L'aumento del parco immobiliare esercita una pressione al ribasso sui prezzi e favorisce la crescita economica
Sia a livello federale che provinciale, i canadesi ei loro legislatori spesso guardano dall'alto in basso la politica e la politica americana, e talvolta con buone ragioni: vengono in mente il controllo delle armi e il dibattito sull'aborto. Ma quando si tratta di affrontare la crisi degli alloggi, i politici canadesi potrebbero imparare una o due cose da ciò che sta accadendo a sud del confine.
All'inizio di questo mese il presidente Joe Biden ha annunciato che il governo federale cercherà di affrontare la causa principale della crisi abitativa, che ritiene essere la suddivisione in zone di esclusione: regole locali che vietano la costruzione di alloggi plurifamiliari e favoriscono invece le unità unifamiliari . In una Casa Bianca dichiarazione, l'amministrazione ha affermato che "l'uso esclusivo del suolo e le politiche di zonizzazione limitano l'uso del suolo, gonfiano artificialmente i prezzi, perpetuano modelli storici di segregazione, mantengono i lavoratori nelle regioni a bassa produttività e limitano la crescita economica".
Tutto ciò è vero. L'aumento del parco immobiliare esercita una pressione al ribasso sui prezzi e favorisce la crescita economica. Ricerca sulle regole di zonizzazione negli Stati Uniti ha dimostrato che, bloccando i lavoratori fuori dalle aree ad alto reddito come New York e San Jose, dove la loro produttività sarebbe più alta, le regole di zonizzazione locali abbassato La crescita economica degli Stati Uniti è stata del 36% tra il 1964 e il 2009. Non c'è motivo di presumere che leggi di zonizzazione di esclusione simili non abbiano lo stesso impatto negativo in Canada. Toronto, ad esempio, ha quasi il 70 per cento del suo territorio destinato esclusivamente a case unifamiliari, rendendo illegale costruire qualsiasi cosa con una maggiore densità.
Elevare la conversazione e prendere di mira la riforma della zonizzazione sono cose che Justin Trudeau e Chrystia Freeland avrebbero potuto fare nel loro ultimo budget. In questo momento, solo due candidati alla leadership conservatrice stanno parlando di suddivisione in zone durante la campagna elettorale, Scott Aitchison e Pierre Poilievre.
Ma le lezioni sulla riforma urbanistica non sono utili solo a livello federale. Gli Stati Uniti offrono numerosi esempi di legislatori statali e municipali che hanno attuato drammatiche riforme urbanistiche. In Oregon, ad esempio, qualsiasi terreno precedentemente destinato esclusivamente a case unifamiliari può ora, di diritto, costruire un duplex su quel sito o anche un'abitazione di quattro unità se si trova in un comune più grande di 25.000 persone.
Lo stesso vale per Minneapolis, che ha abolito la suddivisione in zone di esclusione prima della pandemia. La città ora sembra essere in controtendenza rispetto alla tendenza all'aumento dei prezzi degli affitti. Gli affitti per le unità con una o due camere da letto sono in realtà minore nel 2022 rispetto al 2019. Alcuni di questi presumibilmente possono essere attribuiti ad aver reso più facile la costruzione per una maggiore densità.
Infine, la cittadina di Auburn, nel Maine, Spettacoli come i consiglieri locali possono abbracciare "YIMBYism" (che sta per "Sì, nel mio cortile", invece di "Non nel mio cortile") per aumentare l'accessibilità. Il sindaco di Auburn, Jason Levesque, originariamente eletto nel 2017, ha corso su una piattaforma a favore dello sviluppo che ha dato agli elettori nella sua città di 24.000 tre opzioni: aumentare drasticamente le tasse, tagliare i servizi pubblici o portare nuovi residenti. Avendo scelto la crescita, Auburn prevede di aumentare il proprio parco immobiliare di oltre il 25%, sventrando le regole di zonizzazione e assumendo una visione "tutto quanto sopra" sui tipi di alloggi.
Quel tipo di ambizione audace è esattamente ciò di cui c'è bisogno nelle principali città del Canada e nelle comunità che le circondano se vogliamo affrontare piuttosto che parlare solo della crisi dell'accessibilità economica. A livello nazionale, affitti medi rosa nove per cento in aprile rispetto a un anno prima. A Toronto e Vancouver, probabilmente le due città canadesi che più necessitano di una maggiore densità, gli affitti sono aumentati rispettivamente del 23 e del 27%. Dal lato degli acquisti, il benchmark nazionale MLS prezzo per una casa è stato di $882.000 ad aprile, un aumento del 27% su base annua nonostante gli aumenti dei tassi di interesse abbiano iniziato a smorzare la domanda.
Gran parte della cultura politica canadese è inquadrata in opposizione a ciò che esiste negli Stati Uniti, ma sulla riforma della zonizzazione, dovremmo guardare a sud e imparare. È tempo di costruire, ma la zonizzazione esclusiva è d'intralcio.
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