Canadá ocupa el último lugar en unidades de vivienda por cada 1,000 personas en el G7
Decir que Ontario y Canadá están en una crisis de vivienda sería una subestimación significativa. Los titulares durante meses han mostrado que los precios de las viviendas están aumentando a niveles récord, lo que está eliminando rápidamente a una generación de jóvenes canadienses que intentan comprar una casa.1
¿Qué tan mala es la situación en Ontario? Muy mal. los promedio el precio de venta de una casa en enero casi superó la marca de $1 millón, en $998.629, lo que representa un aumento anual del 25,6 por ciento. En Toronto, el precio promedio de la vivienda experimentó un aumento interanual del 28 por ciento, y la vivienda promedio se vendió por la friolera de $1.242 millones.
Y la crisis no solo se siente en Toronto. Brampton, Mississauga, Hamilton, Londres y Ottawa han visto inflar sus precios de la vivienda, año tras año, en un 41 por ciento, 30 por ciento, 35 por ciento, 31 por ciento y 15 por ciento, respectivamente. Estos precios récord se deben en gran medida al hecho de que Ontario tiene un historial terrible en la construcción de nuevas viviendas. Canadá ocupa el último lugar en unidades de vivienda por cada 1000 personas en el G7 con 424, y Ontario (que tiene solo 398 unidades por cada 1000 personas) es una de las principales causas del problema.
La provincia necesita bconstruir otras 650.000 unidades solo para llegar a la media canadiense, que todavía estaría muy por debajo de Francia, que lidera el G7 con 540 unidades por cada 1.000 habitantes.2
El primer ministro Trudeau hizo campaña sobre el tema de resolver la crisis de la vivienda, pero gran parte del plan liberal hace poco para impactar el problema de la escasez crónica. El riesgo, por supuesto, es que los desafíos de asequibilidad del país empeoren en lugar de mejorar.
Tomemos como ejemplo la prohibición propuesta por el gobierno de las subastas a ciegas. En primer lugar, esta propuesta no hace absolutamente nada para aumentar la oferta. Y más allá de eso, se ha enfrentado a las críticas de los economistas de la vivienda. William Strange, profesor de análisis económico de la Universidad de Toronto, explica que la prohibición de las pujas a ciegas no reduciría los precios de forma significativa y que "no hay pruebas económicas de que importe".3 El profesor William Wheaton del Centro de Bienes Raíces del Instituto Tecnológico de Massachusetts calificó la prohibición de las pujas a ciegas como "dudosa" porque las guerras de pujas son un síntoma de un mercado de vendedores extremos y no la causa. Y recuerde que la razón por la que el mercado inmobiliario de Canadá está tan inclinado a favor de los vendedores es que prácticamente todas las ciudades tienen una oferta insuficiente de viviendas.
Dos propuestas adicionales del gobierno federal pueden facilitar el ahorro de los canadienses, pero tampoco hacen nada para aumentar el stock de viviendas. El primero es el plan de Ottawa para crear una nueva cuenta de ahorros para la primera vivienda libre de impuestos, que combina los aspectos fiscales de una TFSA y un RRSP, lo que permite a los canadienses depositar más de $40,000 en su cuenta, deducir los ahorros de sus ingresos y retirarlo para comprar una vivienda sin obligación de devolverlo. El segundo es duplicar el crédito para compradores de vivienda por primera vez de $5,000 a $10,000.
Si bien ambas políticas deberían ayudar a algunos canadienses a ahorrar más para el pago inicial, corren el riesgo de verse socavados por los problemas de suministro en curso. En el mejor de los casos, estas políticas ayudarán a aquellos que ya tienen ahorros significativos para la vivienda a cruzar la línea de meta.
Entonces, ¿qué se debe hacer para abordar la escasez crónica de viviendas en Ontario? Un cambio de política simple pero profundo sería terminar con la zonificación unifamiliar. Esto se refiere a prohibiciones de unidades de vivienda multifamiliares o reglas que establecen requisitos mínimos de tamaño de lote, que finalmente terminan limitando la cantidad de unidades de vivienda disponibles en una ciudad. La prohibición de la zonificación unifamiliar daría a los propietarios más libertad para construir diferentes tipos de viviendas y aumentar el stock de viviendas.
Más del 70 por ciento de Toronto es zoned exclusivamente para viviendas unifamiliares, lo que limita significativamente las opciones de construcción y, a su vez, restringe la oferta de vivienda. El impacto de estas reglas de zonificación no se puede exagerar. Una familia en Toronto necesita una anual En coyo de $180,000 para comprar la casa mediana y $130,000 para comprar el condominio mediano. ¿El problema? El ingreso medio de una pareja en Toronto es de solo $97,640.4
Si bien la zonificación es, en última instancia, un problema municipal, el gobierno federal aún puede desempeñar un papel. Como mínimo, Ottawa debería estar usando el púlpito de matones para hablar sobre cómo las reglas de zonificación restrictivas son la causa principal de la crisis de vivienda de Canadá. Sin embargo, de manera más ambiciosa, el gobierno federal podría vincular fácilmente los fondos federales para viviendas asequibles e infraestructura pública con los objetivos de densidad, con la reforma de zonificación como mecanismo central para lograrlo. Esto sería muy similar a los recientes acuerdos de cuidado infantil que involucran la transferencia de dólares federales a cambio de un conjunto de entregables provinciales.
El punto clave aquí es que el gobierno federal debe reconceptualizar sus esfuerzos para abordar la crisis de la vivienda. En lugar de promulgar políticas que no aumenten el stock de viviendas de ninguna manera, Ottawa debería cambiar de rumbo y hacer de la reforma de zonificación su prioridad clave de vivienda. Eso es lo que finalmente solucionará los problemas de vivienda de Ontario.
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