Canada ranks dead last in housing units per 1,000 people in the G7, and Ontario is the lead cause, David Clement and Yael Ossowski write.

Ontario NDP Leader Andrew Horwath has unveiled the NDP’s platform in the lead up to the next election, with a policy plank putting an end to exclusionary zoning. For many, this is a bold move from the Official Opposition. It also happens to be a policy change that Ontario desperately needs.

Exclusionary zoning are prohibitions on multi-family housing units ultimately limiting the number of housing units available in a city. Simply put, peeling back exclusionary zoning gives property owners more freedom to build different types of housing, increasing the housing stock, something that Ontario needed yesterday.

Nationally, Canada ranks dead last in housing units per 1,000 people in the G7, and Ontario is the lead cause. Ontario only has 398 units per 1,000 people and needs to build another 650,000 units just to get to the national average.

In Hamilton, buyers and renters are feeling the pain caused by the chronic undersupply of housing. Average home prices are now over $1 million, inflating 25 per cent year-over-year. And the pain isn’t just being felt by those looking to buy a home. Undersupply is putting upward pressure on rental prices as well. The average rent for a two-bedroom apartment is $1,841. That rent requires an income of at least $82,000, but the average family in Hamilton has a pre-tax income of only $66,460. As the housing crisis worsens, the average home, both buying and renting, is out of reach for the average family.

Beyond making life more affordable, increasing the housing stock also grows the economy. Research on zoning rules in the U.S., which mirror what we see in Canadian cities, showed that housing constraints lowered U.S. aggregate growth by 36 per cent from 1964 to 2009.

But, some who oppose density will likely rehash the argument that increased density, despite growing the economy, is bad for the environment. Time and time again, NIMBY voices argue against increased density because of the perception that increased density is a net negative for the environment. It’s not true.

In fact, according to the Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) more compact cities could reduce urban emissions by upwards of 25 per cent. This should be intuitive for policy-makers. If people can live closer to where they work, the stores they shop at, the restaurants they dine at, or where they seek entertainment, they ultimately drive less. Whether it be by foot, transit or bike, compact cities actually allow for people to reduce their carbon footprint, not increase it.

And it isn’t just emissions that are reduced by zoning reform. The same goes for water usage. According to the peer reviewed journal Landscape and Urban Planning, single family irrigation rates are 48 per cent higher than multi family housing units.

While the NDP is making steps in the right direction on zoning reform, they are taking a giant step backwards with their proposal to give municipalities more decision-making power by reforming the Ontario Land Tribunal. Giving more power to local councillors is exactly what got Ontario, and Hamilton, into this mess. Zoning reform is needed, but emboldening local governments with more decision-making power is bad policy, and one that could undermine the value of zoning reform.

Hamilton needs more homes. Ending exclusionary zoning is a great step in the right direction. Whether blue, orange, or red, all political parties, both federally and provincially, need to make zoning reform a priority. 

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Pour ceux et celles qui souhaitent un meilleur avenir, être propriétaire d’une maison a toujours été un but principal à atteindre, surtout pour la génération des millénariaux.

Mais quand on regarde les prix des maisons qui gonflent, la concurrence massive dans l’achat des maisons et l’inflation qui gruge de plus en plus notre pouvoir d’achat, ce souhait n’est plus qu’un rêve.

Nous étions très contents de voir que le logement figure au centre du budget du premier ministre libéral Justin Trudeau. Mais au lieu d’avancer de vraies réformes afin de donner à notre génération les meilleurs moyens de devenir propriétaire, nous ne voyons que des actions symboliques. 

Mettre fin à l’investissement étranger, taxer les logements vacants et accorder encore plus de crédits d’impôt à ceux qui achètent leur première maison pourrait faire plaisir à plusieurs, mais ne permet pas de livrer ce que tous les économistes sérieux nous recommandent : construire plus de maisons.

Il y a assez d’argent dans le système (encore plus avec l’inflation), mais il n’y a pas assez de construction de nouvelles maisons et de condos. L’offre est limitée, la demande est en croissance.

