L'intelligenza artificiale potrebbe essere di gran moda nel mondo degli affari, ma per il governo federale gli algoritmi basati sull'intelligenza artificiale vengono considerati i principali responsabili dell'impennata dei costi degli alloggi in questo Paese.

Il mese scorso, il Dipartimento di Giustizia si è unito ai procuratori generali di California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Carolina del Nord, Oregon, Tennessee e Washington per citare in giudizio Pagina reale, accusando i servizi di dati immobiliari dell'azienda di software per l'aumento degli affitti in tutto il paese.

Secondo la denuncia, i prodotti analitici offerti da Pagina reale hanno consentito ai proprietari di immobili di coordinarsi e colludere illegalmente per aumentare artificialmente gli affitti, indebolendo la concorrenza nel mercato degli affitti a scapito dei consumatori in cerca di appartamenti. Il governo sostiene che queste pratiche violano lo Sherman Antitrust Act, vecchio di un secolo.

“Mentre gli americani lottano per permettersi un alloggio, Pagina reale "sta rendendo più facile per i proprietari coordinarsi per aumentare gli affitti", ha affermato il procuratore generale aggiunto Jonathan Kanter, uno dei principali attori nel tentativo di Washington di reprimere le aziende tecnologiche utilizzando le leggi antitrust e la Federal Trade Commission.

Il caso si basa su materiali di marketing dell'azienda, nonché su interviste con clienti che utilizzano la piattaforma per selezionare potenziali affittuari, generare raccomandazioni sui prezzi e facilitare la riscossione dei pagamenti. Il Dipartimento di Giustizia afferma che utilizzando dati non pubblici, i proprietari immobiliari che normalmente competono tra loro si comportano come cartelli per aumentare i prezzi degli affittuari, aiutati da Di RealPage software.

Per la prima volta da settimane, si potrebbe ricordare che Kamala Harris è vicepresidente degli Stati Uniti, dato che sembrava ben consapevole della causa in arrivo del DOJ durante la campagna elettorale. Correre contro quella che sembra una corporazione poco raccomandabile è una buona politica elettorale.

La Sig. ra Harris ha svelato parti delle sue proposte di politica abitativa, che mirano direttamente al software di gestione immobiliare. Non è una coincidenza. Aveva intenzione di sostenere una proposta di legge del Senato democratico per "proibire l'uso di sistemi algoritmici per gonfiare artificialmente il prezzo o ridurre l'offerta" di unità in affitto.

Anche San Francisco presto vieterà i software algoritmici di "suggerimento dei prezzi" per i proprietari di immobili, sostenendo che queste piattaforme hanno reso la vita troppo costosa per gli affittuari in cerca di una casa. Per la California, attribuire il suo alto costo della vita al software per i proprietari e non alla sua montagna di regole che limitano lo sviluppo immobiliare sembra un momento di "non prestare attenzione a quell'uomo dietro le quinte". 

Gli algoritmi sono da biasimare per gli affitti più alti? Le prove sono scarse.

Secondo i dati più recenti della National Association of Realtors, l'affitto medio degli Stati Uniti a luglio è diminuito anno su anno negli ultimi 12 mesi, in calo dal picco di inflazione del 9,1% di giugno 2022. Ciò è probabilmente dovuto al raffreddamento dell'inflazione e alla ripresa dell'edilizia abitativa con l'attenuarsi della pandemia.

Da allora, gli affitti sono diminuiti nella maggior parte delle aree metropolitane del sud e dell'ovest, come Phoenix, Austin, Texas e Nashville, Tennessee, e sostenuti dalla crescente offerta e dalla più rapida costruzione di immobili in affitto. Nel complesso, il numero di unità abitative di proprietà privata in costruzione si sta attestando su livelli mai visti dagli anni '70, il che ha contribuito a ridurre i costi di affitto nella maggior parte delle parti del paese.

Sebbene sia appropriato sostenere che i costi di affitto siano più elevati per le famiglie americane, è ben diverso credere che gli algoritmi siano i principali colpevoli e che suddividerli avrebbe delle conseguenze.

Domanda e offerta restano un concetto semplice ed efficace come sempre. Dobbiamo costruire più unità abitative e soddisfare la domanda.

Un rapporto di quest'anno del Joint Center for Housing Studies di Harvard ha scoperto che le politiche di zonizzazione esclusiva e la costruzione lenta hanno contribuito in modo significativo alla stima di 1 milione di nuove abitazioni di cui abbiamo bisogno per invertire la carenza di alloggi. È un risultato che avremmo potuto facilmente prevedere.

Quando il prezzo dei materiali edilizi e abitativi è salito alle stelle durante la pandemia e la successiva inflazione, l'edilizia è diventata più lenta e costosa. Quando le leggi restrittive sulla zonizzazione cittadina non hanno permesso agli sviluppatori di costruire unità abitative dense o proprietà ad uso misto, gli sviluppatori hanno investito i loro soldi altrove. Quando le revisioni ambientali e la burocrazia hanno condannato i progetti residenziali, i costruttori hanno smesso di costruire.

Molti governi statali e locali hanno ora adottato politiche innovative per accelerare la costruzione di più case e alleviare gli alti prezzi degli affitti, tagliando le normative e velocizzando i permessi di costruzione. Queste azioni concrete affrontano il problema, e quasi sempre avviene a livello statale o locale.

D'altro canto, i procuratori federali e i candidati alla presidenza vorrebbero usare i tribunali e la legge per dare la caccia agli strumenti software e dare la colpa ai proprietari, quando sanno benissimo che non abbasseranno l'affitto né faranno apparire più case.

