L'Ontario cherche à réformer les règles de zonage qui ralentissent la construction et augmentent les coûts

La semaine dernière, le gouvernement ontarien de Doug Ford introduit une législation qui cherchera à augmenter rapidement la construction résidentielle dans la province, principalement en supprimant le zonage d'exclusion. Le projet de loi du premier ministre Ford permettra la construction d'un maximum de trois unités sur un même lot résidentiel sans modification des règlements ni autorisation municipale. Cela permet la construction d'appartements en sous-sol, de pavillons-jardins, de duplex et de triplex sur un seul terrain résidentiel. En plus de permettre la construction de ces unités, la législation exonère également ces unités des redevances d'aménagement et des redevances d'affectation des parcs, qui augmentent considérablement le coût de la construction et sont finalement répercutées sur acheteurs. Dans une ville comme Toronto, cela pourrait changer la donne pour calmer la crise du logement.

Plus de 70 % de Toronto est zoné exclusivement pour les maisons unifamiliales, une restriction qui limite considérablement les options de construction, ce qui à son tour limite l'offre de logements. L'impact de ces règles de zonage ne peut être surestimé. Une famille dans Toronto a besoin d'un revenu annuel de $280 000 pour acheter une maison individuelle, $214 000 pour une maison mitoyenne, $167 000 pour une maison en rangée et $148 000 pour un condo. Mais le revenu médian d'un couple en Toronto est seulement $97,700.

La raison pour laquelle une réforme du zonage est nécessaire est simple : des limites artificielles à ce qui peut être construit maintiennent le parc de logements à un niveau bas, ce qui empêche l'offre de suivre le rythme de la demande, exerçant ainsi une pression à la hausse sur les prix des logements et les loyers. En raison de ces règles de zonage, l'Ontario a un terrible bilan en matière de construction de nouvelles maisons. Parmi les pays du G7, le Canada se classe au dernier rang pour le nombre d'unités de logement ajustées en fonction de la population pour 1 000 personnes avec 424. L'Ontario, qui ne compte que 398 unités pour 1 000 personnes, est une cause majeure de la problème.

L'augmentation du parc de logements exercerait une pression à la baisse sur les prix et favoriserait la croissance économique. Rechercher sur les règles de zonage aux États-Unis a montré qu'en excluant les travailleurs des zones à loyer élevé comme New York et San Jose où leur productivité serait plus élevée, les règles de zonage locales ont réduit la croissance économique américaine de 36 % entre 1964 et 2009. Il n'y a aucune raison de supposer que des lois de zonage d'exclusion similaires n'ont pas le même impact négatif en Ontario et dans tout le Canada.

Les avantages de la réforme du zonage ne sont pas seulement théoriques. La réforme a rendu le logement plus abordable aux États-Unis et au Japon. Minneapolis, qui a aboli le zonage d'exclusion avant la pandémie, semble désormais aller à contre-courant de la tendance à la hausse des prix de location aux États-Unis. Les loyers des unités d'une et de deux chambres sont en fait plus bas en 2022 qu'ils ne l'étaient en 2019. Une partie de cela peut probablement être attribuée au fait d'avoir facilité la construction pour une densité accrue.

Avant le pandémie Le Japon construisait près d'un million de nouvelles maisons par an en raison de son approche détendue du zonage. Cette approche explique en grande partie pourquoi les prix moyens des maisons au Japon sont restés relativement stables pendant près d'une décennie. Permettre à l'offre de suivre la demande est la clé de voûte du succès du Japon dans la création d'un marché du logement stable, où l'accession à la propriété est possible et les prix de location sont stables. Du côté de la location, de 2008 à 2018, le loyer d'un appartement moyen de deux chambres à Tokyo a oscillé autour de $1 000 (US) par mois. Un appartement de deux chambres à Toronto coûte maintenant plus du double du prix d'un logement équivalent à Tokyo.

Maintenant, pour certains, l'idée de petits appartements de style tokyoïte ne semble pas attrayante. Mais le point ici est qu'avec limité l'implication du gouvernement dans la construction de logements neufs, le marché est en mesure de s'adapter et de construire de manière à mieux répondre à la demande de logements. Et pour vraiment démontrer la puissance de l'offre : les prix de location au Japon étaient stables sans l'utilisation du contrôle des loyers, une politique souvent présentée comme un moyen de freiner la hausse des loyers.

Pour ceux qui aiment les banlieues et veulent qu'elles le restent, ce projet de loi pourrait contribuer à augmenter la densité dans les zones à forte demande comme Toronto, tout en atténuant la pression du logement dans les zones environnantes. L'ouverture de 70 % de Toronto à une densité accrue contribuera à freiner la tendance à l'étalement des banlieues, car les personnes qui préfèrent vivre dans ces zones à forte demande auront plus de facilité à le faire.

Ce nouveau projet de loi prend au sérieux le problème de la pénurie chronique de logements en disant « Oui, dans mon jardin ». Bienvenue à l'équipe YIMBY, premier ministre Ford.

Publié à l'origine ici