Dans un revirement choquant, la ville de Toronto a essentiellement a mis fin au zonage d'exclusion dans toute la ville. Le zonage d'exclusion est le règlement de zonage qui limite le nombre de maisons pouvant être construites sur un seul terrain, à l'exclusion de toutes les formes de logement autres que les maisons unifamiliales. Avant le vote de 18 contre 7 du conseil municipal de Toronto, plus de 70 % de la ville était exclusivement réservée aux maisons unifamiliales. Désormais, les duplex, triplex et quadruplex sont permis dans tous les quartiers résidentiels.

Ces règles de zonage d'exclusion limitent artificiellement le parc de logements, ce qui limite l'offre, et garantit pratiquement que l'offre ne suivra jamais le rythme de la demande. La conséquence du zonage d'exclusion est tout à fait prévisible : lorsque l'offre ne peut pas suivre le rythme de la demande, les prix des maisons augmentent et les loyers augmentent.

Il s'agit d'un grand pas dans la bonne direction pour résoudre la crise de l'abordabilité du logement en Ontario, mais ce progrès ne devrait pas s'arrêter dans les limites de la ville de Toronto. Comme le savent tous ceux qui cherchent à acheter ou à louer actuellement, la crise du logement ne se limite pas à Toronto, les prix augmentant considérablement dans la région du Grand Hamilton. En fait, en 2021, Hamilton était l'un des cinq premiers les moins abordable villes d'Amérique du Nord. En fait, Hamilton était seulement plus abordable que Toronto et Vancouver, et nettement plus cher que les principaux marchés nord-américains comme Los Angeles, Las Vegas et Tampa Bay.

Nous savons que la fin du zonage d'exclusion contribue à calmer la vague de hausse des prix, car nous l'avons vu fonctionner dans d'autres villes. Minneapolis, qui a aboli le zonage d'exclusion avant la pandémie, en est un parfait exemple. La ville semble désormais aller à contre-courant de la tendance à la hausse des loyers. Les loyers des unités d'une et de deux chambres sont en fait plus bas en 2022 qu'ils ne l'étaient en 2019. Une partie de cela peut probablement être attribuée au fait d'avoir facilité la construction pour une densité accrue.

Mais mettre fin au zonage d'exclusion n'est pas seulement la bonne politique pour faire face à la crise du logement. C'est aussi la bonne politique pour renforcer la croissance économique et protéger l'environnement.

Des recherches sur les règles de zonage aux États-Unis ont montré qu'en excluant les travailleurs des zones à loyer élevé comme New York et San Jose où leur productivité serait plus élevée, les règles de zonage locales abaissé Croissance économique américaine de 36 % entre 1964 et 2009. C'est un retard important sur l'économie, et sans aucun doute la même tendance se vérifie dans les villes canadiennes à forte demande comme Toronto, Vancouver et Hamilton.

Pour ceux qui se soucient de la protection de l'environnement, changer la façon dont Hamilton zone la ville devrait être une priorité. Dans fait, selon Selon le Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat (GIEC), des villes plus compactes pourraient réduire les émissions urbaines de plus de 25 %. Cela devrait être intuitif pour les décideurs politiques. Si les gens peuvent vivre plus près de leur lieu de travail, des magasins où ils font leurs courses, des restaurants où ils dînent ou de l'endroit où ils cherchent à se divertir, ils conduisent finalement moins. Que ce soit à pied, en transport en commun ou à vélo, les villes compactes permettent en fait aux gens de réduire leur empreinte carbone, pas de l'augmenter.

Et ce ne sont pas seulement les émissions qui sont réduites par la réforme du zonage. Il en va de même pour la consommation d'eau. Selon l'évaluation par les pairs journal Paysage et Urbanisme, les taux d'irrigation des maisons unifamiliales sont de 48 % supérieurs à ceux des logements multifamiliaux.

Maintenant, Hamilton a quelque peu pris au sérieux l'abordabilité du logement depuis que le maire Horwath a pris ses fonctions. En fait, en tant que chef du NPD de l'Ontario, elle a fait campagne sur la réforme du zonage à l'échelle de la province. La ville est actuellement dans sa phase «réunions publiques et groupes de travail des parties prenantes» de son initiative de zonage inclusif, avec un changement de politique prévu pour la fin de 2023.

