Ajudaria as cidades a evitar um desastre imobiliário comercial pós-COVID, além de abordar a crise imobiliária pré-COVID
A devastação econômica do COVID-19 fez com que a crise financeira de 2008 parecesse um soluço. Juntamente com as companhias aéreas e o entretenimento ao vivo, o setor imobiliário comercial pode acabar sendo um dos setores mais atingidos. As empresas das quais dependemos nos bons tempos, grandes e pequenas, estão enfrentando a execução duma hipoteca e a falência. Locais de varejo, restaurantes e escritórios comerciais ficarão vagos e não há garantia de que a demanda voltará para preencher o vazio.
Parte de nossa nova realidade é que milhões de canadenses viram a viabilidade de trabalhar em casa, ou pelo menos trabalhar no escritório em um nível significativamente reduzido. A gigante do comércio eletrônico Shopify anunciou no mês passado que se tornaria um local de trabalho remoto por padrão, com o CEO Tobi Lutke chegando ao ponto de dizer que “o foco no escritório acabou”. Enquanto a produtividade puder ser mantida, é provável que outras entidades corporativas sigam o exemplo da Shopify e renunciem à dispendiosa sobrecarga de escritórios no centro da cidade. Isso significa um aumento potencialmente significativo nas vagas de escritórios, especialmente em lugares como Toronto, Vancouver e Montreal.
Se a demanda diminuir, as empresas que possuem torres de escritórios nas principais cidades canadenses ficarão com espaços vazios e custos hemorrágicos. O que fazer? O deszoneamento ou rezoneamento desses espaços seria uma forma de dinamizar o mercado imobiliário em geral.
No momento, é muito difícil e demorado navegar pelas restrições de zoneamento que impedem as empresas de converter espaços comerciais em unidades residenciais. Toronto, por exemplo, tem milhares de páginas de regras e regulamentos de zoneamento que limitam como o espaço pode ser usado. A solicitação de rezoneamento de um espaço é onerosa e leva um mínimo de nove meses para ser concluído e revisado. A fim de aplicar para que a cidade rezonee uma propriedade de comercial para residencial, o requerente geralmente precisa fornecer: uma avaliação arqueológica, um estudo de serviços e instalações, um estudo de impacto ambiental, uma estratégia energética, uma declaração de impacto patrimonial, um estudo de impacto patrimonial natural, suas lógica de planejamento, seu relatório de consulta pública e um estudo de impacto de transporte - além de seus próprios planos formais. Desfazer o zoneamento ou rezonear faixas de espaço comercial sem exigir esse rigamarole regulatório pode ser uma maneira de os governos locais ajudarem a indústria a sobreviver ao pior da crise econômica.
Relaxar o zoneamento para a maioria desses espaços imobiliários comerciais também aliviaria as pressões do lado da oferta do mercado imobiliário. Em cidades como Vancouver e Toronto, a oferta de moradias raramente acompanha a demanda, e é por isso que as taxas de vacância residencial nessas grandes cidades geralmente são iguais ou inferiores a um por cento. Em Toronto, o Toronto Real Estate Board mostrou como a demanda geralmente superou a oferta ao rastrear os preços médios das residências. O média o preço de uma casa em Toronto triplicou desde 2005. A incapacidade de Toronto de construir um novo estoque de moradias prejudica mais os locatários a cada dia que passa. Em janeiro, foi previsão que os aluguéis em Toronto aumentariam 7% em 2020, bem acima da taxa de inflação - embora, é claro, agora todas as apostas estejam canceladas.
Em vez de insistir para que os imóveis comerciais permaneçam vazios, o rezoneamento poderia: fornecer flexibilidade em termos de ocupação, aumentar o estoque de moradias para melhor atender à demanda e, eventualmente, pressionar os preços das casas e dos aluguéis em toda a cidade - sem mencionar a redução do impacto econômico aos donos desse espaço.
O que torna esta solução ainda mais atraente é que seria difícil opor-se ao deszoneamento e ao rezoneamento de edifícios existentes. Novos desenvolvimentos em grandes cidades como Toronto passam por meses, senão anos, de revisão e consulta à comunidade. A cada esquina, ativistas do NIMBY (não-no-meu-quintal) bloqueiam empreendimentos habitacionais por razões duvidosas como altura, sombra ou pegada de um edifício.
No bairro de Long Branch, em Toronto, os ativistas do NIMBY pressionaram para impedir a divisão de um lote residencial porque “ameaçam seu caráter comunitário e árvores.” Na cobiçada área de Yonge e Lawrence, a criação de oito unidades geminadas foi oposição porque ameaçava o caráter da comunidade por ter 16 centímetros “altura demais” e 13 centímetros “larga demais”, de acordo com o estatuto de zoneamento. Obstrucionismo é tão ruim em Vancouver que a única forma de construir em grande escala (na casa dos milhares de unidades) é em terras indígenas, fora do alcance da prefeitura, que é facilmente capturada pelos NIMBYs.
Felizmente para os realistas da habitação, ou seja, aqueles que entendem que as principais cidades canadenses precisam aumentar a oferta, o rezoneamento dos edifícios existentes é amplamente imune a esses bloqueios de estradas. Os edifícios já construídos não são uma nova imposição. Tudo o que temos a fazer é deixar as pessoas se mudarem para eles.
Dar uma olhada séria no rezoneamento e no dezoneamento ajudaria as cidades a evitar um desastre imobiliário comercial pós-COVID, além de abordar a crise imobiliária pré-COVID. Este é um cenário em que todos saem ganhando – se apenas os conselhos municipais tiverem a coragem e a imaginação para fazer isso acontecer.
O Consumer Choice Center é o grupo de defesa do consumidor que apoia a liberdade de estilo de vida, inovação, privacidade, ciência e escolha do consumidor. As principais áreas políticas em que nos concentramos são digital, mobilidade, estilo de vida e bens de consumo e saúde e ciência.
O CCC representa consumidores em mais de 100 países em todo o mundo. Monitoramos de perto as tendências regulatórias em Ottawa, Washington, Bruxelas, Genebra e outros pontos críticos de regulamentação e informamos e ativamos os consumidores para lutar pela #ConsumerChoice. Saiba mais em consumerchoicecenter.org
