai visti dagli anni '70, il che ha contribuito a ridurre i costi di affitto nella maggior parte delle parti del paese.

Sebbene sia appropriato sostenere che i costi di affitto siano più elevati per le famiglie americane, è ben diverso credere che gli algoritmi siano i principali colpevoli e che suddividerli avrebbe delle conseguenze.

Domanda e offerta restano un concetto semplice ed efficace come sempre. Dobbiamo costruire più unità abitative e soddisfare la domanda.

Un rapporto di quest'anno del Joint Center for Housing Studies di Harvard ha scoperto che le politiche di zonizzazione esclusiva e la costruzione lenta hanno contribuito in modo significativo alla stima di 1 milione di nuove abitazioni di cui abbiamo bisogno per invertire la carenza di alloggi. È un risultato che avremmo potuto facilmente prevedere.

Quando il prezzo dei materiali edilizi e abitativi è salito alle stelle durante la pandemia e la successiva inflazione, l'edilizia è diventata più lenta e costosa. Quando le leggi restrittive sulla zonizzazione cittadina non hanno permesso agli sviluppatori di costruire unità abitative dense o proprietà ad uso misto, gli sviluppatori hanno investito i loro soldi altrove. Quando le revisioni ambientali e la burocrazia hanno condannato i progetti residenziali, i costruttori hanno smesso di costruire.

Molti governi statali e locali hanno ora adottato politiche innovative per accelerare la costruzione di più case e alleviare gli alti prezzi degli affitti, tagliando le normative e velocizzando i permessi di costruzione. Queste azioni concrete affrontano il problema, e quasi sempre avviene a livello statale o locale.

D'altro canto, i procuratori federali e i candidati alla presidenza vorrebbero usare i tribunali e la legge per dare la caccia agli strumenti software e dare la colpa ai proprietari, quando sanno benissimo che non abbasseranno l'affitto né faranno apparire più case.

Invece di usare il nostro sistema giudiziario per perseguire l'ennesima azienda tecnologica, i nostri funzionari farebbero bene a ridurre i costi per i consumatori consentendo ciò che sappiamo essere efficace per abbassare i costi degli alloggi: costruisci, tesoro, costruisci.

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