Le maire Horwath et le conseil municipal devraient se tourner vers Toronto et faire avancer ce calendrier de manière agressive, car chaque mois, l'offre ne parvient pas à répondre à la demande, les prix des maisons et les loyers augmentent. C'est maintenant au tour de Hamilton de mettre fin au zonage d'exclusion.

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L'Ontario cherche à réformer les règles de zonage qui ralentissent la construction et augmentent les coûts

La semaine dernière, le gouvernement ontarien de Doug Ford introduit une législation qui cherchera à augmenter rapidement la construction résidentielle dans la province, principalement en supprimant le zonage d'exclusion. Le projet de loi du premier ministre Ford permettra la construction d'un maximum de trois unités sur un même lot résidentiel sans modification des règlements ni autorisation municipale. Cela permet la construction d'appartements en sous-sol, de pavillons-jardins, de duplex et de triplex sur un seul terrain résidentiel. En plus de permettre la construction de ces unités, la législation exonère également ces unités des redevances d'aménagement et des redevances d'affectation des parcs, qui augmentent considérablement le coût de la construction et sont finalement répercutées sur acheteurs. Dans une ville comme Toronto, cela pourrait changer la donne pour calmer la crise du logement.

Plus de 70 % de Toronto est zoné exclusivement pour les maisons unifamiliales, une restriction qui limite considérablement les options de construction, ce qui à son tour limite l'offre de logements. L'impact de ces règles de zonage ne peut être surestimé. Une famille dans Toronto a besoin d'un revenu annuel de $280 000 pour acheter une maison individuelle, $214 000 pour une maison mitoyenne, $167 000 pour une maison en rangée et $148 000 pour un condo. Mais le revenu médian d'un couple en Toronto est seulement $97,700.

La raison pour laquelle une réforme du zonage est nécessaire est simple : des limites artificielles à ce qui peut être construit maintiennent le parc de logements à un niveau bas, ce qui empêche l'offre de suivre le rythme de la demande, exerçant ainsi une pression à la hausse sur les prix des logements et les loyers. En raison de ces règles de zonage, l'Ontario a un terrible bilan en matière de construction de nouvelles maisons. Parmi les pays du G7, le Canada se classe au dernier rang pour le nombre d'unités de logement ajustées en fonction de la population pour 1 000 personnes avec 424. L'Ontario, qui ne compte que 398 unités pour 1 000 personnes, est une cause majeure de la problème.

L'augmentation du parc de logements exercerait une pression à la baisse sur les prix et favoriserait la croissance économique. Rechercher sur les règles de zonage aux États-Unis a montré qu'en excluant les travailleurs des zones à loyer élevé comme New York et San Jose où leur productivité serait plus élevée, les règles de zonage locales ont réduit la croissance économique américaine de 36 % entre 1964 et 2009. Il n'y a aucune raison de supposer que des lois de zonage d'exclusion similaires n'ont pas le même impact négatif en Ontario et dans tout le Canada.

Les avantages de la réforme du zonage ne sont pas seulement théoriques. La réforme a rendu le logement plus abordable aux États-Unis et au Japon. Minneapolis, qui a aboli le zonage d'exclusion avant la pandémie, semble désormais aller à contre-courant de la tendance à la hausse des prix de location aux États-Unis. Les loyers des unités d'une et de deux chambres sont en fait plus bas en 2022 qu'ils ne l'étaient en 2019. Une partie de cela peut probablement être attribuée au fait d'avoir facilité la construction pour une densité accrue.

Avant le pandémie Le Japon construisait près d'un million de nouvelles maisons par an en raison de son approche détendue du zonage. Cette approche explique en grande partie pourquoi les prix moyens des maisons au Japon sont restés relativement stables pendant près d'une décennie. Permettre à l'offre de suivre la demande est la clé de voûte du succès du Japon dans la création d'un marché du logement stable, où l'accession à la propriété est possible et les prix de location sont stables. Du côté de la location, de 2008 à 2018, le loyer d'un appartement moyen de deux chambres à Tokyo a oscillé autour de $1 000 (US) par mois. Un appartement de deux chambres à Toronto coûte maintenant plus du double du prix d'un logement équivalent à Tokyo.