Invece di usare il nostro sistema giudiziario per perseguire l'ennesima azienda tecnologica, i nostri funzionari farebbero bene a ridurre i costi per i consumatori consentendo ciò che sappiamo essere efficace per abbassare i costi degli alloggi: costruisci, tesoro, costruisci.

Originariamente pubblicato qui

Con l'aumento dei costi degli alloggi in Canada, è facile dare la colpa all'immigrazione. Una scarsa offerta di alloggi significa che ci sono meno posti in cui vivere, e frenare i numeri dell'immigrazione sembra essere una soluzione popolare a questo problema tra i politici. Tuttavia, dare la colpa agli immigrati per un problema causato dai politici stessi non è la soluzione alle crescenti preoccupazioni abitative del paese, e potrebbe rivelarsi dannoso per l'economia in generale.

La Royal Bank of Canada ha ha dichiarato che "L'immigrazione in Canada ha rappresentato l'intera crescita della forza lavoro per oltre un decennio, ma non è ancora sufficiente a compensare in modo significativo l'impatto di una demografia che invecchia o a ridurre sostanzialmente le carenze strutturali nel mercato del lavoro". In altre parole, il Canada ha bisogno degli immigrati per mantenere a galla la sua economia.

Se il governo fosse realmente interessato a scoprire le cause della crisi immobiliare, farebbe bene a notare che le ragioni provengono dall'interno. Ogni livello di governo ha costantemente fallito nell'affrontare il deficit immobiliare rendendo sempre più difficile non solo per i canadesi acquistare case, ma anche costruire nuove abitazioni.

A livello municipale, le norme e i regolamenti di zonizzazione spesso impediscono che gli uffici commerciali abbandonati, ora vuoti a causa delle politiche di lavoro da casa, vengano convertiti in spazi residenziali. È stato il caso di Toronto, dove la richiesta di rizonizzazione di uno spazio richiede un minimo di nove mesi una volta presentata la documentazione, come è stato sottolineato da David Clement, responsabile del Consumer Choice Center, nel 2020.

Secondo Clement, i richiedenti che sperano di riclassificare le loro proprietà devono fornire prove come "una valutazione archeologica, uno studio sui servizi e le strutture, uno studio di impatto ambientale, una strategia energetica, una dichiarazione di impatto sul patrimonio, uno studio di impatto sul patrimonio naturale, la loro motivazione di pianificazione, il loro rapporto di consultazione pubblica e uno studio di impatto sui trasporti, oltre ai loro piani formali". Chi troverà degno di essere affrontato un processo del genere?

Da allora Toronto ha mosso nella giusta direzione eliminando le norme di zonizzazione di esclusione, che in precedenza limitavano quante e quali tipologie di case potevano essere costruite su un lotto. Ciò è significativo perché gran parte della carenza di alloggi è il risultato di norme eccessivamente onerose che non comportano più alloggi per i canadesi. Si può solo sperare che altre città seguano l'esempio, poiché città come Hamilton, Vancouver e Ottawa continuano a essere in cima alle classifiche per quanto riguarda l'inaccessibilità degli alloggi.

A livello federale, il governo continua a fornire soluzioni volte a distrarre i canadesi dal pasticcio che ha creato non facendo pressione sulle province affinché trovino modi per rendere più semplice la costruzione di alloggi. Il ministro dell'immigrazione Marc Miller annunciatoun tetto di due anni per le ammissioni degli studenti internazionali a gennaio. Ha anche annunciato sta limitando i permessi di lavoro post-laurea, che consentono agli studenti internazionali di acquisire esperienza lavorativa canadese dopo aver completato la loro istruzione, da coloro che frequentano college privati che seguono programmi di studio dei college pubblici. Questi studenti sono giovani, motivati e pronti a contribuire a costruire l'economia canadese. E tuttavia, vengono inquadrati come una delle ragioni della crisi immobiliare.

L'ultimo tentativo del governo federale di risolvere il suo pasticcio è il piano abitativo Esso rilasciato ad aprile. Il piano include la reintroduzione di un catalogo di progettazione di alloggi standardizzato simile a quello utilizzato in Canada negli anni '40, e l'investimento nella standardizzazione dei processi di costruzione per rendere la costruzione più efficiente.

Tuttavia, i costruttori non hanno bisogno di guardare al passato e farsi consigliare dai politici e dalla burocrazia lenta; hanno semplicemente bisogno della capacità di fare il loro lavoro con meno barriere come le leggi di zonizzazione e la burocrazia inutile. Se servono alloggi immediatamente, non c'è tempo per il governo federale di tenere consultazioni sulle barriere normative e sul National Building Code, come afferma il nuovo piano per l'edilizia abitativa: le case devono essere costruite ora.

Ironicamente, nonostante il governo continui a usare gli immigrati come fonte della crisi abitativa, nel suo ultimo piano abitativo ammette di dover dare priorità ai nuovi arrivati che hanno le competenze per costruire più case. È chiaro che senza immigrati, questa crisi abitativa non può essere risolta facilmente.

È importante riconoscere che anche gli immigrati sono preoccupati per la crisi degli alloggi. A luglio, uno studio di Angus Reid ha scoperto che quasi il 40 per cento degli immigrati ha preso in considerazione l'idea di trasferirsi come risultato della crisi immobiliare in Canada. Questa è una notizia terribile per il Canada perché, con una popolazione in calo, le speranze economiche del paese sono legate a un aumento dell'immigrazione economica nei prossimi anni. I canadesi dovrebbero unirsi e smettere di permettere ai politici di usare gli immigrati come capri espiatori per gli errori che i politici stessi hanno commesso nel mercato immobiliare.

Originariamente pubblicato qui