En un impactante cambio de sentido, la ciudad de Toronto ha esencialmente puso fin a la zonificación de exclusión en toda la ciudad. La zonificación de exclusión son los reglamentos de zonificación que limitan la cantidad de viviendas que se pueden construir en un solo lote, excluyendo todas las formas de vivienda que no sean viviendas unifamiliares. Antes de la votación de 18 a 7 por parte del ayuntamiento de Toronto, más del 70 por ciento de la ciudad se zonificó exclusivamente para viviendas unifamiliares. Ahora, se permiten dúplex, tríplex y cuádruple en todos los barrios residenciales.
Estas reglas de zonificación de exclusión limitan artificialmente el stock de viviendas, lo que limita la oferta y casi asegura que la oferta nunca se mantendrá al ritmo de la demanda. La consecuencia de la zonificación excluyente es bastante predecible: cuando la oferta no puede seguir el ritmo de la demanda, los precios de las viviendas aumentan y los alquileres aumentan.
Este es un gran paso en la dirección correcta para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda en Ontario, pero este progreso no debería terminar dentro de los límites de la ciudad de Toronto. Como sabe cualquiera que busque comprar o alquilar actualmente, la crisis de la vivienda no se limita a Toronto, con precios que aumentan significativamente en el área metropolitana de Hamilton. De hecho, en 2021 Hamilton fue uno de los cinco primeros menos asequible ciudades de América del Norte. De hecho, Hamilton solo era más asequible que Toronto y Vancouver, y significativamente más caro que los principales mercados norteamericanos como Los Ángeles, Las Vegas y Tampa Bay.
Sabemos que poner fin a la zonificación excluyente funciona para calmar la ola de aumento de precios, porque lo hemos visto funcionar en otras ciudades. Minneapolis, que abolió la zonificación de exclusión antes de la pandemia, es un ejemplo perfecto. La ciudad ahora parece estar desafiando la tendencia del aumento de los precios de alquiler. Los alquileres de unidades de uno y dos dormitorios son en realidad más bajo en 2022 que en 2019. Presumiblemente, parte de eso se puede atribuir a haber facilitado la construcción para una mayor densidad.
Pero poner fin a la zonificación de exclusión no es solo la política adecuada para abordar la crisis de la vivienda. También es la política adecuada para impulsar el crecimiento económico y proteger el medio ambiente.
La investigación sobre las reglas de zonificación en los EE. UU. ha demostrado que, al alejar a los trabajadores de las áreas de renta alta como Nueva York y San José, donde su productividad sería más alta, las reglas de zonificación locales bajado Crecimiento económico de EE. UU. en un 36 por ciento entre 1964 y 2009. Eso es un retraso significativo en la economía y, sin duda, la misma tendencia es cierta en las ciudades de alta demanda de Canadá, como Toronto, Vancouver y Hamilton.
Para aquellos que se preocupan por proteger el medio ambiente, cambiar la forma en que Hamilton zonifica la ciudad debería ser una prioridad. En hecho, de acuerdo a Según el Panel Intergubernamental sobre el Cambio Climático (IPCC), las ciudades más compactas podrían reducir las emisiones urbanas en más de un 25 por ciento. Esto debería ser intuitivo para los formuladores de políticas. Si las personas pueden vivir más cerca de donde trabajan, las tiendas en las que compran, los restaurantes en los que cenan o donde buscan entretenimiento, en última instancia, conducirán menos. Ya sea a pie, en transporte público o en bicicleta, las ciudades compactas en realidad permiten que las personas reduzcan su huella de carbono, no que la aumenten.
Y no son sólo las emisiones las que se reducen con la reforma de zonificación. Lo mismo ocurre con el uso del agua. Según la revisión por pares diario Paisajismo y Urbanismo, las tasas de riego unifamiliares son un 48 por ciento más altas que las unidades de vivienda multifamiliares.
Ahora, Hamilton se ha tomado en serio la asequibilidad de la vivienda desde que el alcalde Horwath asumió el cargo. De hecho, como líder del NDP de Ontario, hizo campaña a favor de la reforma de la zonificación en toda la provincia. La ciudad es corrientemente en su fase de "reuniones públicas y grupos de trabajo de partes interesadas" de su iniciativa de zonificación inclusiva, y se espera un cambio de política para fines de 2023.
El alcalde Horwath y el ayuntamiento deberían fijarse en Toronto y hacer avanzar agresivamente ese cronograma, porque cada mes que la oferta no logra satisfacer la demanda, los precios de las viviendas y los alquileres aumentan. Ahora es el turno de Hamilton de poner fin a la zonificación excluyente.
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