Maintenant, pour certains, l'idée de petits appartements de style tokyoïte ne semble pas attrayante. Mais le point ici est qu'avec limité l'implication du gouvernement dans la construction de logements neufs, le marché est en mesure de s'adapter et de construire de manière à mieux répondre à la demande de logements. Et pour vraiment démontrer la puissance de l'offre : les prix de location au Japon étaient stables sans l'utilisation du contrôle des loyers, une politique souvent présentée comme un moyen de freiner la hausse des loyers.

Pour ceux qui aiment les banlieues et veulent qu'elles le restent, ce projet de loi pourrait contribuer à augmenter la densité dans les zones à forte demande comme Toronto, tout en atténuant la pression du logement dans les zones environnantes. L'ouverture de 70 % de Toronto à une densité accrue contribuera à freiner la tendance à l'étalement des banlieues, car les personnes qui préfèrent vivre dans ces zones à forte demande auront plus de facilité à le faire.

Ce nouveau projet de loi prend au sérieux le problème de la pénurie chronique de logements en disant « Oui, dans mon jardin ». Bienvenue à l'équipe YIMBY, premier ministre Ford.

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En avril, le gouvernement fédéral canadien a annoncé son budget pour 2022 en mettant l'accent sur la construction de maisons au cours de la prochaine décennie. Les initiatives de la proposition comprenaient le lancement d'un nouveau fonds d'accélération du logement de $4 milliards pour aider à accélérer le développement du logement, ce qui met en évidence la demande évidente de logements dans ce pays.

Le Canada a dominé le G7 en pourcentage de croissance démographique au cours des cinq dernières années (la croissance démographique de 5,2% est le double de celle des États-Unis de 2,6%). Le Canada a ajouté 1,8 million de citoyens entre 2016 et 2021 et le gouvernement fédéral prévoit d'accueillir 1,3 million d'immigrants au cours des trois prochaines années. Cette croissance démographique s'effectue dans un contexte de pénurie chronique de l'offre de logements. Il a été rapporté cette année par Consumer Choice Centre que parmi les G7, le Canada a l'offre moyenne de logements par habitant la plus faible avec seulement 424 unités pour 1 000 habitants à l'échelle nationale, un ratio inférieur à ce qu'il était il y a cinq ans. De toutes les provinces, l'Ontario est en tête de cette disparité avec seulement 398 logements pour 1 000 habitants – nécessitant la construction de 650 000 logements juste pour atteindre la moyenne nationale.

Avec la récente hausse des taux d'intérêt et l'inflation des coûts de construction, certains promoteurs marquent une pause dans le lancement de nouveaux produits, ce qui ne fera qu'exacerber le déséquilibre de l'offre et contribuer à une pression à la hausse sur les prix dans les années à venir. Que ce soit à louer ou à vendre, le Canada doit construire plus de maisons, et rapidement.

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L'augmentation du parc de logements exerce une pression à la baisse sur les prix et favorise la croissance économique

Tant au niveau fédéral que provincial, les Canadiens et leurs législateurs méprisent souvent la politique et la politique américaines, et parfois avec raison : le contrôle des armes à feu et le débat sur l'avortement me viennent à l'esprit. Mais lorsqu'il s'agit de s'attaquer à la crise du logement, les politiciens canadiens pourraient apprendre une chose ou deux de ce qui se passe au sud de la frontière.

Plus tôt ce mois-ci, le président Joe Biden a annoncé que le gouvernement fédéral chercherait à s'attaquer à la cause profonde de la crise du logement, qu'il considère comme un zonage d'exclusion – des règles locales qui interdisent la construction de logements multifamiliaux et favorisent plutôt les unités unifamiliales. . Dans une Maison Blanche déclaration, l'administration a déclaré que "les politiques d'utilisation des terres et de zonage d'exclusion limitent l'utilisation des terres, gonflent artificiellement les prix, perpétuent les schémas historiques de ségrégation, maintiennent les travailleurs dans les régions à faible productivité et limitent la croissance économique".

Tout cela est vrai. L'augmentation du parc de logements exerce une pression à la baisse sur les prix et favorise la croissance économique. Rechercher sur les règles de zonage aux États-Unis a montré qu'en excluant les travailleurs des zones à loyer élevé comme New York et San Jose où leur productivité serait plus élevée, les règles de zonage locales abaissé La croissance économique américaine a atteint 36 % entre 1964 et 2009. Il n'y a aucune raison de supposer que des lois de zonage d'exclusion similaires n'ont pas le même impact négatif au Canada. À Toronto, par exemple, près de 70 % de ses terres sont zonées exclusivement pour les maisons unifamiliales, ce qui rend illégale la construction de tout ce qui a une densité accrue.

