Il piano abitativo di Ottawa non è abbastanza audace da affrontare il problema della cronica carenza di offerta

Chrystia Freeland ha acquistato un paio di scarpe nuove di zecca la scorsa settimana, come è tradizione per il ministro delle finanze quando il governo introduce un budget, e i canadesi si chiedono che tipo di tracce Freeland lascerà l '"accordo" liberale-NDP nel loro giorno per -vita quotidiana. IL 304 pagine documento ha molto da disimballare e molte modifiche alle politiche che avranno un impatto sui consumatori.

Sul lato positivo, il governo federale ha abrogato l'accisa sulla birra analcolica. Sì, hai letto bene, ecco era una tassa sul peccato sulla birra analcolica. Questa è una grande vittoria per i consumatori attenti alla salute e per coloro che sostengono i principi della riduzione del danno. La birra analcolica non comporta gli stessi rischi della birra tradizionale, quindi è sempre stato assurdo che il governo tassasse questi prodotti.

Sfortunatamente, però, l'approccio intelligente del governo federale alla riduzione del danno e alla politica fiscale basata sul rischio ha subito una rapida inversione di tendenza sul tema dello svapo. Il governo federale implementerà una nuova tassa sullo svapo a $1 per 2 ml per contenitori di liquidi da svapo inferiori a 10 ml; $5 per contenitori superiori a 10 ml; e $1 per ogni 10 mL aggiuntivi. Questo è incredibilmente problematico dal punto di vista della riduzione del danno perché i prodotti per lo svapo sono uno strumento utile per i fumatori che cercano di smettere e il 95% meno dannoso rispetto alle sigarette secondo Public Health England. Aumentare le tasse sui liquidi da svapare rende questi prodotti a rischio ridotto più costosi e quindi meno attraenti per i fumatori che cercano di smettere. Più difficile rendiamo ai fumatori l'accesso ai prodotti di svapo, più è probabile che continuino a fumare e nessuno vince in quello scenario.

Per quanto riguarda l'accessibilità economica degli alloggi, che è la questione più urgente per i millennial canadesi, i liberali sono in ritardo di un giorno e mancano un dollaro. Sfortunatamente per i millennial esclusi dal mercato immobiliare, come me, il piano immobiliare del governo non è abbastanza audace da affrontare efficacemente il problema della cronica carenza di offerta.

Hanno proposto di vietare le offerte alla cieca, cosa che è già stata mostrato di non avere alcun impatto sui prezzi e non fa nulla per aumentare l'offerta. Il loro divieto agli acquirenti stranieri è un'altra politica che sta tentando di armeggiare con la domanda, senza affrontare l'offerta. E mentre alcune delle risposte di Ottawa consentiranno ai consumatori di risparmiare di più, come il conto di risparmio per la prima casa esentasse, anche queste modifiche alla politica fiscale non fanno nulla per aumentare l'offerta di alloggi.

L'unica politica dal lato dell'offerta che il governo federale ha annunciato è il suo stanziamento per le comunità che crescono a un ritmo più rapido della media storica. La stima del governo stesso prevede che ciò potrebbe portare a 100.000 nuove case entro il 2025, ma il problema è che solo l'Ontario ha bisogno altro 650.000 nuove case solo per raggiungere la media nazionale, il che non sarebbe molto da festeggiare considerando che il Canada è all'ultimo posto nel G7 per unità abitative ogni 1.000 persone.

E mentre un aumento dei tassi contribuirà sicuramente a smorzare l'inflazione dei prezzi delle case senza precedenti, la vera soluzione politica qui è la riforma della zonizzazione. Il governo federale avrebbe potuto legare abbastanza facilmente i finanziamenti federali per alloggi a prezzi accessibili e infrastrutture pubbliche agli obiettivi di densità, con la riforma della zonizzazione come meccanismo centrale per raggiungerlo. Ciò sarebbe sostanzialmente simile ai recenti accordi per l'assistenza all'infanzia che comportano il trasferimento di dollari federali in cambio di una serie di risultati provinciali. Per quanto riguarda gli alloggi, sembra che i consumatori millennial rimarranno in attesa - almeno fino al 2025, quando scadrà l'accordo Liberal-NDP - per un cambiamento politico significativo.

Originariamente pubblicato qui

Tanya si unisce a David Clement, North American Affairs Manager per il Consumer Choice Center, ed Elliot Hughes, Senior Advisor di Summa Strategies, per esaminare il nuovo accordo tra i liberali e l'NDP e cosa ne sarà di questa nuova alleanza.

Il Canada è all'ultimo posto per unità abitative per 1.000 persone nel G7

Dire che l'Ontario e il Canada sono in una crisi abitativa sarebbe un eufemismo significativo. I titoli dei giornali per mesi hanno mostrato che i prezzi delle case stanno aumentando a livelli record, il che sta rapidamente eliminando una generazione di giovani canadesi che cercano di acquistare una casa.¹

Quanto è grave la situazione in Ontario? Davvero pessimo. IL media il prezzo di vendita di una casa a gennaio ha quasi superato la soglia di $1 milione, a $998.629, che rappresenta un aumento annuo del 25,6%. A Toronto, il prezzo medio di una casa ha registrato un aumento del 28% su base annua, con una vendita mediana di case per l'incredibile cifra di $1.242 milioni.