Or, le problème au Canada n’est pas la demande pour les propriétés résidentielles. C’est l’offre. Il n’y en a pas assez pour notre population grandissante.

Au mois de février, le prix moyen d’une maison au Québec a augmenté à 474 941 $, une hausse de 18,3 % comparée à 2021. Le prix moyen des maisons vendues à Montréal est 18 % plus élevé et 12 % à Québec.

À Montréal, le prix moyen d’un appartement quatre et demie est de 1982 $, ce qui nécessite un salaire annuel de 89 000 $, tandis que le salaire moyen (avant impôt) ne représente que 56 220 $. 

Comme plusieurs autres l’ont reconnu, Montréal fait bonne figure, mais nous avons encore du travail à faire.

Au niveau fédéral, Ottawa aide les gens à épargner, mais ses politiques ne sont pas axées sur l’augmentation de l’offre de logements. Le gouvernement fédéral cherche à créer un nouveau compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première maison, qui combine les aspects fiscaux d’un CELI et d’un REER, permettant aux Canadiens de mettre plus de 40 000 $ dans leur compte, de déduire l’épargne de leur revenu et de la retirer pour acheter une maison sans aucune obligation de remboursement.

Ils prévoient également doubler le crédit pour l’achat d’une première maison, qui passera de 5000 à 10 000 $. Bien que ces deux politiques améliorent l’épargne des acheteurs, si elles ne s’attaquent pas au problème de l’insuffisance chronique de l’offre, elles ne feront rien pour rendre les logements plus abordables. Au mieux, ces politiques aideront ceux qui cherchent activement à franchir la ligne d’arrivée, mais laisseront le marché immobilier inchangé.

D’autres politiques mises de l’avant par Ottawa, comme l’interdiction des offres à l’aveugle, ne font rien pour augmenter l’offre. William Strange, professeur d’analyse économique à l’Université de Toronto, explique qu’une interdiction des offres à l’aveugle ne réduirait pas les prix de manière significative et « qu’il n’y a aucune preuve économique que cela est important ». Les guerres d’offres sont un symptôme d’un marché de vendeurs extrême, et non la cause.

Le zonage d’exclusion est une politique qui vise à limiter le nombre de logements pouvant être construits sur une même propriété. Ces règles interdisent souvent les logements multifamiliaux ou fixent des exigences en matière de taille minimale des terrains. Ces restrictions finissent par limiter le nombre de logements disponibles dans une ville. 

Une interdiction de ce zonage donnerait aux propriétaires plus de liberté pour construire différents types de logements et augmenterait le parc immobilier. En mettant fin au zonage d’exclusion, les grands centres urbains comme Montréal pourraient immédiatement permettre la construction d’un plus grand nombre de duplex et de petits appartements. 

C’est exactement ce qui se fait à l’étranger pour lutter contre la hausse des prix. 

Par exemple, l’Oregon a récemment adopté une loi qui abolit le zonage unifamilial pour toutes les communautés de plus de 10 000 habitants. Les propriétaires pourront ainsi construire différents types de logements, s’ils le souhaitent, ce qui augmentera considérablement l’offre de logements.

La Nouvelle-Zélande a entamé le processus de restructuration de ses lois de zonage dans le but d’augmenter considérablement l’offre et d’exercer une pression à la baisse sur les prix. Le Brookings Institute, situé à Washington, a décrit l’approche de la Nouvelle-Zélande en matière de logement comme un modèle idéal à suivre pour les autres pays.

Il reste beaucoup à faire si nous souhaitons devenir un tel exemple à travers le monde. 

Les législateurs canadiens doivent suivre l’exemple de ceux de l’étranger, et même à Montréal, et faire de la réforme du zonage une priorité essentielle pour s’attaquer à la crise du logement. 

Si notre génération souhaite le même niveau de richesse que celle de nos parents, nous aurions besoin de vraies réformes au lieu des mesurettes qui ne s’attaquent qu’aux symptômes.

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