O Canadá ocupa o último lugar em unidades habitacionais por 1.000 pessoas no G7

Dizer que Ontário e o Canadá estão passando por uma crise imobiliária seria um eufemismo significativo. Durante meses, as manchetes mostraram que os preços das casas estão subindo em níveis recordes, o que está rapidamente expulsando uma geração de jovens canadenses que tentam comprar uma casa.¹

Quão ruim é a situação em Ontário? Muito ruim. o média o preço de venda de uma casa em janeiro quase quebrou a marca de $1 milhão, em $998.629, o que representa um aumento anual de 25,6%. Em Toronto, o preço médio das casas teve um aumento de 28% ano a ano, com a casa média sendo vendida por impressionantes $1,242 milhões.

E a crise não é sentida apenas em Toronto. Brampton, Mississauga, Hamilton, Londres e Ottawa tiveram os preços de suas casas inflados, ano a ano, em 41%, 30%, 35%, 31% e 15%, respectivamente. Esses preços recordes são em grande parte impulsionados pelo fato de Ontário ter um histórico terrível de construção de novas casas. O Canadá ocupa o último lugar em unidades habitacionais por 1.000 pessoas no G7 com 424, e Ontário (que tem apenas 398 unidades por 1.000 pessoas) é uma das principais causas do problema.

A província precisa bconstruir mais 650.000 unidades só para chegar à média canadense, que ainda estaria bem abaixo da França, que lidera o G7 com 540 unidades por 1.000 habitantes.²

O primeiro-ministro Trudeau fez campanha sobre a questão da resolução da crise imobiliária, mas muito do plano liberal faz pouco para impactar a questão da escassez crônica de oferta. O risco, é claro, é que os desafios de acessibilidade do país piorem em vez de melhorar.

Veja a proibição proposta pelo governo de licitações cegas, por exemplo. Em primeiro lugar, esta proposta não faz absolutamente nada para aumentar a oferta. E, além disso, enfrentou críticas de economistas da habitação. William Strange, professor de análise econômica da Universidade de Toronto, explica que a proibição de licitações cegas não reduziria os preços de forma significativa e que “não há evidências econômicas de que isso importaria”.³ O professor William Wheaton, do Centro para Imóveis do Instituto de Tecnologia de Massachusetts, chamou a proibição de licitações cegas de “duvidosa” porque as guerras de licitações são um sintoma de um mercado vendedor extremo e não a causa. E lembre-se de que o motivo pelo qual o mercado imobiliário do Canadá é tão inclinado a favor dos vendedores é que praticamente todas as cidades têm uma oferta insuficiente de moradias.

Duas propostas adicionais do governo federal podem tornar mais fácil para os canadenses economizar, mas da mesma forma não fazem nada para aumentar o estoque de moradias. O primeiro é o plano de Ottawa de criar uma nova Conta de Poupança Primeira Casa isenta de impostos, que combina os aspectos tributários de um TFSA e um RRSP, permitindo que os canadenses coloquem mais de $40.000 em sua conta, deduzam a poupança de sua renda e retirá-lo para comprar uma casa sem qualquer obrigação de reembolsá-lo. A segunda é dobrar o crédito para compradores de casas pela primeira vez de $5.000 para $10.000.

Embora ambas as políticas devam ajudar alguns canadenses a economizar mais para um pagamento inicial, eles correm o risco de serem prejudicados pelos problemas contínuos de abastecimento. Na melhor das hipóteses, essas políticas ajudarão aqueles com economias habitacionais já significativas a cruzar a linha de chegada.

Então, o que deve ser feito para resolver a escassez crônica de moradias em Ontário? Uma mudança política simples, mas profunda, seria acabar com o zoneamento unifamiliar. Trata-se de proibições de unidades habitacionais multifamiliares ou regras que estabeleçam requisitos de tamanho mínimo de lote, que acabam por limitar o número de unidades habitacionais disponíveis em uma cidade. A proibição do zoneamento unifamiliar daria aos proprietários mais liberdade para construir diferentes tipos de habitação e aumentar o estoque de moradias.

Mais de 70% de Toronto é zoned exclusivamente para residências unifamiliares, o que limita significativamente as opções de construção e, por sua vez, restringe a oferta de moradias. O impacto dessas regras de zoneamento não pode ser exagerado. Uma família em Toronto precisa de um relatório anual incoEu de $180.000 para comprar a casa mediana e $130.000 para comprar o condomínio mediano. O problema? A renda média de um casal em Toronto é de apenas $97.640.⁴

Embora o zoneamento seja, em última análise, uma questão municipal, o governo federal ainda pode desempenhar um papel. No mínimo, Ottawa deveria estar usando o púlpito agressivo para falar sobre como as regras restritivas de zoneamento são a causa raiz da crise imobiliária do Canadá. Mais ambiciosamente, porém, o governo federal poderia facilmente vincular o financiamento federal para moradias populares e infraestrutura pública às metas de densidade, com a reforma do zoneamento como o principal mecanismo para alcançá-la. Isso seria amplamente semelhante aos recentes acordos de cuidados infantis que envolvem a transferência de dólares federais em troca de um conjunto de produtos provinciais.

O ponto-chave aqui é que o governo federal deveria reformular seus esforços para enfrentar a crise imobiliária. Em vez de adotar políticas que não aumentem o estoque de moradias de forma alguma, Ottawa deveria mudar de rumo e fazer da reforma do zoneamento sua principal prioridade habitacional. Isso é o que acabará por resolver os problemas habitacionais de Ontário.

Publicado originalmente aqui