Aiderait les villes à éviter une catastrophe immobilière commerciale post-COVID tout en répondant à la crise du logement pré-COVID

Les ravages économiques du COVID-19 ont fait ressembler la crise financière de 2008 à un hoquet. Avec les compagnies aériennes et le divertissement en direct, l'immobilier commercial pourrait finir par être l'un des secteurs les plus durement touchés. Les entreprises sur lesquelles nous comptons en période de prospérité, grandes et petites, sont confrontées à la saisie et à la faillite. Les commerces de détail, les restaurants et les bureaux commerciaux deviendront vacants et rien ne garantit que la demande reviendra jusqu'au bout pour combler le vide.

Une partie de notre nouvelle réalité est que des millions de Canadiens ont vu la viabilité du travail à domicile, ou du moins du bureau, à un niveau considérablement réduit. Le géant du commerce électronique Shopify a annoncé le mois dernier qu'il deviendrait un lieu de travail distant par défaut, le PDG Tobi Lutke allant jusqu'à dire que « le bureau-centricity est terminé ». Tant que la productivité peut être maintenue, d'autres entreprises suivront probablement l'exemple de Shopify et renonceront aux frais généraux coûteux des bureaux du centre-ville. Cela signifie une augmentation potentiellement importante des postes vacants, en particulier dans des endroits comme Toronto, Vancouver et Montréal.

Si la demande diminue, les entreprises qui possèdent des tours de bureaux dans les grandes villes canadiennes se retrouveront avec des espaces vides et des coûts hémorragiques. Que faire? Le dézonage ou le rezonage de ces espaces serait un moyen de dynamiser l'ensemble du marché immobilier.

À l'heure actuelle, il est très difficile et chronophage de naviguer dans les restrictions de zonage qui empêchent les entreprises de convertir des espaces commerciaux en unités résidentielles. Toronto, par exemple, a des milliers de pages de règles et règlements de zonage qui limitent l'utilisation de l'espace. Demander le rezonage d'un espace est onéreux et prend du temps le minimum de neuf mois à compléter et à réviser. Pour appliquer Pour que la Ville rezone une propriété de commerciale à résidentielle, le demandeur doit souvent fournir : une évaluation archéologique, une étude des services et des installations, une étude d'impact environnemental, une stratégie énergétique, une étude d'impact sur le patrimoine, une étude d'impact sur le patrimoine naturel, leur justification de la planification, leur rapport de consultation publique et une étude d'impact sur les transports - en plus de leurs propres plans officiels. Le dézonage ou le rezonage de pans entiers d'espaces commerciaux sans exiger ce rigamarole réglementaire pourrait être un moyen pour les gouvernements locaux d'aider l'industrie à survivre au pire de la crise économique.

L'assouplissement du zonage pour la plupart de ces espaces immobiliers commerciaux atténuerait également les pressions sur l'offre du marché du logement. Dans des villes comme Vancouver et Toronto, l'offre de logements a rarement suivi la demande, c'est pourquoi les taux d'inoccupation résidentiels dans ces grandes villes sont généralement égaux ou inférieurs à 1 %. À Toronto, le Toronto Real Estate Board a montré comment la demande a généralement dépassé l'offre en suivant les prix moyens des maisons. La moyen le prix d'une maison à Toronto a triplé depuis 2005. L'incapacité de Toronto à construire de nouveaux logements nuit davantage aux locataires chaque jour qui passe. En janvier, c'était prévoir que les loyers à Toronto augmenteraient de 7 % en 2020, bien au-dessus du taux d'inflation – même si, bien sûr, tous les paris sont ouverts.

Plutôt que d'insister pour que l'immobilier commercial reste vide, le rezonage pourrait : offrir une flexibilité en termes d'occupation, augmenter le parc de logements pour mieux répondre à la demande et éventuellement exercer une pression à la baisse sur les prix des maisons et des loyers dans toute la ville - sans parler de réduire le coup économique aux propriétaires de ces espaces.