Élever la conversation et cibler la réforme du zonage sont des choses que Justin Trudeau et Chrystia Freeland auraient pu faire dans leur dernier budget. À l'heure actuelle, seuls deux candidats à la chefferie conservateurs parlent de zonage en campagne électorale, Scott Aitchison et Pierre Poilievre.

Mais les leçons sur la réforme du zonage ne sont pas seulement utiles au niveau fédéral. Les États-Unis offrent de nombreux exemples de législateurs des États et des municipalités menant des réformes spectaculaires du zonage. Dans Oregon, par exemple, tout terrain auparavant zoné exclusivement pour des maisons unifamiliales peut désormais, de plein droit, y construire un duplex ou même un quadrilogement s'il se trouve dans une municipalité de plus de 25 000 habitants.

Il en va de même pour Minneapolis, qui a aboli le zonage d'exclusion avant la pandémie. La ville semble désormais aller à contre-courant de la tendance à la hausse des loyers. Les loyers des unités d'une et de deux chambres sont en fait plus bas en 2022 qu'ils ne l'étaient en 2019. Une partie de cela peut probablement être attribuée au fait d'avoir facilité la construction pour une densité accrue.

Enfin, la petite ville d'Auburn, dans le Maine, spectacles comment les conseillers locaux peuvent adopter le « YIMBYisme » (qui signifie « Oui, dans mon jardin », par opposition à « Pas dans mon jardin ») pour augmenter l'abordabilité. Le maire d'Auburn, Jason Levesque, initialement élu en 2017, s'est présenté sur une plate-forme favorable au développement qui offrait aux électeurs de sa ville de 24 000 trois options : augmenter considérablement les impôts, réduire les services publics ou faire venir de nouveaux résidents. Ayant choisi la croissance, Auburn prévoit d'augmenter son parc de logements de plus de 25 %, en supprimant les règles de zonage et en adoptant une vision « tout ce qui précède » sur les types de logements.

Ce type d'ambition audacieuse est exactement ce dont ont besoin les grandes villes du Canada et les collectivités qui les entourent si nous voulons nous attaquer à la crise de l'abordabilité plutôt que de simplement en parler. Au niveau national, les loyers moyens Rose neuf pour cent en avril par rapport à un an plus tôt. À Toronto et à Vancouver, sans doute les deux villes canadiennes qui ont le plus besoin d'une densité accrue, les loyers ont augmenté de 23 et 27 %, respectivement. Du côté des achats, la référence MLS nationale le prix pour une maison était de $882 000 en avril, soit une augmentation de 27 % d'une année sur l'autre malgré les augmentations des taux d'intérêt qui commencent à freiner la demande.

Une grande partie de la culture politique canadienne est formulée en opposition à ce qui existe aux États-Unis, mais sur la réforme du zonage, nous devrions regarder vers le sud et apprendre. Il est temps de construire, mais le zonage d'exclusion fait obstacle.

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David Clement est directeur des affaires nord-américaines du Consumer Choice Center. Il est l'un des auteurs d'un document d'orientation expliquant pourquoi les villes devraient autoriser davantage de logements multifamiliaux.

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Le Canada se classe bon dernier pour le nombre d'unités de logement pour 1 000 habitants dans le G7, et l'Ontario est la principale cause, écrivent David Clement et Yael Ossowski.

Le chef du NPD de l'Ontario, Andrew Horwath, a dévoilé la plate-forme du NPD à l'approche des prochaines élections, avec une politique mettant fin au zonage d'exclusion. Pour plusieurs, il s'agit d'un geste audacieux de la part de l'opposition officielle. Il se trouve également qu'il s'agit d'un changement de politique dont l'Ontario a désespérément besoin.

Le zonage d'exclusion est interdictions sur les logements multifamiliaux limitant à terme le nombre de logements disponibles dans une ville. En termes simples, la suppression du zonage d'exclusion donne aux propriétaires plus de liberté pour construire différents types de logements, augmentant ainsi le parc de logements, ce dont l'Ontario avait besoin hier.

À l'échelle nationale, le Canada se classe bon dernier pour le nombre d'unités de logement par 1 000 habitants dans le G7, et l'Ontario est la principale cause. L'Ontario ne compte que 398 logements pour 1 000 habitants et doit construire 650 000 autres unités juste pour arriver à la moyenne nationale.