E la crisi non si fa sentire solo a Toronto. Brampton, Mississauga, Hamilton, Londra e Ottawa hanno visto i loro prezzi delle case gonfiarsi, anno su anno, rispettivamente del 41%, 30%, 35%, 31% e 15%. Questi prezzi record sono in gran parte dovuti al fatto che l'Ontario ha un record terribile per la costruzione di nuove case. Il Canada è all'ultimo posto in termini di unità abitative per 1.000 persone nel G7 con 424, e l'Ontario (che ha solo 398 unità abitative per 1.000 persone) è una delle principali cause del problema.

La provincia ne ha bisogno Bcostruire altre 650.000 unità solo per arrivare alla media canadese, che sarebbe comunque ben al di sotto della Francia, che guida il G7 con 540 unità ogni 1.000 abitanti.²

Il primo ministro Trudeau ha condotto una campagna sulla questione della risoluzione della crisi abitativa, ma gran parte del piano liberale fa ben poco per incidere sulla questione della cronica carenza di offerta. Il rischio, naturalmente, è che le difficoltà di accessibilità del paese peggiorino anziché migliorare.

Prendiamo ad esempio il divieto proposto dal governo di fare offerte alla cieca. Prima di tutto, questa proposta non fa assolutamente nulla per aumentare l'offerta. E oltre a ciò, ha affrontato le critiche degli economisti immobiliari. William Strange, professore di analisi economica presso l'Università di Toronto, spiega che un divieto di offerte alla cieca non ridurrebbe i prezzi in misura significativa e che "non ci sono prove economiche che avrebbe importanza".³ Il professor William Wheaton del Center for Real Estate del Massachusetts Institute of Technology ha definito il divieto di offerte alla cieca "dubbioso" perché le guerre di offerte sono un sintomo di un mercato di venditori estremi e non la causa. E ricorda che il motivo per cui il mercato immobiliare canadese è così inclinato a favore dei venditori è che praticamente ogni città ha un'offerta insufficiente di alloggi.

Due ulteriori proposte del governo federale potrebbero rendere più facile il risparmio per i canadesi, ma allo stesso modo non fanno nulla per aumentare il patrimonio abitativo. Il primo è il piano di Ottawa per creare un nuovo First Home Savings Account esentasse, che combini gli aspetti fiscali di un TFSA e di un RRSP, consentendo ai canadesi di versare fino a $40.000 sul proprio conto, detrarre i risparmi dal proprio reddito e ritirarlo per acquistare una casa senza alcun obbligo di restituzione. Il secondo è raddoppiare il credito per gli acquirenti di case per la prima volta da $5.000 a $10.000.

Mentre entrambe le politiche dovrebbero aiutare alcuni canadesi a risparmiare di più per un acconto, rischiano di essere minate dai continui problemi di fornitura. Nella migliore delle ipotesi, queste politiche aiuteranno coloro che hanno risparmi abitativi già significativi a tagliare il traguardo.

Quindi cosa si dovrebbe fare per affrontare la cronica carenza di alloggi in Ontario? Un cambiamento politico semplice ma profondo sarebbe quello di porre fine alla zonizzazione unifamiliare. Si tratta di divieti sulle unità abitative plurifamiliari o regole che fissano requisiti minimi di lotti, che alla fine finiscono per limitare il numero di unità abitative disponibili in una città. Un divieto di zonizzazione unifamiliare darebbe ai proprietari di immobili più libertà di costruire diversi tipi di alloggi e di aumentare il parco immobiliare.

Più del 70 percento di Toronto lo è zoned esclusivamente per le case unifamiliari, il che limita notevolmente le opzioni edilizie e, a sua volta, limita l'offerta abitativa. L'impatto di queste regole di zonizzazione non può essere sopravvalutato. Una famiglia a Toronto ha bisogno di un annuale incoMe di $180.000 per acquistare la casa mediana e $130.000 per acquistare il condominio mediano. Il problema? Il reddito medio per una coppia a Toronto è di soli $97.640.⁴

Sebbene la suddivisione in zone sia in definitiva una questione municipale, il governo federale può ancora svolgere un ruolo. Come minimo, Ottawa dovrebbe usare il pulpito prepotente per parlare di come le regole di zonizzazione restrittive siano la causa principale della crisi abitativa del Canada. In modo più ambizioso, tuttavia, il governo federale potrebbe facilmente legare i finanziamenti federali per alloggi a prezzi accessibili e infrastrutture pubbliche agli obiettivi di densità, con la riforma della zonizzazione come meccanismo centrale per raggiungerlo. Ciò sarebbe sostanzialmente simile ai recenti accordi di assistenza all'infanzia che comportano il trasferimento di dollari federali in cambio di una serie di risultati provinciali.

Il punto chiave qui è che il governo federale dovrebbe riconcettualizzare i suoi sforzi per affrontare la crisi degli alloggi. Piuttosto che attuare politiche che non aumenteranno in alcun modo il patrimonio abitativo, Ottawa dovrebbe cambiare rotta e fare della riforma urbanistica la sua principale priorità abitativa. Questo è ciò che alla fine curerà i problemi abitativi dell'Ontario.

Originariamente pubblicato qui