Ce qui rend cette solution encore plus attrayante, c'est qu'il serait difficile de s'opposer au dézonage et au rezonage des bâtiments existants. Les nouveaux développements dans les grandes villes comme Toronto subissent des mois, voire des années, d'examen et de consultation communautaire. À chaque tournant, les militants de NIMBY (not-in-my-backyard) bloquent les lotissements pour des raisons aussi douteuses que la hauteur, l'ombre ou l'empreinte d'un bâtiment.

Dans le quartier de Long Branch à Toronto, les militants de NIMBY ont fait pression pour bloquer le fractionnement d'un lot résidentiel parce que cela «menacent leur caractère communautaire et leurs arbres.” Dans le secteur très convoité de Yonge et Lawrence, la création de huit unités jumelées a été opposé parce que il menaçait le caractère de la communauté en étant 16 centimètres « trop haut » et 13 centimètres « trop large », selon le règlement de zonage. L'obstructionnisme est si mauvais dans Vancouver que la seule façon de construire à grande échelle (dans les milliers d'unités) est sur des terres autochtones, hors de portée du conseil municipal, qui sont trop facilement capturées par les NIMBY.

Heureusement pour les réalistes du logement, c'est-à-dire ceux qui comprennent que les grandes villes canadiennes doivent augmenter l'offre, le rezonage des bâtiments existants est largement à l'abri de ces obstacles. Les bâtiments déjà construits ne sont pas une nouvelle imposition. Tout ce que nous avons à faire, c'est de laisser les gens s'y installer.

Donner un coup d'œil sérieux au rezonage et au dézonage aiderait les villes à éviter une catastrophe immobilière commerciale post-COVID tout en répondant à la crise du logement pré-COVID. C'est un scénario gagnant-gagnant - si seulement les conseils municipaux ont le courage et l'imagination pour y arriver.

Publié à l'origine ici.

L’agence pour le choix du consommateur est le groupe de défense des consommateurs qui soutient la liberté de style de vie, l'innovation, la confidentialité, la science et le choix des consommateurs. Les principaux domaines politiques sur lesquels nous nous concentrons sont le numérique, la mobilité, le style de vie et les biens de consommation, ainsi que la santé et la science.

Le CCC représente les consommateurs dans plus de 100 pays à travers le monde. Nous surveillons de près les tendances réglementaires à Ottawa, Washington, Bruxelles, Genève et d'autres points chauds de la réglementation et informons et incitons les consommateurs à se battre pour #ConsumerChoice. En savoir plus sur consumerchoicecenter.org

Le processus d'approbation du gouvernement fédéral pour les médicaments, les traitements et les vaccins est rompu, et la bureaucratie de la Food and Drug Administration est à blâmer.

Les bureaucrates de la FDA bloquent la recherche de remèdes contre le COVID-19 et d'autres maladies en forçant les sociétés pharmaceutiques à effectuer des tests coûteux et trompeurs sur les chiens. La FDA est allée jusqu'à imposer cela aux producteurs de médicaments même lorsque ce n'est pas nécessaire, lorsque des alternatives efficaces sont disponibles, et elle a puni les entreprises pour avoir contesté ce mandat.

Une entreprise avait un médicament (maintenant un traitement potentiel COVID-19) retenu pendant des années et perdu des dizaines de millions en valeur de stock parce qu'il a refusé d'effectuer un test inutile de $750 000 sur des chiens après avoir déjà effectué des tests approfondis sur des animaux et des humains. La société a argumenté que «[l]es études animales exigées par la FDA… sont considérées comme routinières dans l'industrie pharmaceutique depuis des décennies, malgré le nombre croissant de preuves discréditant la valeur scientifique de ces études».

Le mandat actuel de la FDA en matière de tests sur les chiens pour les sociétés pharmaceutiques remonte à 1938, à l'époque où les médecins effectuaient régulièrement des lobotomies avec des pics à glace pour traiter la maladie mentale et où les tests de grossesse étaient effectués en injectant de l'urine de femmes dans des grenouilles. Heureusement, la médecine a parcouru un long chemin. Mais même maintenant, bien que les entreprises puissent parfois choisir de mener des tests limités sur les animaux, il est largement reconnu que les tests sur les animaux pour les médicaments humains sont souvent inutiles et inutiles.