À Hamilton, les acheteurs et les locataires ressentent la douleur causée par le manque chronique de logements. Les prix moyens des maisons sont maintenant plus de $1 million, gonflant de 25 % d'une année sur l'autre. Et la douleur n'est pas seulement ressentie par ceux qui cherchent à acheter une maison. La sous-offre exerce également une pression à la hausse sur les prix de location. Le loyer moyen d'un appartement de deux chambres est de $1 841. Ce loyer nécessite un revenu d'au moins $82 000, mais la famille moyenne à Hamilton a un revenu avant impôt le revenu de seulement $66 460. À mesure que la crise du logement s'aggrave, la maison moyenne, qu'elle soit achetée ou louée, est hors de portée de la famille moyenne.

En plus de rendre la vie plus abordable, l'augmentation du parc de logements fait également croître l'économie. Rechercher sur les règles de zonage aux États-Unis, qui reflètent ce que nous voyons dans les villes canadiennes, ont montré que les contraintes de logement ont réduit la croissance globale des États-Unis de 36 % de 1964 à 2009.

Mais, certains qui s'opposent à la densité ressasseront probablement l'argument selon lequel une densité accrue, malgré la croissance de l'économie, est mauvaise pour l'environnement. Maintes et maintes fois, les voix de NIMBY s'opposent à une densité accrue en raison de la perception qu'une densité accrue est un net négatif pour l'environnement. Ce n'est pas vrai.

En réalité, selon Selon le Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat (GIEC), des villes plus compactes pourraient réduire les émissions urbaines de plus de 25 %. Cela devrait être intuitif pour les décideurs politiques. Si les gens peuvent vivre plus près de leur lieu de travail, des magasins où ils font leurs courses, des restaurants où ils dînent ou de l'endroit où ils cherchent à se divertir, ils conduisent finalement moins. Que ce soit à pied, en transport en commun ou à vélo, les villes compactes permettent en fait aux gens de réduire leur empreinte carbone, pas de l'augmenter.

Et ce ne sont pas seulement les émissions qui sont réduites par la réforme du zonage. Il en va de même pour la consommation d'eau. Selon la revue à comité de lecture Paysage et Urbanisme, les taux d'irrigation des maisons unifamiliales sont de 48 % supérieurs à ceux des logements multifamiliaux.

Alors que le NPD fait des pas dans la bonne direction avec la réforme du zonage, il fait un pas de géant en arrière avec sa proposition de donner aux municipalités plus de pouvoir décisionnel en réformant le Tribunal foncier de l'Ontario. Donner plus de pouvoir aux conseillers locaux est exactement ce qui a plongé l'Ontario et Hamilton dans ce gâchis. Une réforme du zonage est nécessaire, mais donner aux gouvernements locaux plus de pouvoir décisionnel est une mauvaise politique, qui pourrait saper la valeur de la réforme du zonage.

Hamilton a besoin de plus de maisons. Mettre fin au zonage d'exclusion est un grand pas dans la bonne direction. Qu'ils soient bleus, oranges ou rouges, tous les partis politiques, tant au fédéral qu'au provincial, doivent faire de la réforme du zonage une priorité. 

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Pour ceux et celles qui souhaitent un meilleur avenir, être propriétaire d'une maison a toujours été un mais principal à atteindre, surtout pour la génération des millénariaux.

Mais quand on regarde le prix des maisons qui gonflent, la concurrence massive dans l'achat des maisons et l'inflation qui gruge de plus en plus notre pouvoir d'achat, ce souhait n'est plus qu'un rêve.

Nous étions très content de voir que le logement figure au centre du budget du premier ministre libéral Justin Trudeau. Mais au lieu d'avancer de vraies réformes afin de donner à notre génération les meilleurs moyens de devenir propriétaire, nous ne voyons que des actions symboliques. 

Mettre fin à l'investissement étranger, taxer les logements vacants et accorder encore plus de crédits d'impôt à ceux qui achètent leur première maison pourrait faire plaisir à plusieurs, mais ne permet pas de livrer ce que tous les économistes sérieux nous recommandent : construire plus de maisons.

Il y a assez d'argent dans le système (encore plus avec l'inflation), mais il n'y a pas assez de construction de nouvelles maisons et de condos. L'offre est limitée, la demande est en croissance.

