Ontário busca reformar as regras de zoneamento que retardam a construção e aumentam os custos
Na semana passada, o governo de Ontário de Doug Ford introduzido legislação que procurará aumentar rapidamente a construção de casas na província, principalmente eliminando o zoneamento de exclusão. O projeto de lei da Premier Ford permitirá que até três unidades sejam construídas em um único lote residencial sem quaisquer emendas ao estatuto ou permissões municipais. Isso permite a construção de apartamentos de subsolo, suítes jardim, duplex e triplex em um único lote residencial. Além de permitir que essas unidades sejam construídas, a legislação também isenta essas unidades de taxas de desenvolvimento e de dedicação de parques, que aumentam significativamente o custo da construção e acabam sendo repassados aos compradores. Em uma cidade como Toronto, isso pode ser um divisor de águas para acalmar a crise habitacional.
Mais de 70% de Toronto é zoneada exclusivamente para residências unifamiliares, uma restrição que limita significativamente as opções de construção, o que, por sua vez, restringe a oferta de moradias. O impacto dessas regras de zoneamento não pode ser exagerado. Uma família em Toronto precisa de uma renda anual de $280.000 para comprar uma casa isolada, $214.000 para uma casa anexa, $167.000 para um condomínio e $148.000 para um condomínio. Mas a renda média de um casal em Toronto é apenas $97.700.
Por que a reforma do zoneamento é necessária é simples: limites artificiais sobre o que pode ser construído mantêm o estoque de moradias baixo, o que, por sua vez, impede a oferta de acompanhar a demanda, pressionando para cima os preços e aluguéis das casas. Por causa dessas regras de zoneamento, Ontário tem um histórico terrível de construção de novas casas. Entre os países do G7, o Canadá ocupa o último lugar em unidades habitacionais ajustadas à população por 1.000 pessoas, com 424. Ontário, que tem apenas 398 unidades por 1.000 pessoas, é uma das principais causas da problema.
O aumento do estoque habitacional pressionaria para baixo os preços e promoveria o crescimento econômico. Pesquisas sobre as regras de zoneamento nos EUA mostrou que, ao congelar os trabalhadores de áreas de alto aluguel como Nova York e San Jose, onde sua produtividade seria maior, as regras de zoneamento locais reduziram o crescimento econômico dos EUA em 36% entre 1964 e 2009. não há razão para supor que leis de zoneamento igualmente excludentes não estejam tendo o mesmo impacto negativo em Ontário e em todo o Canadá.
Os benefícios da reforma do zoneamento não são apenas teóricos. A reforma tornou a habitação mais acessível tanto nos Estados Unidos quanto no Japão. Minneapolis, que aboliu o zoneamento de exclusão antes da pandemia, agora parece estar contrariando a tendência de aumento dos preços de aluguel nos EUA. Os aluguéis para unidades de um e dois quartos são, na verdade, mais baixo em 2022 do que em 2019. Presumivelmente, parte disso pode ser atribuída a facilitar a construção para aumentar a densidade.
Antes de o pandemia O Japão estava construindo quase um milhão de novas casas por ano por causa de sua abordagem relaxada ao zoneamento. Essa abordagem é em grande parte porque os preços médios das residências no Japão permaneceram relativamente estáveis por quase uma década. Permitir que a oferta acompanhe a demanda é a pedra angular do sucesso do Japão na criação de um mercado imobiliário estável, onde a propriedade da casa própria é viável e os preços dos aluguéis são estáveis. Do lado do aluguel, de 2008 a 2018, o aluguel médio de um apartamento de dois quartos em Tóquio ficou em torno de $1.000 (EUA) por mês. Um apartamento de dois quartos em Toronto agora custa mais que o dobro do preço de uma unidade equivalente em Tóquio.
Agora, para alguns, a ideia de apartamentos menores no estilo de Tóquio não parece atraente. Mas o ponto aqui é que com limitado envolvimento do governo na construção de novas casas o mercado é capaz de ajustar e construir de uma forma que atenda melhor a demanda habitacional. E para realmente demonstrar o poder da oferta: os preços dos aluguéis no Japão ficaram estáveis sem o uso do controle de aluguéis, uma política frequentemente apresentada como um meio de conter o aumento dos aluguéis.
Para aqueles que gostam dos subúrbios e querem que continuem assim, esse projeto pode funcionar para aumentar a densidade em áreas de alta demanda como Toronto, enquanto alivia a pressão habitacional nas áreas vizinhas. A abertura de 70% de Toronto ao aumento da densidade ajudará a conter a tendência de expansão suburbana, pois as pessoas que preferem viver nessas áreas de alta demanda acharão mais fácil fazê-lo.
Este novo projeto de lei leva a sério a questão do déficit habitacional crônico, dizendo “Sim, no meu quintal”. Bem-vindo à Equipe YIMBY, Premier Ford.
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