Les National Institutes of Health, par exemple, écrit que "Les boîtes de Pétri et les modèles animaux ne parviennent souvent pas à fournir de bons moyens d'imiter la maladie ou de prédire comment les médicaments fonctionneront chez l'homme, ce qui entraîne une perte de temps et d'argent considérable pendant que les patients attendent des thérapies." Le NIH, la FDA et d'autres estiment que plus de 90% de médicaments qui réussissent les tests sur les animaux mandatés par le gouvernement échouent chez l'homme parce qu'ils sont inefficaces ou dangereux, coûtant aux entreprises des milliards de dollars et des décennies de temps perdu.

Reconnaissant ce gaspillage, l'industrie pharmaceutique a, ces dernières années, augmentation des dépenses de recherche et développement tout en diminuant les tests sur les animaux en utilisant des technologies de pointe telles que organes sur puces et des modèles informatiques qui imitent mieux les réponses humaines aux médicaments.

Le problème est que la FDA n'autorise souvent pas l'utilisation de ces nouvelles technologies, même si elle prétend les soutenir et a le pouvoir de le faire. Le «non contraignant» de la FDA, vieux de dix ans document d'orientation qui comprend des tests de chiens stipule également : "Vous pouvez utiliser une approche alternative si l'approche satisfait aux exigences des lois et règlements applicables."

Pourtant, comme le Bureau de la responsabilité gouvernementale et d'autres l'ont documenté, l'intransigeante FDA a refusé d'autoriser les entreprises à utiliser ces outils de haute technologie pour répondre aux exigences réglementaires. Au lieu de cela, la FDA traite ses directives non contraignantes et obsolètes comme une réglementation et oblige les fabricants de médicaments à payer pour des tests de chiens non scientifiques que les experts de terrain, les médecins et les scientifiques jugent trompeurs et inutiles.

Les tests exigés par la FDA coûtent des millions et impliquent de nourrir de force des chiots avec des médicaments expérimentaux tous les jours pendant un an, sans soulager la douleur, puis de tuer et de disséquer les chiens. Environ un tiers de tous les tests de chiens aux États-Unis sont effectués pour respecter des réglementations gouvernementales inutiles et contraignantes telles que celles-ci.

Ces tests lents et trompeurs entraînent également des retards inutiles qui augmentent le coût du développement des médicaments et, par conséquent, des soins médicaux. Selon les estimations, chaque jour, un médicament est tenu hors du marché en raison de la bureaucratie de la FDA qui coûte aux entreprises entre $1 million et $13 million de chiffre d'affaires. La Le GAO a également signalé à quel point les produits médicaux sûrs et efficaces ont été cachés aux consommateurs en raison des exigences inutiles de la FDA en matière de tests sur les animaux et que «les fabricants pourraient faire face à des réactions négatives de la part des groupes de défense des droits des animaux et des actionnaires si des tests sur les animaux sont effectués». La bureaucratie de la FDA en matière de tests de chiens crée une responsabilité, sans l'atténuer.

Les contribuables qui paient les factures de la FDA veulent aussi une réforme. Selon un sondage national de mai 2020, 67% de contribuables – 73% de républicains et 66% de démocrates – soutiennent la fin du mandat de test des chiens de la FDA.

Dans la lutte contre le COVID-19, le président Trump a appelé la FDA à "réduire les formalités administratives comme personne ne l'a jamais fait auparavant".

Les tests fastidieux de la FDA sur les chiens, qui ne sont pas requis par la loi et peuvent être levés à tout moment, ont permis à des médicaments dangereux d'atteindre les patients et empêché la mise sur le marché de médicaments sûrs. Les formalités administratives de la FDA ne peuvent plus être autorisées à retenir les patients, l'industrie et les chiots en otage.

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