Or, le problème au Canada n'est pas la demande pour les propriétés résidentielles. C'est l'offre. Il n'y en a pas assez pour notre population croissantee.

Au mois de février, le prix moyen d'une maison au Québec a augmenté à 474 941 $, une hausse de 18,3 % comparée à 2021. Le prix moyen des maisons vendues à Montréal est de 18 % plus élevé et 12 % à Québec .

À Montréal, le prix moyen d'un appartement quatre et demi est de 1982 $, ce qui nécessite un salaire annuel de 89 000 $, tandis que le salaire moyen (avant impôt) ne représente que 56 220 $. 

Comme plusieurs autres l'ont reconnu, Montréal fait bonne figure, mais nous avons encore du travail à faire.

Au niveau fédéral, Ottawa aide les gens à épargner, mais ses politiques ne sont pas accordées sur l'augmentation de l'offre de logements. Le gouvernement fédéral cherche à créer un nouveau compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première maison, qui combine les aspects fiscaux d'un CELI et d'un REER, permettant aux Canadiens de mettre plus de 40 000 $ dans leur compte, de déduire l'épargne de leurs revenus et de la retirer pour acheter une maison sans aucune obligation de remboursement.

Ils peuvent également doubler le crédit pour l'achat d'une première maison, qui passe de 5000 à 10 000 $. Bien que ces deux politiques affectent l'épargne des acheteurs, si elles ne s'attaquent pas au problème de l'insuffisance chronique de l'offre, elles ne font rien pour rendre les logements plus abordables. Au mieux, ces politiques choisiront ceux qui chercheront à franchiser la ligne d'arrivée, mais laisseront le marché immobilier de manière préventive.

D'autres politiques mises de l'avant par Ottawa, comme l'interdiction des offres à l'aveugle, ne font rien pour augmenter l'offre. William Strange, professeur d'analyse économique à l'Université de Toronto, explique qu'une interdiction des offres à l'aveugle ne réduirait pas les prix de manière significative et « qu'il n'y a aucune preuve économique que cela est important ». Les guerres d'offres sont un symptôme d'un marché de vendeurs extrême, et non la cause.

Le zonage d'exclusion est une politique qui vise à limiter le nombre de logements pouvant être intégrés sur une même propriété. Ces règles interdisent souvent les logements multifamiliaux ou fixent des exigences en matière de taille minimale des terrains. Ces restrictions finissent par limiter le nombre de logements disponibles dans une ville. 

Une interdiction de ce zonage donnerait aux propriétaires plus de liberté pour construire différents types de logements et augmenterait le parc immobilier. En plaçant fin au zonage d'exclusion, les grands centres urbains comme Montréal pourraient immédiatement permettre la construction d'un plus grand nombre de duplex et de petits appartements. 

C'est exactement ce qui se fait à l'étranger pour lutter contre la hausse des prix. 

Par exemple, l'Oregon a récemment adopté une loi qui abolit le zonage unifamilial pour toutes les communautés de plus de 10 000 habitants. Les propriétaires pourront ainsi construire différents types de logements, s'ils le souhaitent, ce qui augmentera considérablement l'offre de logements.

La Nouvelle-Zélande a accéléré le processus de restructuration de ses lois de zonage dans le but d'augmenter considérablement l'offre et d'exercer une pression à la baisse sur les prix. Le Brookings Institute, situé à Washington, décrit l'approche de la Nouvelle-Zélande en matière de logement comme un modèle idéal à suivre pour les autres pays.

Il reste beaucoup à faire si nous deviendrons un tel exemple à travers le monde. 

Les qualifiés canadiens doivent suivre l'exemple de ceux de l'étranger, et même à Montréal, et faire de la réforme du zonage une priorité essentielle pour s'attaquer à la crise du logement. 

Si notre génération souhaite le même niveau de richesse que celle de nos parents, nous aurions besoin de vraies réformes au lieu des mesurettes qui ne s'attaquent qu'aux symptômes.

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« Le problème du sous-approvisionnement chronique a un impact dévastateur tant pour les acheteurs potentiels que pour ceux qui louent dans les grandes villes canadiennes.

L'un des principaux éléments du budget 2022 d'Ottawa était l'accent mis sur le logement. Bien qu'il soit apprécié que le gouvernement examine maintenant sérieusement l'abordabilité du logement, une grande partie de son plan ne fera que très peu pour atténuer le chaos, comme son interdiction des enchères à l'aveugle, principalement parce qu'il ne parvient pas à résoudre correctement le problème du sous-approvisionnement chronique. .

L'offre de logements à Canada, par habitant, est le pire du G7, et il s'est même aggravé au cours des huit dernières années. En 2016, le Canada comptait 427 logements pour 1 000 habitants. En 2020, ce nombre est en fait tombé à 426 unités pour 1000 personnes, et en 2022, il est tombé à 424 unités pour 1000 personnes. La France est en comparaison en tête du G7 avec 540 unités pour 1 000.

Le problème du sous-approvisionnement chronique a un impact dévastateur tant pour les acheteurs potentiels que pour ceux qui louent dans les grandes villes canadiennes.

À Toronto, par exemple, le prix moyen des maisons est maintenant supérieur à $1,3 million de dollars. Une famille a besoin d'une le revenu de $180 000 pour acheter la maison médiane de Toronto et de $130 000 pour acheter le condo médian, alors que le revenu médian d'un couple à Torontoest seulement $97,640. Alors que la crise s'aggrave, l'achat d'une maison moyenne devient pratiquement inaccessible pour la famille moyenne.

Malheureusement, le problème du sous-approvisionnement chronique se répercute également sur les locataires. Le loyer moyen d'un appartement de deux chambres à Toronto est de $2 715, ce qui, selon la mesure d'abordabilité de la SCHL, nécessite un revenu annuel de $118 000.

Ainsi, les prix des logements gonflent à des niveaux rapides, tandis que la croissance des salaires est loin derrière, et la réponse d'Ottawa pourrait en grande partie être décrite comme un « bricolage avec la demande ».

Prenez l'interdiction du gouvernement fédéral sur les enchères à l'aveugle, qui est le processus par lequel les acheteurs potentiels soumettent leurs offres sur une maison sans connaître le montant des autres offres. Le processus de pensée ici est que les enchères à l'aveugle provoquent des guerres d'enchères qui gonflent artificiellement les prix à la hausse. Mais est-ce vrai ?

Pas selon les économistes du logement. William Strange, professeur d'analyse économique à l'Université de Toronto, explique une interdiction des enchères à l'aveugle ne réduirait pas les prix. 

"Pas à un degré significatif. Il n'y a aucune preuve économique que cela aurait de l'importance. 

L'analyse économique comparant les modèles d'enchères, tels que les enchères à l'aveugle par rapport aux enchères ouvertes, révèle que différents types d'enchères ne produisent pas des prix de vente radicalement différents.

En plus du professeur Strange, le professeur William Wheaton, du Center for Real Estate du Massachusetts Institute of Technology, a qualifié l'interdiction des enchères à l'aveugle de "douteuse" car les guerres d'enchères sont un symptôme d'un marché de vendeurs extrêmes, et non la cause. Et la raison pour laquelle le marché immobilier canadien est un tel marché de vendeurs est que pratiquement toutes les villes ont une offre insuffisante de logements.

Au-delà de l'inefficacité de la politique, elle ignore complètement la question du sous-approvisionnement et soulève des questions sur la concurrence entre types d'enchères. Tant que rien n'exige que tous les achats de maisons soient effectués dans le cadre d'une enchère à l'aveugle, le marché devrait rester ouvert aux types d'enchères concurrents. Les vendeurs peuvent choisir de vendre leur maison lors d'une vente aux enchères à l'aveugle, mais si les acheteurs exigent le contraire, nous pourrions voir un changement et une concurrence entre les deux types d'enchères. Ce serait un résultat préféré, par rapport au choix d'un type d'enchères plutôt qu'un autre, car cela laisse finalement cette décision entre les acheteurs et les vendeurs.

Et tandis que certains pourraient lire la concurrence entre les types d'enchères de zèle du marché libre, nous assistons à des changements de l'industrie elle-même. Par exemple, l'Association canadienne de l'immeuble a déjà annoncé qu'elle mettait à l'essai un système en temps réel suivi système d'enchères, rationalisant le processus d'achat et augmentant la transparence pour les consommateurs.

Une interdiction d'enchérir à l'aveugle fera-t-elle quelque chose pour atténuer la crise du logement ? Non, pas vraiment. Au mieux, il bricole en marge de la demande, tout en laissant de côté le problème de la pénurie de logements.

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Le plan de logement d'Ottawa n'est pas assez audacieux pour régler le problème du sous-approvisionnement chronique

Chrystia Freeland a acheté une toute nouvelle paire de chaussures la semaine dernière, comme c'est la tradition pour le ministre des Finances lorsque le gouvernement présente un budget, et les Canadiens se demandent quel genre de traces laissera à Freeland «l'entente» libérale-néo-démocrate sur leur quotidien -la vie quotidienne. La 304 pages document a beaucoup à dévoiler et de nombreux changements de politique qui auront un impact sur les consommateurs.

Du côté positif, le gouvernement fédéral a abrogé la taxe d'accise sur la bière non alcoolisée. Oui, vous avez bien lu, là a été une taxe sur le péché sur la bière sans alcool. C'est une grande victoire pour les consommateurs soucieux de leur santé et ceux qui défendent les principes de réduction des méfaits. La bière sans alcool ne comporte pas les mêmes risques que la bière traditionnelle, il était donc toujours absurde que le gouvernement taxe ces produits.

Malheureusement, l'approche intelligente du gouvernement fédéral en matière de réduction des méfaits et de politique fiscale fondée sur les risques a fait volte-face sur le sujet du vapotage. Le gouvernement fédéral mettra en place une nouvelle taxe sur le vapotage à $1 par 2mL pour les contenants de liquide de vape de moins de 10mL; $5 pour les contenants de plus de 10 ml ; et $1 pour chaque 10 ml supplémentaires. C'est extrêmement problématique du point de vue de la réduction des méfaits, car les produits de vapotage sont un outil utile pour les fumeurs qui essaient d'arrêter de fumer, et 95 % Moins nuisible que les cigarettes selon Public Health England. L'augmentation des taxes sur les liquides de vapotage rend ces produits à risque réduit plus chers, et donc moins attrayants pour les fumeurs qui essaient d'arrêter. Plus nous compliquons l'accès des fumeurs aux produits de vapotage, plus ils sont susceptibles de continuer à fumer, et personne ne gagne dans ce scénario.

En ce qui concerne l'abordabilité du logement, qui est le problème le plus pressant pour les Canadiens de la génération Y, les libéraux ont un jour de retard et il manque un dollar. Malheureusement pour les milléniaux exclus du marché du logement, comme moi, le plan de logement du gouvernement n'est pas assez audacieux pour traiter efficacement le problème de l'insuffisance chronique de l'offre.

Ils ont proposé une interdiction des enchères à l'aveugle, qui a déjà été montré n'a aucun impact sur les prix et ne fait rien pour augmenter l'offre. Leur interdiction des acheteurs étrangers est encore une autre politique qui tente de bricoler la demande, sans s'attaquer à l'offre. Et tandis que certaines des réponses d'Ottawa permettront aux consommateurs d'épargner davantage, comme le compte d'épargne première maison libre d'impôt, ces modifications de la politique fiscale ne font rien non plus pour augmenter l'offre de logements.

La seule politique du côté de l'offre annoncée par le gouvernement fédéral concerne les collectivités qui croissent à un rythme plus rapide que la moyenne historique. La propre estimation du gouvernement prévoit que cela pourrait se traduire par 100 000 nouvelles maisons d'ici 2025, mais le problème est que l'Ontario à lui seul a besoin une autre 650 000 nouvelles maisons juste pour arriver à la moyenne nationale, ce qui ne serait pas très réjouissant étant donné que le Canada se classe bon dernier dans le G7 pour les unités de logement par 1 000 personnes.

Et même si une augmentation des taux contribuera certainement à atténuer l'inflation sans précédent des prix des maisons, la véritable solution politique ici est la réforme du zonage. Le gouvernement fédéral aurait pu assez facilement lier le financement fédéral pour le logement abordable et les infrastructures publiques aux objectifs de densité, avec la réforme du zonage comme mécanisme central pour y parvenir. Cela serait globalement similaire aux récentes ententes sur la garde d'enfants qui impliquent le transfert de dollars fédéraux en échange d'un ensemble de livrables provinciaux. En ce qui concerne le logement, il semble que les consommateurs de la génération Y attendront – au moins jusqu'en 2025, lorsque l'accord libéral-néo-démocrate expirera – un changement de politique significatif.

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